Si può costruire ricchezza da Rezoning vostra proprietà? Sì! Ecco come

Città e quartieri cambiano nel tempo. Quando le esigenze di una comunità cambiano, il governo locale rezonerà un’area e cambierà la classificazione della zonizzazione. Quello che una volta era terreno agricolo, per esempio, è ora una comunità piena di case nuove di zecca, centri commerciali, e parchi industriali.

Rezoning proprietà può essere un’opportunità lucrativa per i proprietari terrieri di convertire la loro proprietà. Possono costruire un condominio in un quartiere storico o prendere un appezzamento di terreno e costruire un centro commerciale in una zona rurale. Ma ci sono molte considerazioni e un intero processo di rezoning delle proprietà da passare per farlo.

Che cos’è la zonizzazione?

La zonizzazione è un insieme di leggi che controllano l’uso del suolo. La funzione primaria della zonizzazione è quella di regolare ciò che può essere fatto con un pezzo di proprietà. I distretti di zonizzazione dettano dove possono essere localizzate varie attività di uso del suolo, come residenziale, commerciale o industriale. La zonizzazione può regolare altre cose, come densità, altezza, battute d’arresto del cantiere e così via. Tuttavia, l’uso del terreno è la preoccupazione primaria.

Perché cambiare la zonizzazione?

La ragione principale per cambiare la zonizzazione è che il proprietario terriero vede un’opportunità. Quali opportunità ci sono? Potrebbe essere quello di sviluppare una suddivisione residenziale, costruire un condominio, o convertire una casa in un ufficio. Potrebbe essere una miriade di altre cose. L’opportunità, tuttavia, potrebbe non essere consentita dall’attuale legge sulla zonizzazione. Pertanto, il proprietario terriero dovrà presentare una petizione per far cambiare quella legge.

Come si cambia la zonizzazione?

Cambiare la zonizzazione può essere difficile e costoso. Può essere un processo davvero complicato a seconda di dove si trova la proprietà. E non ci sono garanzie che l’applicazione di rezoning sarà approvata. I proprietari terrieri devono essere consapevoli di questi fatti in corso.

Fondamentalmente, va così: il proprietario terriero chiede a un consiglio di amministrazione di cambiare la zonizzazione di una proprietà. La difficoltà e la convenienza sorgono, in parte, perché non ci sono ordinanze standard di zonizzazione. Ogni città, ogni città e contea con zonizzazione può fare i propri permessi, leggi, restrizioni e processi. Anche le città vicine l’una all’altra possono avere leggi di zonizzazione molto diverse. Cambiare la zonizzazione è anche un processo politico. Ci sono audizioni pubbliche e devi ottenere l’approvazione legislativa. Il processo politico può essere piuttosto costoso-e brutto.

Poiché ogni posto è diverso, posso solo scrivere in termini molto generali come cambiare la zonizzazione della tua proprietà. Ci possono anche essere casi in cui gli avvocati dovranno essere coinvolti nel processo. Non c’è semplicemente alcun modo qualsiasi articolo potrebbe coprire tutto.

In generale, ecco cosa devono fare i proprietari terrieri se stanno pensando di cambiare la zonizzazione sulla loro proprietà.

Guardatevi intorno alla proprietà

Le cose stanno cambiando intorno alla proprietà? Le circostanze sono cambiate nella proprietà circostante? C’è una crescita della popolazione? C’è una nuova linea stradale o fognaria che ha cambiato le dinamiche locali? Il proprietario terriero, come il firmatario, deve giustificare il cambiamento proposto. Solo perché il proprietario terriero lo vuole fatto spesso non è abbastanza di una ragione. Alcuni locali daranno grande deferenza ai diritti del proprietario terriero come proprietario di proprietà, ma molti non lo faranno, e saranno piuttosto restrittivi. È meglio, quindi, essere in grado di giustificare la richiesta con condizioni mutevoli.

Impara le regole locali

I firmatari devono andare online e leggere le regole. Devono scoprire qual è l’attuale suddivisione in zone e cosa attualmente può e non può essere fatto. Poi, devono andare a parlare con il dipartimento di pianificazione locale. Il firmatario non deve essere molto specifico all’inizio se non vogliono essere, ma dovrebbero essere consapevoli che il personale può tenere grande influenza nei giorni a venire. Lo staff esaminerà e formulerà raccomandazioni sulla richiesta di rezoning. Quindi i firmatari dovrebbero mettere il loro piede migliore in avanti.

