en guide till franska bolån

vi gräva i verksamheten för att säkra en inteckning i Frankrike och leverera de grundläggande fakta om franska bolån och köpa franska egendom.

om du flyttar till Frankrike och är frestad att köpa ett hem där, kanske du undrar hur svårt eller dyrt det är för att få en fransk inteckning. Denna guide förklarar allt du behöver veta innan du köper din dröm franska egendom.

denna guide, som tillhandahålls av French mortgage broker Private Rate, svarar på några viktiga frågor om att få en fransk inteckning:

• ska du köpa fastighet i Frankrike?
• hur mycket kan du låna i Frankrike?
• franska inteckning kalkylator
• skatteavdrag för franska bolån
• krav och dokument för att få en fransk inteckning
• hur man ansöker om en fransk inteckning
• typer av franska inteckning kredit
• Mortgage typer finns i Frankrike

ska du köpa fastighet i Frankrike?

den franska fastighetsmarknaden är en av Europas kärnpresterande fastighetsmarknader. Med låga bolåneräntor, det är lätt att se attraktion för expat köpare.

data från Groupe Credit Agricole visade att försäljningsvolymerna sjönk något under 2018, även om husprisökningarna fortfarande var betydande på vissa områden. Till exempel ökade de totala priserna i Frankrike med 1, 73%, men de steg med nästan 7% i Paris.

enligt Banque de France var den genomsnittliga räntan på en ny inteckning bara 1.49% i December 2018. Det är en minskning med 0.12% från år till år, och den lägsta nivån registrerades på nästan 16 år.

fastighetsavgifterna uppgår dock till cirka 10-15% av köpeskillingen. Kapitalvinstskatt gäller om du säljer fastigheten (totalt cirka 35-40%).

dessa faktorer är särskilt viktiga för dem som planerar vistelser på mindre än fem år; det kanske inte är möjligt att kompensera kostnaderna på kort tid.

en fransk mortgage calculator med en tillhörande överkomliga kalkylator finns här.

hur mycket kan du låna i Frankrike?

franska banker är lika angelägna om att skriva inteckningar för utländska köpare som franska medborgare. Den typiska franska inteckning tillåter en köpare att låna mellan 70-80% av en fastighets värde. Vissa franska inteckning mäklare begränsa sig till endast 50% för icke-EU-medborgare.

en egenhet för franska inteckningar är det rättsliga kravet att dina hela skulder – inklusive hyror, inteckningar och andra vanliga utgifter – inte får vara mer än 30% av din netto hushållsinkomst.

om dina totala hypotekslån är mer än 30% av din hushållsinkomst, kan franska banker inte förlänga ytterligare kredit.

således är det belopp du kan låna i Frankrike begränsat av både fastighetsvärdet och din inkomst. Om du är över 65 år inkluderar bankerna inte förvärvsinkomst; endast passiva inkomster eller pensionsförmåner beaktas.

kostnader för att få en fransk inteckning

franska långivare tar vanligtvis ut en uppsättningsavgift (frais de dossier), som kan fastställas eller en procentandel av hypotekslånet. Tillhörande administrativa avgifter för att inrätta en fransk inteckning inkluderar följande:

• 1% origination / arrangemang avgift, med en minst 350 (plus moms). Detta kan variera, så det finns en chans att din inteckning mäklare kan förhandla ner det.
• långivare kan kräva en värderingsundersökning,som vanligtvis kostar 250 kronor.
• notarieavgifter kan uppgå till cirka 6-8% för en begagnad fastighet och 3-5% för en nybyggnad eller fastigheter som är mindre än fem år gamla. Notarieavgifterna fastställs enligt lag för många aspekter av fastighetstransaktionen.

id=”Borrowmoney” >Mortgage rules for foreign buyers

medan franska banker beviljar kredit till utländska köpare kan de ha några ytterligare krav.

för att få de bästa franska hypotekslånsräntorna kan Franska hypotekslånsleverantörer be utländska personer att öppna ett sparkonto med en minsta insättning som motsvarar minst 24 hypotekslån. Till exempel, om du säkrade en 100 000 hypotekslån med en 1,5% fast fransk bolåneränta i 10 år, kan du behöva låsa upp kapital på cirka 15 000.

ett ytterligare rättsligt krav för att få en fransk inteckning är att köpa en livförsäkring som motsvarar 120% av din inteckning, med långivaren som heter mottagaren.

enskilda långivare kan också kräva hälso-och funktionshinder försäkringar, och kan be låntagare i åldern 50 år eller äldre, eller låna mer än 150,000 xnumx xnumx xnumx, att underkasta sig en läkarundersökning.

