poți construi avere rezonând proprietatea ta? Da! Iată cum

orașele și cartierele se schimbă în timp. Când nevoile unei comunități se schimbă, administrația locală va rezona o zonă și va schimba clasificarea zonării. Ceea ce a fost odată teren agricol, de exemplu, este acum o comunitate plină de case noi, centre comerciale și parcuri industriale.

rezonarea proprietății poate fi o oportunitate profitabilă pentru proprietarii de terenuri de a-și converti proprietatea. Ei pot construi o clădire de apartamente într-un cartier istoric sau pot lua o parcelă de teren și pot construi un centru comercial într-o zonă rurală. Dar există multe considerații și un întreg proces de rezoning de proprietate pentru a trece prin pentru a obține făcut-o.

ce este zonarea?

zonarea este un set de legi care controlează utilizarea terenurilor. Funcția principală a zonării este de a reglementa ceea ce se poate face cu o bucată de proprietate. Districtele de zonare dictează unde pot fi localizate diverse activități de utilizare a terenurilor, cum ar fi rezidențiale, comerciale sau industriale. Zonarea poate regla alte lucruri, cum ar fi densitatea, înălțimea, eșecurile curții și așa mai departe. Cu toate acestea, utilizarea terenului este principala preocupare.

de ce schimba zonarea?

principalul motiv pentru a schimba zonarea este că proprietarul terenului vede o oportunitate. Ce oportunități există? Ar putea fi dezvoltarea unei subdiviziuni rezidențiale, construirea unei clădiri de apartamente sau transformarea unei case într-un birou. Ar putea fi o multitudine de alte lucruri. Cu toate acestea, oportunitatea nu poate fi permisă în temeiul actualei legi de zonare. Astfel, proprietarul terenului va trebui să solicite modificarea acestei legi.

cum schimbi zonarea?

schimbarea zonării poate fi dificilă și costisitoare. Poate fi un proces foarte complicat, în funcție de locul în care se află proprietatea. Și nu există garanții că cererea de rezoning va fi aprobată. Proprietarii de terenuri trebuie să fie conștienți de aceste fapte merge în.

practic, merge astfel: proprietarul terenului petiționează un consiliu de conducere pentru a schimba zonarea unei proprietăți. Dificultatea și costul apar, în parte, deoarece nu există ordonanțe standard de zonare. Fiecare oraș, fiecare oraș și județ cu zonare își poate alcătui propriile permise, legi, restricții și procese. Chiar și orașele chiar alături unul de celălalt pot avea legi de zonare foarte variate. Schimbarea zonării este, de asemenea, un proces politic. Există audieri publice și trebuie să obțineți aprobarea legislativă. Procesul politic poate fi destul de costisitor—și urât.

Pentru că fiecare loc este diferit, pot scrie doar în termeni foarte generali cum să schimbi zonarea proprietății tale. Pot exista chiar și cazuri în care avocații vor trebui să fie implicați în proces. Nu există pur și simplu nici un fel orice articol ar putea acoperi totul.

în general, iată ce trebuie să facă proprietarii de terenuri dacă se gândesc să schimbe zonarea pe proprietatea lor.

Uită-te în jurul proprietății

se schimbă lucrurile în jurul proprietății? S-au schimbat circumstanțele în proprietatea înconjurătoare? Există o creștere a populației? Există un nou drum sau o linie de canalizare care a schimbat dinamica locală? Proprietarul terenului, în calitate de petiționar, trebuie să justifice modificarea propusă. Doar pentru că proprietarul terenului vrea făcut este de multe ori nu este suficient de un motiv. Unele localizări vor da o mare deferență drepturilor proprietarului terenului ca proprietar de proprietate, dar multe nu o vor face și vor fi destul de restrictive. Prin urmare, este mai bine să puteți justifica cererea cu condiții în schimbare.

aflați regulile locale

petiționarii trebuie să meargă online și să citească regulile. Ei trebuie să afle care este zonarea actuală și ce se poate și nu se poate face în prezent. Apoi, ei trebuie să meargă și să vorbească cu Departamentul de planificare locală. Petiționarul nu trebuie să fie foarte specific la început dacă nu vrea să fie, dar ar trebui să fie conștienți de faptul că personalul poate deține o mare influență în zilele următoare. Personalul va revizui și va face recomandări cu privire la cererea de rezoning. Deci, petiționarii ar trebui să pună piciorul cel mai bun înainte.

