do Due: un ghid complet de Due Diligence și lista de verificare pentru cumparatori

cumpararea unei case este interesant, dar înainte de a te dus visez despre cum veți stabili în mobila, nu uita: Aceasta este o tranzacție legală. În calitate de cumpărător, asta înseamnă că trebuie să vă faceți diligența atât din punct de vedere practic, cât și contractual.

ce înseamnă due diligence în domeniul imobiliar rezidențial? Și cum știu cumpărătorii dacă au făcut-o bine?

Cesi Pagano, un agent imobiliar cu peste 30 de ani de experiență în Orange County, California, spune,

„este important ca cumpărătorii să se uite la fiecare detaliu. Unii oameni se concentrează doar pe o inspecție la domiciliu și asta nu este suficient. Un cumpărător trebuie să cunoască casa pe care o cumpără, astfel încât să nu existe regrete.”

de aceea am creat acest ghid pentru due diligence pentru un cumpărător de locuințe. De la cercetarea zonei la cercetarea titlului, vă vom ghida prin proces — și vă vom oferi și o listă de verificare imprimabilă.

ce este due diligence în domeniul imobiliar?

Due diligence se referă la obligația cumpărătorului de a cerceta proprietatea și de a înțelege ce cumpără înainte ca casa să transfere proprietatea. Fiecare contract de ofertă de cumpărare prevede o anumită perioadă de timp în care cumpărătorul este capabil să îndeplinească anumite sarcini de due diligence.

ce ar trebui să fie pe lista mea de verificare due diligence pentru achiziții imobiliare?

Pagano spune că, pe măsură ce lucrați prin lista de verificare a diligenței, agentul dvs. imobiliar este cea mai bună resursă. Acestea ar trebui să vă ajute să abordați fiecare punct și să oferiți asistență în găsirea informațiilor.

situația fiecăruia este diferită, dar agentul dvs. se poate baza pe experiența trecută pentru a vă ajuta să vă ghidați în acest moment important.

cercetați zona

ați auzit vechea zicală imobiliară: locație, locație, locație. Și este adevărat! Înțelegerea ceea ce zona este ca și ceea ce vine în viitorul apropiat vă poate ajuta să facă o decizie înțeleaptă homebuying.

adresați-vă agentul imobiliar pentru a vă ajuta să evalueze piața imobiliară actuală în zona dumneavoastră preferat. Unele lucruri de remarcat:

• prețul median al locuinței: Anumite cartiere au un punct de preț mai mare sau mai mic. Întrebați agentul dvs. ce face ca casele din cartier să valoreze mai mult decât casele din cartierul B.
• zile pe piață: viteza cu care se vând casele poate spune. Dacă casele stau pe piață pentru o vreme, puteți obține o afacere mai bună … dar există un motiv pentru care cumpărătorii se îndepărtează de o anumită zonă?
• Numărul de proprietari-ocupanți: adesea cumpărătorii văd o ocupare mai mare a proprietarilor ca un indiciu al unei mai mari stabilități și satisfacții față de zonă. S-ar putea să existe mai multă „mândrie de proprietate” văzută în întreținerea proprietăților vecine față de un cartier cu un număr mare de închirieri.
• cât de multe case în blocare a pieței: o rată ridicată de foreclosures ar putea fi un steag roșu în ceea ce privește evaluarea cartier, întreținere și cifra de afaceri.
• tendințe de creștere a prețurilor: cartierul dvs. preferat are o creștere constantă a prețurilor în timp? Se potrivește cu tendințele altor cartiere din apropiere?
• dezvoltări viitoare: cercetează orice achiziție sau închiriere de terenuri comerciale din zonă și vezi cum se potrivesc cu dorințele tale. S-ar putea să fiți încântați să știți că magazinul dvs. alimentar preferat se mută sau puteți fi dezamăgiți că va trebui să vă ocupați de trafic suplimentar.

discutați problemele comune locale de acasă

înainte de a cumpăra într-o anumită zonă, întrebați agentul dvs.-și rezidenții actuali, dacă este posibil-despre orice probleme unice cu care proprietarii de case ar trebui să fie pregătiți să se ocupe.

fiecare casă necesită întreținere, dar anumite locații sunt mai predispuse la cheltuieli suplimentare din cauza vremii, florei sau faunei.