Parla con i tuoi vicini

Se qualcosa ti fermerà, sono loro. È meglio parlare con loro in anticipo dei piani e cancellare qualsiasi dubbio. Molto probabilmente riceveranno comunque una notifica, quindi il firmatario non dovrebbe pensare di poter tenere le cose sotto il radar. Il firmatario vorrà rendere le cose il più agevole possibile per il personale di pianificazione e funzionari eletti, che alla fine voteranno sulla richiesta. Ricordate però che non potete piacere a tutti. Alcuni avranno un atteggiamento NIMBY (“non nel mio cortile”) tutto il tempo, ogni volta. Ma devi provarci.

Applicare per avere la proprietà rezoned

Il personale di pianificazione avrà le forme necessarie e sarà in grado di aiutare e guidare il firmatario. Il firmatario dovrebbe assicurarsi di fornire tutto ciò che il dipartimento di pianificazione richiede, che può essere molto. Può includere cose come sondaggi, mappe, studi sul traffico e etichette postali. E non dimenticare che ci sarà una tassa per elaborare la richiesta. Quanto? Dipende dalla localizzazione. Scommetti su almeno diverse centinaia di dollari, se non diverse migliaia.

Application review and staff analysis

Il personale di pianificazione esaminerà la richiesta e svilupperà un’analisi e una raccomandazione per la commissione di pianificazione locale e l’organo legislativo. Il firmatario deve essere tanto una parte di questa analisi come possono essere. Dovrebbero essere disponibili per dare una mano. Devono fornire tutto e tutto ciò che il personale di pianificazione chiede con un sorriso. Il firmatario dovrebbe incontrarli presso la proprietà durante la visita del sito e mostrare loro esattamente quali sono i piani. Devono dire al personale di pianificazione come hanno già incontrato i vicini e regolato i loro piani di conseguenza. Se possibile, il firmatario dovrebbe ascoltare gli argomenti e le preoccupazioni del personale di pianificazione e rivedere i piani per soddisfare tali preoccupazioni.

Planning commission meeting

Una volta che il personale di pianificazione ha completato la sua analisi, la richiesta va alla commissione di pianificazione (o qualche organismo simile) per fare una raccomandazione all’organo di governo locale. Questo è un incontro pubblico che sarà pubblicizzato. Il firmatario dovrà essere lì per fare il loro caso e per rispondere a qualsiasi domanda o dubbio. Speriamo che la commissione di pianificazione darà una raccomandazione positiva, ma il firmatario non ha necessariamente bisogno di uno per andare avanti.

Riunione dell’organo legislativo

Infine, il caso passa davanti all’organo legislativo locale per un’audizione pubblica e un voto. Il firmatario avrà l’opportunità di parlare e di fare il loro caso. Se il voto va per la loro strada, allora sono a posto. In caso contrario, il firmatario potrebbe dover attendere almeno un anno prima di riprovare.

Quanto dura il processo? Dipende dalla giurisdizione, dalle regole e da quanto sia complicata la richiesta. Per qualcosa di semplice, ci vorranno almeno un paio di mesi—ma da sei mesi a un anno non è inaudito.

Altre considerazioni

I sette passaggi precedenti sono generalizzati e molto semplificati. Ci sono alcune altre cose proprietari terrieri possono prendere in considerazione quando si pensa di cambiare la zonizzazione sulla loro proprietà.

Fai attenzione alle alleanze restrittive

Indipendentemente da ciò che la zonizzazione consente, le alleanze restrittive vincono. Se il proprietario del terreno spende tempo e denaro per ottenere una proprietà rezoned per uso ufficio, ma le alleanze non lo permettono, perderanno. L’ho visto accadere. Tuttavia, non tutte le proprietà sono soggette a patti restrittivi. Il proprietario terriero deve sapere se sono soggetti a patti restrittivi e sapere cosa consentono prima di andare avanti.

La zonizzazione è politica

La politica può fare cose strane. Capire che i politici non sempre prendono decisioni in base a ciò che è giusto o meglio per il proprietario. Prendono decisioni politiche. Se la richiesta creerà una battaglia politica, potrebbe essere meglio aspettare e riprovare più tardi-per esempio, dopo che le elezioni sono finite.

Un consulente può guidare l’utente attraverso il processo di rezoning

Poiché la zonizzazione può essere un processo complicato e politico, il firmatario potrebbe beneficiare di assumere qualcuno che capisce il tappeto erboso politico. Anche se costoso, un consulente può essere necessario e vale la pena la spesa.

Perché passare attraverso questo processo?

Rezoning proprietà può essere molto redditizio. Comprendere il processo di zonizzazione è un’altra freccia nella faretra immobiliare di un investitore. Può aiutarli a vedere e creare opportunità che gli altri mancheranno.