i en 1031-utbyte måste alla investerare följa 180-dagarsregeln som säger att den totala transaktionen måste slutföras på 6 månader eller högst 180 dagar. Oavsett typ av utbyte gäller 180-dagarsregeln alltid.
att inte följa 180-dagarsregeln ger problem för investerare. Möt John, en Exchange Authority-klient. Han identifierade ett Bostadsrätt under uppbyggnad inom 45 dagar efter försäljningen. Tyvärr informerade utvecklaren John om att bostadsrätten inte skulle slutföras och redo att stängas med titeln som passerade inom 180-dagarsperioden. John, utan eget fel, förbjöds att stänga inom 180 dagar och uppfylla 180-dagarsregeln för 1031 utbyten. När Johns omständigheter förändras fanns det inget Utbytesmyndigheten kunde göra för att få utbytet att hända, eftersom 180-dagarsregeln inte följdes. Som ett resultat kunde John inte uppnå en framgångsrik 1031-utbyte för denna fastighetstransaktion.
summan av kardemumman är, 180-dagarsregeln är enkel, okomplicerad och icke förhandlingsbart.
dykning djupare på 180-dagarsregeln
skattelagen är tydlig, avsnitt 1031 i skattelagen kräver att köp och stängning av en eller flera av de nya fastigheterna måste vara en av de egenskaper som anges på 45-dagars identifieringslista. En ny fastighet får inte införas efter 45 dagar. Dessa tidsramar löper samtidigt, därför när de 45 dagarna är uppe har skattebetalaren bara 135 dagar kvar att stänga. Det finns inga tillägg på grund av titelfel eller på annat sätt. En långsam utvecklare, som var fallet i client Johns exchange, är ingen ursäkt. Stängt betyder Titel krävs för att vidarebefordra eller före den 180: e dagen.
dessutom kan säljare inte röra pengarna mellan försäljningen av sin gamla egendom och köpet av sin nya egendom. Enligt lag måste den skattskyldige använda en oberoende tredje part allmänt känd som en exchange accommodator och/eller kvalificerad mellanhand för att hantera förändringen. Den part som tjänstgör i denna roll kan inte vara någon med vilken skattebetalaren har ett familjeförhållande eller alternativt ett affärsförhållande under de två föregående åren.
utbytesboendets eller den kvalificerade förmedlarens funktion är att förbereda de dokument som krävs av IRS vid tidpunkten för försäljningen av den gamla fastigheten och vid tidpunkten för köpet av den nya fastigheten. Förmedlaren håller intäkterna från försäljningen på ett separat konto tills köpet av den nya fastigheten är klar.
för att se en infografik om hur 1031-utbyten fungerar och 180-dagarsregeln, gå till hur 1031-utbyten fungerar.