unele steaguri roșii de luat în considerare ar putea include:

• animale din apropiere care ar putea fi distructive pentru fundații sau amenajare a teritoriului
• zone predispuse la inundații sau zone cu drenaj slab
• anumite insecte sau paraziți care au potențialul de a distruge lemnul
• aer sărat de plajă care ruginește unitățile de aer condiționat mai repede decât în mod normal
• copaci înalți care ar putea reprezenta amenințări în furtuni
• specii vegetative care limitează ce altceva poate crește
• condiții de căldură sau frig care necesită izolare specializată

găsiți o casă care să se potrivească nevoilor dvs.

evitați remușcările cumpărătorului prioritizarea a ceea ce este important pentru tine. Faceți o listă cu ceea ce nu este negociabil și o listă cu locul în care ați putea fi dispus să faceți compromisuri. Rulați listele de agentul dvs. pentru a vă asigura că sunteți realist în punctul de preț și zona.

linia de sus dumneavoastră de finanțare

Noțiuni de bază un credit ipotecar precalificare și preaprobare ajută pentru a vă asigura că nu va fi overextended financiar.

există o diferență între cele două etape. Precalificarea înseamnă, de obicei, doar că un profesionist ipotecar aruncă o privire asupra finanțelor dvs. (active, venituri și alte datorii) și vă oferă o estimare a Sumei împrumutului pe care vi-l puteți permite.

Preaprobarea, pe de altă parte, este de obicei un proces mai oficial în care creditorul necesită mai multă documentație a conturilor dvs. bancare și, de asemenea, analizează istoricul dvs. de credit. Scrisorile de pre-aprobare sunt de obicei bune timp de 60 până la 90 de zile, așa că nu intrați în această etapă până când nu sunteți serios în ceea ce privește căutarea acasă.

este în interesul dumneavoastră să magazin în jurul pentru ratele ipotecare bune și termeni înainte de a obține pre-aprobat. Doar pentru că sunteți preaprobat de o anumită instituție de creditare nu înseamnă că sunteți obligat să mergeți cu acel creditor pentru ipoteca dvs. … dar cu siguranță face procesul mai ușor dacă faceți această cercetare pe front-end, mai degrabă decât de codare după oferta este acceptată.

Solicitați dezvăluirile vânzătorului

în multe state, vânzătorii sunt obligați să documenteze și să dezvăluie orice probleme cunoscute cu casa. Aceasta ar putea include probleme cu Fundația, acoperișul, sistemele, structura și multe altele.

discutați cu agentul dvs. despre dezvăluiri pentru a determina ce ar trebui și ce nu ar trebui să acceptați în situația dvs. particulară. Dezvăluirile pot și ar trebui să afecteze negocierile.

cu toate acestea, unele state merg printr-un avertisment emptor, sau „cumpărător feriți-vă”, regula atunci când vine vorba de imobiliare, ceea ce înseamnă că povara cade pe cumpărător pentru a investiga proprietatea. Dacă locuiți într-o stare de avertizare, este posibil ca diligența dvs. necesară să includă inspecții mai specializate (a se vedea mai jos).

pentru mai multe informații despre legile de dezvăluire din statul dvs., consultați ghidul nostru de dezvăluire imobiliară mandatat.

revedeți CC& Rs

dacă vă mutați într-o zonă cu o asociație de proprietari de case (HOA) sau o asociație de proprietari de apartamente (COA), atunci vor exista legăminte, condiții și restricții (CC & Rs) care se aplică casei. Citiți aceste reguli, reglementări și Taxe și asigurați-vă că sunteți bine cu ele.

unele dintre reglementările pe care le-ar putea găsi pe CC & documentele r includ:

• animale de companie
• arhitectură și aspect exterior
• utilizarea și comportamentul în spații comune (piscină, sală de fitness, clubhouse, loc de joacă etc.)
• dacă vă puteți închiria casa
• zgomot și comportamente
• Legalități, Taxe și evaluări

obțineți o inspecție

o inspecție la domiciliu este, fără îndoială, cel mai important punct de due diligence.

acesta este momentul în care un inspector profesionist va merge prin casă și va documenta orice probleme pe care le găsește. O inspecție tipică la domiciliu ar trebui să dureze între două și patru ore, iar cumpărătorilor li se permite de obicei să fie prezenți. După inspecție, veți primi un raport detaliat împreună cu un rezumat al oricăror probleme.

dvs. și agentul dvs. imobiliar puteți discuta dacă inspecția vă schimbă sau nu dorința de a cumpăra casa. Agentul dvs. va include, de obicei, o situație de inspecție în oferta dvs. de achiziție, una care afirmă că aveți dreptul să renunțați la achiziție pentru probleme legate de inspecție în timpul perioadei de diligență.

