gör Due: en komplett Due Diligence Guide och checklista för Homebuyers

att köpa ett hus är spännande, men innan du ryckas drömmer om hur du ska lägga ut dina möbler, glöm inte: Detta är en juridisk transaktion. Som köpare betyder det att du måste göra din due diligence från både ett praktiskt och avtalsmässigt perspektiv.

vad betyder due diligence i bostadsfastigheter? Och hur vet köpare om de har gjort det bra?

Cesi Pagano, en fastighetsmäklare med över 30 års erfarenhet i Orange County, Kalifornien, säger,

”det är viktigt att köpare tittar på varje detalj. Vissa människor fokuserar bara på en heminspektion och det räcker inte. En köpare behöver verkligen lära känna hemmet de köper, så att det inte finns några ånger.”

det är därför vi har sammanställt den här guiden till due diligence för en homebuyer. Från områdesforskning till titelforskning, vi går igenom processen-och ger dig också en utskrivbar checklista.

Vad är due diligence i fastigheter?

Due diligence avser köparens skyldighet att undersöka fastigheten och förstå vad de köper innan huset överför ägande. Varje köpeavtal föreskriver en viss tid då köparen kan utföra vissa due diligence-uppgifter.

Vad ska vara på min due diligence checklista för fastighetsköp?

Pagano säger att när du arbetar genom din due diligence checklista, är din fastighetsmäklare din bästa resurs. De bör hjälpa dig att ta itu med varje punkt och erbjuda hjälp i hur man hittar information.

allas situation är annorlunda, men din agent kan lita på tidigare erfarenheter för att hjälpa dig genom denna viktiga tid.

forskning området

du har hört den gamla fastigheter ordspråket: Plats, Plats, Plats. Och det är sant! Att förstå hur området är och vad som kommer inom en snar framtid kan hjälpa dig att göra ett klokt homebuying beslut.

be Din fastighetsmäklare att hjälpa dig att mäta den aktuella fastighetsmarknaden i ditt föredragna område. Några saker att notera:

• Median hem Pris: Vissa stadsdelar har en högre eller lägre prispunkt. Fråga din agent vad som gör hem i grannskapet värt mer än hem i grannskapet B.
• dagar på marknaden: den hastighet med vilken hus säljer kan berätta. Om hus sitter på marknaden ett tag kan du få en bättre affär … men finns det en anledning till att köpare skakar bort från ett visst område?
• antal ägare: ofta ser köpare högre ägarbeläggning som en indikation på mer stabilitet och tillfredsställelse med området. Det kan finnas mer ”äganderätt” som ses i underhållet av angränsande fastigheter jämfört med ett grannskap med ett stort antal hyror.
• hur många bostäder i avskärmning: en hög grad av utmätningar kan vara en röd flagga när det gäller stadsdel värdering, underhåll och omsättning.
• pristillväxttrender: har ditt föredragna grannskap konsekvent pristillväxt över tiden? Matchar det trenderna i andra närliggande stadsdelar?
• framtida utvecklingar: undersök alla kommersiella markköp eller leasingavtal i området och se hur de passar in i dina önskemål. Du kan vara glad att veta att din favorit livsmedelsbutik flyttar in, eller du kan bli besviken över att du måste ta itu med extra trafik.

diskutera vanliga lokala hemfrågor

innan du köper i ett visst område, fråga din agent-och nuvarande invånare, om möjligt-om några unika problem som husägare bör vara beredda att hantera.

varje hem kräver underhåll, men vissa platser är mer benägna att extra kostnader på grund av väder, flora eller fauna.

några röda flaggor att överväga kan inkludera:

• närliggande djur som kan vara destruktiva för stiftelser eller landskapsarkitektur
• översvämningsbenägna områden eller områden som har dålig dränering
• vissa buggar eller skadedjur som har potential att förstöra trä
• Salt strandluft som rostar luftkonditioneringsenheter snabbare än normalt
• höga träd som kan utgöra hot i stormar
• invasiv vegetativa arter som begränsar vad som annars kan växa
• värme eller kyla som kräver specialiserad isolering

hitta ett hus som passar dina behov

undvik köparens ånger genom att prioritera det som är viktigt för dig. Gör en lista över vad som inte är förhandlingsbart och en lista över var du kan vara villig att kompromissa. Kör dina listor av din agent för att se till att du är realistisk inom din prispunkt och område.

rada upp din finansiering

att få en inteckning förkvalificering och preapproval hjälper till att säkerställa att du inte kommer att vara överansträngd ekonomiskt.

det finns en skillnad mellan de två stegen. Förkvalificering betyder vanligtvis bara att en inteckning professionell tar en titt på din ekonomi (tillgångar, inkomst och annan skuld) och ger dig en uppskattning av lånebeloppet du kanske har råd med.