många långivare kommer också att begära låntagaren att få bevis på försäkring på fastigheten, och eventuella förbättringar därefter.

krav för att få en fransk inteckning

när du ansöker om inteckning måste du lämna följande dokument:

• kopior av låntagarens Pass;
• bevis på inkomst;
• egenföretagare kommer att behöva visa en uppsättning granskade finanser för tre år;
• kontoutdrag för de senaste tre månaderna;
• nuvarande hyresavtal;
• redogörelse för tillgångar;
• genomfört försäljningsavtal (för det faktiska hypotekslånet, inte för ett preliminärt åtagande);
• om det faktiska hypotekslånet, inte för ett preliminärt åtagande);
• fastigheten är ny eller ska renoveras, skriftliga uppskattningar eller fakturor från franskregistrerade hantverkare och kopior av deras försäkringsbevis;
• om nya förbättringar ska byggas på fastigheten, en fastighetstitel eller preliminärt försäljningsavtal för marken, bygglicensen och byggkontraktet och planerna;
• lagfarten eller låneavtalet med en fullständig återbetalningstabell om fastigheten ska finansieras med en remortgage eller equity release.

franska inteckningar är endast tillgängliga med ett fastighetsköpsavtal.

i vissa fall kan det dock vara möjligt att säkra ett intyg om åtagande (förhandsgodkännande) för omkring 350 i enlighet med detta, plus moms, från en hypotekslån. Detta gör att du vanligtvis kan förhandla med säljaren och bör vara giltig i tre till fyra månader.

hur man ansöker om en fransk inteckning

att ansöka om en fransk inteckning är relativt enkelt och en mycket liknande process som andra länder.

det kan vara värt att konsultera flera hypotekslån för att se vilken som ger dig den bästa hypotekslånsräntan. I Frankrike, Det finns många banker som erbjuder bolån till utlänningar, samt specialiserade inteckning leverantörer fokuserade på att tillhandahålla expat inteckningar och tjänster.

som köpare kan du begära ett officiellt hypotekslån från långivaren efter eget val när ett slutfört försäljningsavtal har undertecknats av säljaren och köparen, och banken är säker på att köparen både har råd med lånet (enligt franska standarder) och fastighetens värde stöder låneförfrågan.

en gång accepterad, kommer hypotekslånet att fortsätta till garanti för slutligt godkännande av utlåningsinstitutet.

typer av franska hypotekslån

det finns tre typer av franska lånegarantier eller värdepapper tillgängliga för utländska investerare mot deras lån. Medan internationella köpare kan vara mer bekant med en konventionell inteckning, invånare i Frankrike kan hitta kostnadsbesparingar i andra inteckning krediter som erbjuds i Frankrike.

konventionell

en notarie tar hand om konventionella inteckningar. De tar ut en avgift på cirka 2% av hypotekslånet för att fylla i och registrera alla försäljningsdokument.

notarien säkerställer också att alla villkor i den tidigare hypotekslånet på fastigheten är nöjda för att bana väg för den nya köparens inteckning och att kraven i den nya hypotekslånet är fullt uppfyllda. Detta är vanligtvis utöver administrativa avgifter som tas ut av hypotekslångivaren.

Priority Lien

Detta är en populär inteckning i Frankrike, eftersom notarieavgifterna för denna tjänst är lägre (endast cirka 1%) eftersom det inte finns något krav på att betala stämpelskatt (publicit Portugals fonciere). Det är mycket lik en konventionell inteckning, förutom att inteckning tar första prioritet över alla andra avgifter på fastigheten.

det kan vara möjligt att få denna inteckning för en högre låneperiod på upp till 50 år; Detta är ytterst sällsynt. Det är dock endast tillgängligt för gamla fastigheter. Det tillåter inte heller köparen att låna mer mot värdet på sin egendom (till exempel för att finansiera renoveringar).

institutionell garanti

detta är en nyare inteckning alternativ tillgängliga franska banker. De syftar till att minska lånekostnaderna för inteckningar.

det handlar om att ta ut ett lån under en institutionell garanti som kallas La sociuxtxubbleri de cautionnement, som drivs av en grupp organisationer. Grundtanken är att risken för en inteckning standard delas mellan alla deltagande långivare.

med detta system fungerar den ömsesidiga finansiären som garant; i gengäld betalar låntagaren finansiären en garantiavgift som är proportionell mot det lånade beloppet, vilket eliminerar kostnader och avgifter för hypotekslån.

detta innebär att transaktionskostnader är en arrangemangsavgift på mindre än 1% plus kostnaden för att ställa in garantin (1,5–2%). I vissa fall kan du få 75% av den senare avgiften tillbaka i slutet av din inteckning.

denna typ av inteckning är vanligtvis billigare att ställa in. Det kan vara fördelaktigt för kortare lån eftersom det inte finns några påföljder om du löser in en inteckning, till skillnad från andra alternativ.