în unele cazuri, este posibil să puteți solicita vânzătorului să efectueze reparații în ceea ce privește inspecția. Alteori, vânzătorul ar putea oferi numerar la închidere pentru a compensa orice reparații pe care ar putea fi necesar să le faceți după ce vă mutați. Pe o piață puternică a vânzătorului, vânzătorul poate refuza să plătească pentru orice reparații, trecând costul asupra dvs.

când căutați un inspector, cel mai bine este să verificați dacă inspectorul este licențiat, deoarece licențierea corectă este o indicație a pregătirii, a experienței și a asigurării de răspundere verificate. Dar nu orice inspectori de licențe de stat, din păcate. Dacă acesta este cazul în starea dvs., cereți agentului dvs. imobiliar o recomandare bună.

luați în considerare inspecțiile de specialitate

inspectorii generali de acasă pot găsi doar ceea ce pot vedea. Dacă inspectorul suspectează că ar putea exista probleme nevăzute, poate recomanda o inspecție de specialitate. După cum sugerează și numele, inspectorii de specialitate sunt instruiți să depășească nivelul suprafeței și să testeze probleme mai specializate.

unele inspecții speciale pe care le-ați putea lua în considerare includ:

• inspecție toxină (radon, azbest, mucegai)
• inspecție de mediu (sol, vopsea de plumb, azbest)
• inspecții de fundație (fisuri, stabilitate)
• inspecție acoperiș (pentru daune sau estimări de vârstă)
• inspecție instalații sanitare (conducte, bine, septic)
• inspecție electrică (în special în casele mai vechi)

obțineți o evaluare

o evaluare este concepută pentru a determina valoarea casei. Un evaluator profesionist va compara casa cu alte case din apropiere, apoi va face ajustări pentru diferite caracteristici specifice casei.

o evaluare este o parte importantă a dumneavoastră due diligence, în primul rând, pentru că dumneavoastră creditor va necesita dacă sunteți obtinerea unui credit ipotecar. Dar chiar dacă intenționați să plătiți în numerar, o evaluare este în interesul dvs., deoarece oferă o evaluare mai profesională.

acest lucru vă va ajuta să vă asigurați că primiți o afacere bună din partea casei. Dacă evaluarea este mai mică decât prețul ofertei dvs., puteți reveni la vânzător pentru negocieri ulterioare.

comandați un sondaj

un sondaj este o hartă a proprietății dvs. care arată liniile sale de graniță împreună cu orice servitute. (Servitute se referă la utilizarea altcuiva a terenului.) Sondajele sunt, în general, necesare numai dacă vă uitați la o proprietate rurală sau la o suprafață semnificativă. Cu proprietăți mai mari, totuși, ele pot fi importante, deoarece coordonatele exacte ale sondajului vor fi listate pe faptă.

un sondaj nu va fi solicitat de majoritatea creditorilor dacă vă uitați la o proprietate non-rurală în majoritatea statelor, în schimb se vor baza pe asigurarea dvs. de titlu. Dar pe Proprietăți mai mari vi se poate cere să obțineți un sondaj pentru a obține finanțare și dacă există vreo discrepanță (de exemplu, gardul unui vecin care încalcă proprietatea), atunci ar putea fi necesar să fie rezolvat înainte de a vă putea închide creditul ipotecar.

înțelegeți orice legi de zonare

cereți agentului dvs. imobiliar să afle dacă există legi de zonare care se referă la proprietate.

uneori zonarea va interzice anumite tipuri sau numere de structuri, cum ar fi casele mobile sau grajdurile. Uneori, legile de zonare dictează capacitățile de închiriere sau tipurile de animale pe care le puteți avea asupra proprietății. Uneori, legile de zonare interzic parcarea anumitor vehicule sau remorci. Asigurați-vă că cerințele de zonare funcționează pentru stilul dvs. de viață.

efectuați cercetări publice

Pagano spune că este important să verificați cu două departamente ale administrației locale: Departamentul de planificare și Departamentul de construcții și siguranță.