vorbește cu vecinii tăi

dacă ceva te va opri, ei sunt. Cel mai bine este să vorbesc cu ei în avans despre planurile și hash orice preocupări. Cel mai probabil vor fi anunțați oricum, astfel încât petiționarul nu ar trebui să creadă că poate ține lucrurile sub radar. Petiționarul va dori să facă lucrurile cât mai ușoare pentru personalul de planificare și oficialii aleși, care vor vota în cele din urmă cererea. Amintiți-vă, totuși, că nu puteți mulțumi pe toată lumea. Unii vor avea o atitudine NIMBY („nu în curtea mea”) tot timpul, de fiecare dată. Dar trebuie să încerci.

aplicați pentru ca proprietatea să fie rezonată

personalul de planificare va avea formularele necesare și va putea ajuta și îndruma petiționarul. Petiționarul ar trebui să se asigure că furnizează tot ceea ce solicită Departamentul de planificare, ceea ce poate fi mult. Poate include lucruri precum sondaje, hărți, studii de trafic și etichete de corespondență. Și nu uitați că va exista o taxă pentru procesarea cererii. Cât costă? Asta depinde de localizare. Pariați pe cel puțin câteva sute de dolari, dacă nu câteva mii.

revizuirea cererii și analiza personalului

personalul de planificare va examina cererea și va elabora o analiză și o recomandare pentru comisia locală de planificare și organul legislativ. Petiționarul trebuie să facă parte cât mai mult din această analiză. Acestea ar trebui să fie disponibile pentru a ajuta. Ei trebuie să ofere totul și orice cere personalul de planificare cu un zâmbet. Petiționarul trebuie să-i întâlnească la proprietate în timpul vizitei la fața locului și să le arate exact care sunt planurile. Ei trebuie să spună personalului de planificare cum s-au întâlnit deja cu vecinii și și-au ajustat planurile în consecință. Dacă este posibil, petiționarul ar trebui să asculte argumentele și preocupările personalului de planificare și să revizuiască planurile pentru a răspunde acestor preocupări.

ședința Comisiei de planificare

odată ce personalul de planificare și-a finalizat analiza, cererea se adresează comisiei de planificare (sau unui organism similar) pentru a face o recomandare organului local de conducere. Aceasta este o întâlnire publică care va fi anunțată. Petiționarul va trebui să fie acolo pentru a-și prezenta cazul și pentru a răspunde la orice întrebări sau nelămuriri. Sperăm că comisia de planificare va da o recomandare pozitivă, dar petiționarul nu are neapărat nevoie de unul pentru a merge mai departe.

reuniunea organului legislativ

în cele din urmă, cazul merge în fața organului legislativ local pentru o audiere publică și vot. Petiționarul va avea posibilitatea de a lua cuvântul și de a-și susține cazul. În cazul în care votul merge drumul lor, atunci ei sunt bine să meargă. Dacă nu, petiționarul poate fi nevoit să aștepte cel puțin un an înainte de a încerca din nou.

cât durează procesul? Depinde de jurisdicție, reguli și cât de complicată este cererea. Pentru ceva simplu, va dura cel puțin câteva luni—dar șase luni până la un an nu este nemaiauzit.

alte considerații

cele șapte etape de mai sus sunt generalizate și foarte simplificate. Există câteva alte lucruri proprietarii de terenuri ar putea dori să ia în considerare atunci când gândesc la schimbarea zonare pe proprietatea lor.

aveți grijă la legămintele restrictive

indiferent de ceea ce permite zonarea, legămintele restrictive câștigă. Dacă proprietarul terenului cheltuiește timpul și banii pentru a obține o proprietate rezonată pentru uz de birou, dar legămintele nu o permit, vor pierde. Am văzut cum s-a întâmplat. Cu toate acestea, nu toate proprietățile sunt supuse unor legăminte restrictive. Proprietarul terenului trebuie să știe dacă este supus unor legăminte restrictive și să știe ce permit înainte de a merge mai departe.

zonarea este politică

Politica poate face lucruri ciudate. Înțelegeți că politicienii nu iau întotdeauna decizii pe baza a ceea ce este corect sau cel mai bun pentru proprietarul proprietății. Ei iau decizii politice. În cazul în care cererea va crea o luptă politică, ar putea fi cel mai bine să aștepte și să încerce din nou mai târziu—să zicem, după Alegerile este de peste.

un consultant vă poate ghida prin procesul de rezoning

deoarece zonarea poate fi un proces complicat și politic, petiționarul ar putea beneficia de angajarea cuiva care înțelege gazonul politic. Deși costisitoare, un consultant poate fi necesar și bine în valoare de cheltuieli.

de ce să treci prin acest proces?

rezoning proprietate poate fi foarte profitabil. Înțelegerea procesului de zonare este o altă săgeată în tolba imobiliară a unui investitor. Îi poate ajuta să vadă și să creeze oportunități pe care alții le vor pierde.