Detta är tillgängligt för både nya och gamla fastigheter – även om en bra kreditvärdighet och inkomst vanligtvis är nödvändiga. Det är endast tillgängligt för invånare i Frankrike.

en huvudorganisation som specialiserat sig på dessa garantier är le Cr Bisexdit Logement, men leta bara efter akronymerna SACCEF och CNP för att hitta andra ömsesidiga långivare. Vissa större banker har sin egen garant: CAMCA (Cr Expordit Agricole), CMH (Cr Expordit Mutuel) och SOCAMI/SOPACEF (Banques Populaires).

inteckningar finns i Frankrike

Frankrike har en etablerad inteckning industrin och mycket erfarenhet av att hantera utländska köpare. Du kan dock hitta färre produktvariationer än i andra länder.

räntefria inteckningar

räntefria lån blir allt populärare i Frankrike. Som buy-to-let inteckningar är inte riktigt tillgängliga, är detta populärt för investerare med avsikt att hyra ut sin egendom.

eftersom inteckning ränta är avdragsgill mot hyresintäkter, kan denna inteckning typ kraftigt minska de månatliga betalningarna för investeraren. I samband med den räntefria hypotekslånet kan investeraren också välja en livränta som betalar av låneprincipen vid uppfyllandet av termen.

fast ränta och rörlig ränta franska inteckningar

låntagare kan också välja mellan fast ränta och rörlig ränta inteckningar. Fast ränta inteckningar är ofta inställd på en högre takt, men erbjuder säkerhet.

en intressant fast ränta inteckning produkt är en flexibel inteckning. Denna produkt ger säkerheten för en fast ränta, men tillåter låntagare att variera sina månatliga betalningar baserat på deras individuella omständigheter.

vanligtvis sätter långivaren övre och nedre betalningsgränser, men i vissa fall kan betalningar avbrytas i upp till två år eller ökas så mycket som 30% för en snabbare utbetalning.

priserna för dessa funktioner kan vara högre. Välj dem om du tror att du definitivt kommer att använda dem.

rörlig ränta inteckningar i Frankrike gångjärn på tre månader eller ett år Euribor priser plus en 1-3% marginal, så det kan vara svårt att få en transparent bild av långfristiga räntor.

En populär variant på den variabel-rate mortgage är prêt à taux révisable icke kap mais à échéances plafonnées. Denna produkt har en helt rörlig ränta, men låntagarens betalningar har en övre gräns.

även om det är osannolikt, är det möjligt att låntagaren oavsiktligt kan sluta med en ränta endast inteckning om räntorna ökar väsentligt.

överbryggande lån

låntagare i Frankrike har också tillgång till brolån, utformade speciellt för köpare som är redo att köpa fastigheter men väntar på försäljning av sin befintliga egendom. Sådana lån är kortfristiga lösningar. Du kan dock förlänga dem i upp till två år.

du kan läsa mer information om bolån i Frankrike för expats.

skattehänsyn för franska bolån

det finns tre huvudsakliga former av inteckning relaterade skattelättnader du kan få när du betalar skatt i Frankrike.

en är avdragsrätten för hypotekslån på hyresintäkter. Om du köper en fransk fastighet och hyr ut den för hela eller delar av året, är ditt hypotekslån en direkt affärskostnad mot dina hyresintäkter.

så, för franska medborgare och expats med ett giltigt uppehållstillstånd visum, skatten på fastighetsintäkter gäller på hyresintäkter minus räntebetalningar. För utlänningar minskar dock skatteskulden på hyresintäkter till 25% av den för invånare.

fransk lag tillåter också ränteavdrag mot fransk arvsskatt. Detta kan vara ett stort ansvar för dem som ärver din egendom.

arvsskattelagen är komplexa och mycket situationella. Att prata med en kvalificerad skatterådgivare är tillrådligt som en föregångare till att köpa fransk egendom eller ta ut en fransk inteckning.

den tredje formen av inteckning relaterade skattelättnader gäller endast de som omfattas av franska förmögenhetsskatt.

nya förmögenhetsskatteregler som infördes i januari 2018 innebär att alla med världsomspännande egendom värd 1.3 M eller mer måste betala en extra skattesats. Icke-bosatta behöver bara betala detta på egendom i Frankrike.

priserna baserade på fastighetsvärdet är följande: