Iată ce trebuie să știți înainte de a vorbi cu un bancher
dacă trecerea de la leasing la deținerea spațiului de birouri este în mintea dvs., a decide dacă vă puteți permite o ipotecă comercială nu este destul de întrebarea tăiată și uscată ar putea părea.
un calculator simplu de împrumut nu poate înlocui conversațiile cu un bancher comercial inteligent care cunoaște nuanțele mai fine ale împrumuturilor convenționale versus SBA. În plus, revizuirea fluxului de numerar și a operațiunilor dvs. ajută la descoperirea unui buget ipotecar cu adevărat realist, care vă ajută la linia de jos.
acestea fiind spuse, există câteva domenii dincolo de accesibilitatea inițială în jos de plată și plățile lunare ipotecare să ia în considerare înainte de întâlnirea cu un creditor.
cât de sănătoasă este afacerea?
pentru a se califica pentru o ipotecă comercială ocupată de proprietar, afacerea va trebui să reziste la o revizuire financiară strânsă a declarațiilor sale de profit și pierdere, gestionarea fluxului de numerar, operațiuni, istoric de credit, plan de afaceri și multe altele.
banca va evalua dacă afacerea se poate califica pentru împrumut și poate deservi confortabil datoria fără a tensiona fluxul de numerar. Acest lucru este bun de informații pentru a avea înainte de a începe căutarea pentru o proprietate comercială.
creditorul arată mult mai adânc decât doar valoarea proprietății ca garanție, de asemenea; se așteaptă ca afacerea să investească în capitaluri proprii printr-o plată mare în numerar pentru a se asigura că sunt angajați în împrumut. Termenii variază, de asemenea, în funcție de puterea subscrierii, de nivelul plății în avans și de alți factori.
acestea sunt tipurile de întrebări la care vor să răspundă:
- care este scorul de credit al afacerii?
- cât de stabilită este afacerea și poate acoperi plățile atunci când câștigurile sunt slabe?
- poate permite o plată substanțială în jos, împreună cu costurile de evaluare, taxele legale, titlu de asigurare și alte cheltuieli de închidere?
- dacă aveți în vedere o anumită proprietate, care va fi raportul împrumut-valoare odată ce se calculează avansul preconizat?
- deoarece băncile oferă rareori finanțare complet amortizată, ce se întâmplă atunci când plata balonului este scadentă?
- este o nouă achiziție sau refinanțare pentru a scoate bani din proprietate?
- are afacerea o istorie de luare a deciziilor de credit inteligente și de a face plăți la timp?
- are fluxul de numerar necesar pentru a menține proprietatea în plus față de plățile ipotecare? Personalul noii locații va adăuga o presiune suplimentară asupra finanțelor întreprinderilor?
luarea de timp pentru a privi sănătatea și activele afacerii înainte de a vorbi cu un bancher vă poate ajuta să vă pregătiți pentru întâlnire și să aveți o imagine clară a fluxului său de numerar și a ceea ce ați putea să vă permiteți.
care este structura juridică a afacerii?
dacă afacerea este mai puțin stabilită sau o entitate juridică, alta decât corporația, cum ar fi un SRL sau un parteneriat, calificarea pentru un împrumut nu se referă doar la afacere. Este vorba despre oameni, de asemenea.
proprietatea comercială poate fi achiziționată ca activ comercial deținut de entitatea comercială, dar finanțele personale și bonitatea proprietarului(proprietarilor) joacă un rol în acest proces. Deoarece se vor uita la istoricul de credit și fluxul de numerar global al proprietarului sau al fiecărui partener / principal din afacere, este important să aveți Finanțe personale în ordine înainte de a vă apropia de bancă.
răspunderea personală este, de asemenea, diferită.
spre deosebire de un credit ipotecar acasă în cazul în care creditorul numai recurs este de a exclude pe o casă și pretinde activul, creditorii pot solicita anumite întreprinderi pentru a oferi o garanție personală care obligă în mod legal persoanele fizice la împrumut. Banca poate solicita gajul activelor private ale proprietarului(proprietarilor) afacerii ca garanție. În cazul în care ipoteca comerciale implicite, creditorul poate solicita despăgubiri pentru daune de a merge după active ale garantului. Este o raritate că o bancă nu se așteaptă ca proprietarii de afaceri să fie obligați personal la un împrumut comercial.
luarea în considerare a acestui lucru înainte de a aplica poate fi valoroasă în luarea deciziei de cumpărare sau de continuare a leasingului.
nu presupune este comparabil cu un credit ipotecar acasă
Ipoteci comerciale sunt foarte diferite de un credit ipotecar acasă. Procesul de aplicare, criteriile de aprobare și termenii împrumutului vor fi foarte diferite.
când cineva cumpără o casă, plățile sunt de obicei aranjate într – un program de 30 sau 15 ani care se încheie cu întregul sold plătit. Cu toate acestea, o ipotecă comercială variază de obicei de la cinci la 15 ani, terminând într-o plată cu balon care necesită o infuzie mare de numerar sau refinanțare.
un credit ipotecar comercial, de asemenea, nu va avea o perioadă de amortizare care se potrivește cu perioada de împrumut, deoarece cele mai multe credite ipotecare comerciale sunt amortizate peste 15 sau 25 de ani. Această amortizare, durata termenului de împrumut și rata dobânzii afectează toate mărimea plății lunare.
diferențele nu se opresc aici. Este rar să găsești un creditor dispus să finanțeze 100% dintr-o ipotecă comercială, așa că afacerea ar trebui să se aștepte să plătească o plată semnificativă în numerar în plus față de costurile standard de închidere.
deoarece suma în dolari a împrumutului și riscurile sunt mult mai mari pentru proprietatea comercială decât o ipotecă personală, creditorul se așteaptă ca afacerea să aibă o miză în proprietate. O plată în avans mai mare reduce suma finanțată, asigurându-se în același timp că afacerea este angajată prin capitalul propriu pe care îl dețin asupra proprietății (calculat printr-un raport împrumut-valoare care împarte suma împrumutului la valoarea proprietății).
împrumuturile cu un raport LTV de 65-80% sunt preferate, deoarece o afacere este mult mai puțin probabil să nu plătească împrumutul dacă există o investiție majoră de numerar în ea. Prin urmare, o afacere ar trebui să se aștepte să investească o plată în avans de 20 până la 35 la sută.
LTV cerut de un creditor depinde de tipul de proprietate, modul în care acesta va fi utilizat, tipul de împrumut finanțarea achiziției și factorii stabiliți de creditor. Aceste specificități vor fi discutate într-o întâlnire față în față cu un creditor, dar vă ajută să știți cât de mulți bani sunt disponibili în prealabil.
înțelegeți de ce termenii fluctuează de la creditor la creditor sau program la program
fie că este o corporație mare sau o firmă mică cu un singur proprietar, valoarea riscului creditorului determină termenii unui credit ipotecar comercial.
chiar dacă împrumutul include o garanție guvernamentală ca împrumut de administrare a Întreprinderilor Mici (SBA) sau împrumut al Departamentului Agriculturii din Statele Unite (USDA), creditorii au voie să-și stabilească propriile rate ale dobânzii și termeni în funcție de cât de confortabili sunt cu riscul împrumutului. Mai mult risc înseamnă mai multe documente, un proces de aprobare mai stricte și, uneori, termeni mai puțin atractive.
o ipotecă comercială pentru aceeași proprietate ar putea arăta foarte diferit de la un creditor la altul. Știind acest lucru vă poate ajuta dacă sunteți la cumpărături pentru cel mai bun împrumut posibil.