Departamentul de planificare vă va putea spune dacă există unități planificate care ar putea afecta valoarea casei dvs. (cum ar fi o închisoare sau o instalație de gestionare a deșeurilor).

Departamentul de construcții și siguranță vă va putea spune ce fel de permise au fost trase pentru proprietate. Permisele vor arăta că orice actualizare a fost făcută corect. De asemenea, vor arăta dacă au existat umpleri sau tăieturi în teren, ceea ce ar putea fi important dacă intenționați să adăugați în viitor.

consultați-vă cu un profesionist în construcții dacă aveți întrebări cu privire la permisele de acasă.

Verificați starea zonei de inundații a locuinței

verificați dacă casa este situată într-o zonă de inundații FEMA. Puteți face acest lucru căutând adresa de pe hărțile FEMA documentate. De cele mai multe ori, o zonă de inundații FEMA este determinată de ridicarea de la nivelul mării.

dacă locuința se află într-o zonă de inundații FEMA, veți avea nevoie de asigurare de inundații. Aceasta este o politică separată care costă în medie între 550 și 1350 USD pe an, în funcție de locație. Agentul dvs. de asigurare vă poate ajuta să obțineți o asigurare de inundații, care este subscrisă de FEMA.

secure proprietarii de case de asigurare

este cel mai bine pentru a obține cel puțin trei citate pentru proprietarii de case de asigurare. Agentul dvs. imobiliar și alți proprietari de case din zonă pot avea recomandări.

atunci când se compară citate de asigurare, asigurați – vă că limitele de acoperire și sumele deductibile meci pe fiecare citat; în acest fel, puteți determina în mod corespunzător care primă de asigurare este o valoare mai bună.

discutați cu fiecare agent de asigurări despre ce opțiuni de acoperire sunt cele mai bune în scenariul dvs. Pot exista anumite dezastre naturale în zona dvs. pentru care recomandă acoperirea-cutremure, doline, uragane și așa mai departe-care ar putea necesita termeni specializați.

dar este important să nu fii supra-asigurat. Uitați-vă la acoperirea locuinței și asigurați-vă că valoarea costului de înlocuire pare adecvată. Costul de înlocuire este de obicei mai mare decât valoarea de piață, deoarece cifrele în posibilitatea de a reconstrui casa complet nou de la sol în sus.

luați în considerare valoarea acoperirii dvs. de răspundere

acoperirea dvs. de răspundere este concepută pentru a vă proteja pe dvs. și casa dvs. în cazul în care cineva vă dă în judecată pentru vătămare. Având în vedere costul asistenței medicale în Statele Unite, obținerea unei cantități rezonabile de acoperire a răspunderii ar trebui să fie cu siguranță o parte a diligenței dvs. pentru a vă asigura că simțiți că este suficient să acoperiți potențialele creanțe.

discutați cu agentul de asigurări despre acoperirea răspunderii care este cea mai bună pentru situația dvs. Protejați-vă investiția!

Ia-ti unele titlu de asigurare

titlu de asigurare ar trebui să fie o prioritate de top ca faci dumneavoastră due diligence. Compania titlu va efectua o revizuire titlu, care este conceput pentru a descoperi orice moștenitori sau restante drept de retenție înainte de a cumpăra proprietatea.

dar o revizuire titlu nu este întotdeauna cuprinzătoare. Dacă companiei din titlu îi lipsește ceva, asigurarea titlului vă protejează de lupta legală care a urmat.

Pagano îi încurajează pe toți cumpărătorii săi să ia în serios diligența necesară.

„este mai bine să-ți faci timp acum decât să ai regrete mai târziu. O casă nu este ceva ce se poate întoarce doar la magazin!”

amintiți-vă, nu trebuie să treceți singur prin acest proces de due diligence. Agentul tau imobiliar este acolo pentru a ajuta la fiecare pas din drum. Odată ce ați finalizat dumneavoastră due diligence, puteți fi siguri că ați făcut tot posibilul pentru a face achiziția acasă un succes.