Preapproval är å andra sidan vanligtvis en mer officiell process där långivaren kräver mer dokumentation av dina bankkonton och också tittar på din kredithistoria. Förhandsgodkännandebrev är vanligtvis bra i 60 till 90 dagar, så gå inte in i det här steget förrän du menar allvar med din hemsökning.

det är i ditt bästa intresse att shoppa runt för bra bolåneräntor och villkor innan du blir förhandsgodkänd. Bara för att du är godkänd av en viss låneinstitut betyder inte att du måste gå med den långivaren för din inteckning … men det gör verkligen processen enklare om du gör den forskningen på framsidan snarare än att klättra efter erbjudandet accepteras.

be om säljarens upplysningar

i många stater måste säljare dokumentera och avslöja eventuella kända problem med huset. Detta kan inkludera problem med grunden, taket, systemen, strukturen och mer.

prata med din agent om avslöjandena för att avgöra vad du bör och inte bör acceptera i din specifika situation. Upplysningar kan och bör påverka förhandlingar.

men vissa stater går genom en varning emptor, eller” köparen akta ” regel när det gäller fastigheter, vilket innebär att bördan faller på köparen att undersöka fastigheten. Om du bor i ett caveat emptor-tillstånd kan din due diligence behöva inkludera mer specialiserade inspektioner (se nedan).

för mer om upplysningslagarna i ditt tillstånd, se vår mandated real estate disclosure guide.

granska CC& Rs

om du flyttar in i ett område med en husägare association (HOA) eller condo-owners association (COA), då kommer det att finnas förbund, villkor och begränsningar (CC& Rs) som gäller för hemmet. Läs igenom dessa regler, regler och avgifter och se till att du har det bra med dem.

några av de regler som du kan hitta på CC & r dokument inkluderar:

• husdjur
• utanför arkitektur och utseende
• användning av och beteende i gemensamma utrymmen (pool, gym, klubbhus, lekplats, etc.)
• oavsett om du kan hyra ditt hem
• buller och beteenden
• legaliteter, avgifter och bedömningar

få en inspektion

en heminspektion är utan tvekan den viktigaste punkten för due diligence.

det här är när en professionell inspektör kommer att gå igenom huset och dokumentera eventuella problem som de hittar. En typisk heminspektion bör ta mellan två och fyra timmar, och köpare får vanligtvis vara närvarande. Efter inspektionen får du en detaljerad rapport tillsammans med en sammanfattning av eventuella problem.

du och din fastighetsmäklare kan sedan diskutera om inspektionen ändrar din önskan att köpa hemmet. Din agent kommer vanligtvis att inkludera en inspektionskontingens i ditt köperbjudande, en som säger att du har rätt att välja bort köpet för inspektionsrelaterade frågor under due diligence-perioden.

i vissa fall kan du be säljaren att göra reparationer när det gäller inspektionen. Andra gånger kan säljaren erbjuda kontanter vid stängning för att kompensera för eventuella reparationer som du kan behöva göra efter att du flyttat in. På en stark säljares marknad kan säljaren vägra att betala för reparationer och överföra kostnaden till dig.

när du letar efter en inspektör är det bäst att kontrollera om inspektören är licensierad, eftersom korrekt licensiering är en indikation på utbildning, erfarenhet och verifierad ansvarsförsäkring. Men inte alla stater licensierar inspektörer, tyvärr. Om så är fallet i ditt tillstånd, be Din fastighetsmäklare om en bra remiss.

Tänk på specialinspektioner

allmänna heminspektörer kan bara hitta vad de kan se. Om inspektören misstänker att det kan finnas osynliga problem kan de rekommendera en specialinspektion. Som namnet antyder utbildas specialinspektörer för att gå utöver ytnivån och testa för mer specialiserade problem.

några speciella inspektioner som du kan överväga inkluderar:

• Toxininspektion (radon, asbest, mögel)
• miljöinspektion (jord, blyfärg, asbest)
• Grundinspektioner (sprickor, stabilitet)
• takinspektion (för skador eller åldersuppskattningar)
• VVS-inspektion (rör, brunn, septisk)
• elektrisk inspektion (särskilt i äldre hem)

få en bedömning

en bedömning är utformad för att bestämma värdet på hemmet. En professionell värderingsman kommer att jämföra huset med andra närliggande hem, sedan göra justeringar för olika hus-specifika funktioner.

en bedömning är en viktig del av din due diligence, först av allt, eftersom din långivare kommer att kräva det om du får en inteckning. Men även om du planerar att betala kontant är en bedömning i ditt bästa intresse eftersom det ger en mer professionell värdering.

detta hjälper dig att försäkra dig om att du får en hel del på huset. Om bedömningen kommer lägre än ditt erbjudandepris kan du gå tillbaka till säljaren för ytterligare förhandlingar.

