într-un schimb de 1031, toți investitorii trebuie să respecte regula de 180 de zile care prevede că tranzacția totală trebuie finalizată în 6 luni sau nu mai mult de 180 de zile. Indiferent de tipul de schimb, regula de 180 de zile se aplică întotdeauna.
nerespectarea regulii de 180 de zile prezintă probleme pentru investitori. Faceți cunoștință cu John, un client al Autorității de schimb. El a identificat un condominiu în construcție în termen de 45 de zile de la vânzare. Din păcate, dezvoltatorul l-a informat pe John că condominiul nu va fi finalizat și gata să se închidă cu titlul care trece în perioada de 180 de zile. John, fără vina sa, i s-a interzis să închidă în termen de 180 de zile și să îndeplinească regula de 180 de zile pentru 1031 de schimburi. Când circumstanțele lui Ioan se schimbă, Autoritatea de schimb nu a putut face nimic pentru a face schimbul să se întâmple, deoarece regula de 180 de zile nu a fost respectată. Drept urmare, John nu a reușit să obțină un schimb de succes 1031 pentru această tranzacție de proprietate.
concluzia este că regula de 180 de zile este simplă, directă și non-negociabilă.
scufundându-se mai adânc pe regula de 180 de zile
Codul fiscal este clar, secțiunea 1031 din Codul Fiscal prevede că achiziționarea și închiderea uneia sau mai multor proprietăți noi trebuie să fie una dintre proprietățile listate pe lista de identificare de 45 de zile. O proprietate nouă nu poate fi introdusă după 45 de zile. Aceste intervale de timp rula concomitent, prin urmare, atunci când 45 zile sunt până contribuabilul are doar 135 zile rămase pentru a închide. Nu există extensii din cauza defectelor de titlu sau altfel. Un dezvoltator lent, așa cum a fost cazul în schimbul clientului John, nu este o scuză. Închis înseamnă titlu este necesar pentru a trece pe sau înainte de a 180-a zi.
în plus, vânzătorii nu pot atinge banii între vânzarea vechii lor proprietăți și achiziționarea noii lor proprietăți. Prin lege, contribuabilul trebuie să utilizeze o terță parte independentă cunoscută în mod obișnuit ca acomodator de schimb și/sau intermediar calificat pentru a gestiona schimbarea. Partea care îndeplinește acest rol nu poate fi o persoană cu care contribuabilul are o relație de familie sau, alternativ, o relație de afaceri în ultimii doi ani.
funcția acomodatorului de schimb sau a intermediarului calificat este de a pregăti documentele solicitate de IRS în momentul vânzării vechii proprietăți și în momentul achiziționării noii proprietăți. Intermediarul deține veniturile din vânzare într-un cont separat până la finalizarea achiziționării noii proprietăți.
pentru a vedea un infografic despre modul în care funcționează schimburile 1031 și regula de 180 de zile, mergeți la modul în care funcționează schimburile 1031.