ghemuirea este actul de a folosi proprietăți goale, dezafectate și abandonate. Dacă un intrus îndeplinește anumite cerințe, acesta poate solicita titlul de proprietate după o anumită perioadă de timp în conformitate cu legea posesiei adverse sau ceea ce sunt cunoscute sub numele de „drepturi de intruși”.
posesie adversă
drepturile intrușilor funcționează pentru a trata terenurile trecute cu vederea în care proprietarul inițial a fost mort sau absent pentru o perioadă lungă de timp. Teoria legii posesiei adverse implică o obligație pentru un proprietar de a folosi, întreține și apăra terenuri. Dacă terenul este neglijat pentru o perioadă lungă de timp, legea consideră că proprietarul inițial și-a pierdut dreptul de a-l păstra.
legile privind posesia adversă variază între state și teritorii, dar există criterii generale care trebuie îndeplinite:
- reclamantul trebuie să fi avut posesia exclusivă, deschisă și faptică a terenului fără consimțământ pentru un număr continuu de ani;
- posesia era deschisă și nu era secretă, astfel încât un străin să presupună că reclamantul avea proprietatea asupra ei;
- posesia a avut loc pașnic, adică fără forță sau violență;
- reclamantul a arătat intenția de a poseda pământul.
dovezile care trebuie să însoțească o cerere de posesie adversă includ:
- unui inspector autorizat;
- declarații ale solicitantului și ale martorilor care atestă natura și amploarea ocupației;
- o evaluare a terenului;
- anunțarea tuturor celor interesați de pământ.
declarațiile pot include dovada schimbării încuietorilor pe clădiri, efectuarea de reparații la proprietăți, plata facturilor și ratelor sau închirierea terenului altora.
Queensland
o cerere de posesie adversă poate fi făcută împotriva unui proprietar după 12 ani. O cerere se face la titluri Queensland.
New South Wales
o cerere de posesie adversă poate fi făcută împotriva unui proprietar după 12 ani. O cerere de coroană poate fi făcută după 30 de ani. O cerere se face la NSW Land Registry Services.
McFarland v Gertos
cazul recent al McFarland v Gertos a pus drepturile intrușilor în lumina reflectoarelor naționale. În 2018, Curtea Supremă NSW a acordat drepturi de proprietate unui dezvoltator imobiliar care a intrat în posesia unei case vacante și abandonate cu 3 dormitoare pe care a găsit-o în Sydney în 1998. Bill Gertos a reparat și renovat casa, apoi a închiriat-o. Proprietatea a rămas goală de când ultimul său chiriaș a murit în același an. Rudele ultimului proprietar au contestat cererea domnului Gertos, argumentând că nu știau că au dreptul la proprietate, până când au fost contactați de poliție în 2017. Ei au susținut că proprietatea nu a fost niciodată abandonată. Judecătorul a constatat: „Domnul Gertos a reușit să ia și să mențină custodia fizică a terenului, cu excluderea tuturor celorlalte, și și-a asumat funcția de proprietar.”Domnul Gertos, care a cheltuit peste 140.000 de dolari pe proprietate, a vândut-o în 2020 pentru 1,4 milioane de dolari.
Victoria
Legea privind limitările acțiunilor din 1958 prevede că o cerere de posesie adversă poate fi făcută împotriva unui proprietar după 15 ani. De asemenea, afirmă că o astfel de cerere nu poate fi făcută asupra terenurilor coroanei, căii ferate, autorităților de apă, terenurilor Consiliului sau proprietății comune. Se face o cerere de utilizare a terenurilor Victoria.
Tasmania
o cerere de posesie adversă poate fi făcută împotriva unui proprietar după 12 ani. O cerere se face la Oficiul de titluri Funciare.
Australia de Sud
o cerere de posesie adversă poate fi făcută împotriva unui proprietar după 12 ani. O cerere de coroană poate fi făcută după 60 de ani. Se face o cerere către Land Services sa.
Australia de Vest
reclamantul trebuie să demonstreze posesia terenului timp de cel puțin 12 ani sau, în unele cazuri, cel puțin 30 de ani în cazul în care proprietarul înregistrat are un handicap.
se depune o cerere la grefierul titlurilor (Landgate) sau prin proceduri la Curtea Supremă în cazul în care există o obiecție la o cerere Landgate.
Teritoriul Capitalei australiene
posesia adversă nu face parte din Legea funciară din ACT.
Teritoriul de Nord
posesia adversă nu face parte din Legea funciară din NT.
contestarea unei creanțe
sarcina probei revine solicitantului care revendică drepturile intrușilor de a arăta posesia adversă asupra balanței probabilităților. Proprietarul înregistrat al terenului poate depune o avertizare asupra terenului și poate ridica fapte pentru a respinge cererea, cum ar fi dovezi de reintrare în teren, ordonarea solicitantului să părăsească terenul sau îndepărtarea unui gard sau a unei clădiri în timpul perioadei de ocupație. Cea mai bună dovadă este recunoașterea scrisă că persoana ocupă terenul în baza unui acord.
pentru consiliere sau reprezentare în orice problemă juridică, vă rugăm să contactați Armstrong Legal.