Beställ en undersökning

en undersökning är en karta över din egendom som visar dess gränslinjer tillsammans med eventuella servitut. (Servitut hänvisar till någon annans användning av marken.) Undersökningar är i allmänhet endast krävs om du tittar på en lantlig egendom eller betydande areal. Med större fastigheter kan de dock vara viktiga eftersom de exakta koordinaterna för undersökningen kommer att listas på gärningen.

en undersökning kommer inte att krävas av de flesta långivare om du tittar på en icke-lantlig egendom i de flesta stater, istället kommer de att förlita sig på din titelförsäkring. Men på större fastigheter kan du behöva få en undersökning för att få finansiering och om det finns någon skillnad (till exempel en grannes staket som inkräktar på fastigheten), kan det behöva lösas innan du kan stänga på ditt hypotekslån.

förstå alla zonlagar

fråga din fastighetsmäklare för att ta reda på om det finns några zonlagar som gäller fastigheten.

ibland zonindelning kommer att förbjuda vissa typer eller antal strukturer, såsom husbilar eller skjul. Ibland dikterar zonlagar hyreskapacitet eller vilka typer av djur du kan ha på fastigheten. Ibland förbjuder zonlagar parkering av vissa fordon eller släpvagnar. Se till att zonkraven fungerar för din livsstil.

genomföra offentlig forskning

Pagano säger att det är viktigt att kontrollera med två lokala myndigheter: planeringsavdelningen och byggnads-och säkerhetsavdelningen.

planeringsavdelningen kommer att kunna berätta om det finns anläggningar planerade som kan påverka ditt hem värde (t.ex. en fängelse eller avfallshantering anläggning).

byggnads-och säkerhetsavdelningen kommer att kunna berätta vilken typ av tillstånd som har dragits för fastigheten. Tillstånd visar att eventuella uppdateringar gjordes korrekt. De kommer också att visa om det har varit några fyllningar eller nedskärningar i landet, vilket kan vara viktigt om du planerar att lägga på i framtiden.

rådgör med en byggproffs om du har några frågor om tillstånden i hemmet.

kontrollera hemmets översvämningszon status

kontrollera om huset ligger i en FEMA översvämningszon. Du kan göra detta genom att leta upp adressen på de dokumenterade FEMA-kartorna. För det mesta bestäms en FEMA-översvämningszon av höjden från havsnivån.

om hemmet ligger i en FEMA-översvämningszon behöver du översvämningsförsäkring. Detta är en separat policy som kostar mellan $550 och $1350 per år i genomsnitt, beroende på plats. Din försäkringsagent kan hjälpa dig att få översvämningsförsäkring, som är garanterad av FEMA.

säkra husägare försäkring

det är bäst att få minst tre offerter för husägare försäkring. Din fastighetsmäklare och andra husägare i området kan ha rekommendationer.

när du jämför försäkringsnoteringar, se till att täckningsgränserna och avdragsgilla belopp matchar varje offert; på så sätt kan du korrekt bestämma vilken försäkringspremie som är ett bättre värde.

prata med varje försäkringsagent om vilka täckningsalternativ som är bäst i ditt scenario. Det kan finnas vissa naturkatastrofer i ditt område som de rekommenderar täckning för-jordbävningar, sinkholes, orkaner och så vidare-vilket kan kräva specialiserade termer.

men det är också viktigt att inte vara överförsäkrad. Titta på bostadstäckningen och se till att ersättningskostnadsvärdet verkar lämpligt. Ersättningskostnaden är oftast högre än marknadsvärdet, eftersom det siffror i möjligheten att bygga om huset helt nytt från grunden.

Tänk på beloppet för din ansvarsförsäkring

din ansvarsförsäkring är utformad för att skydda dig och ditt hem i händelse av att någon stämmer dig för skada. Med tanke på kostnaden för sjukvård i USA, att få en rimlig mängd ansvar täckning bör definitivt vara en del av din due diligence för att säkerställa att du känner att det är tillräckligt för att täcka potentiella fordringar.

prata med din försäkringsagent om den ansvarsskydd som är bäst för din situation. Skydda din investering!

skaffa dig en titelförsäkring

titelförsäkring bör vara högsta prioritet när du gör din due diligence. Titelföretaget kommer att genomföra en titelgranskning, som är utformad för att avslöja eventuella arvingar eller utestående panträtter innan du köper fastigheten.

men en titelgranskning är inte alltid omfattande. Om titelföretaget saknar något, skyddar titelförsäkringen dig från att bekämpa den efterföljande juridiska striden.

Pagano uppmuntrar alla sina köpare att ta sin due diligence på allvar.

”det är bättre att ta sig tid nu än att ångra sig senare. Ett hus är inte något du bara kan återvända till affären!”

kom ihåg att du inte behöver gå igenom denna due diligence-process ensam. Din fastighetsmäklare är där för att hjälpa varje steg på vägen. När du har slutfört din due diligence kan du vara säker på att du har gjort allt för att göra ditt hemköp till en framgång.