cum să anulați un contract de închiriere rezidențial

06 Oct 2016

Introducere

există o serie de legi diferite care au impact asupra contractelor de leasing rezidențiale. Acest articol explorează cele relevante pentru anularea unui contract de leasing rezidențial și explică procedura adecvată care trebuie urmată la încetarea unui contract de leasing rezidențial ca urmare a unei încălcări de către un chiriaș.

două tipuri diferite de perioade de preaviz

este important să se facă distincția la început între două perioade de preaviz diferite și importante. Primul este relevant atunci când încercați să anulați un contract de închiriere înainte ca termenul fix convenit al contractului să-și urmeze cursul. Să numim aceasta ‘perioada de preaviz de reziliere anticipată’. Uneori contractele de leasing au aceste clauze, iar alteori nu. Dacă nu există o astfel de clauză, atunci contractul de închiriere nu poate fi anulat mai devreme (cu excepția situațiilor în care se aplică legea privind protecția consumatorilor sau Legea privind locuințele de închiriere), cu excepția cazului în care ambele părți sunt de acord cu acest lucru.

a doua perioadă de preaviz devine relevantă atunci când un proprietar sau chiriaș a încălcat contractul de închiriere, iar cealaltă parte dorește să dea o notificare scrisă pentru remedierea încălcării. Nerespectarea încălcării în termenul prevăzut va da dreptul părții nevinovate să anuleze contractul de închiriere și, dacă este cazul, să solicite despăgubiri suferite de partea contravenientă. Să numim asta ‘perioada de notificare a încălcării’.

zile de judecată v zile calendaristice v zile lucrătoare

înainte de a aprofunda actele aplicabile, este de asemenea important să rețineți că contractele de leasing se referă de obicei la zile calendaristice, adică în fiecare zi din calendar, inclusiv weekendurile și sărbătorile legale. Legea privind protecția consumatorilor se referă în mod specific la zilele lucrătoare din secțiunea 14, ceea ce înseamnă că trebuie să ignorați weekendurile și sărbătorile legale. Uneori, legile sau contractele de leasing se vor referi la zilele instanței, ceea ce înseamnă că numărați doar zilele în care instanța este deschisă și așezată, deși referințele la zilele instanței vor fi puține și rare între situațiile de leasing. În cazul în care tipurile de zile nu sunt definite, trebuie să le considerați ca fiind zile calendaristice și să includeți weekendurile și sărbătorile legale.

Legea privind închirierea locuințelor

Legea privind închirierea locuințelor prevede că, dacă un chiriaș rămâne în ocupația proprietății după expirarea perioadei definite într-un contract de închiriere scris, contractul de închiriere va continua să funcționeze în aceiași termeni și condiții ca și în documentul scris, cu excepția faptului că durata contractului de închiriere va fi de numai o lună (adică va apărea o situație de închiriere de la o lună la alta). În circumstanțe precum acestea, Legea privind locuințele de închiriere prevede în mod expres că perioada de preaviz pentru anulare de către oricare dintre părți este de o lună. Acest lucru se aplică numai situațiilor în care un proprietar dorește să oprească reînnoirea contractului de închiriere pentru încă o lună – nu se aplică unei anulări de către un proprietar ca urmare a încălcării chiriașului. Legea privind locuințele de închiriere nu prevede câte zile trebuie să fie perioada de notificare a încălcării.

Legea privind protecția consumatorilor

Legea privind protecția consumatorilor se aplică furnizării de bunuri și servicii în Africa de Sud. Acest Act definește în mod expres cazarea rezidențială ca serviciu, care afectează contractele de închiriere rezidențiale. Aplicarea S este exclusă numai în două cazuri; în primul rând, în cazul în care contractul de închiriere rezidențială este încheiat între două entități juridice și în cazul în care locatarul are o cifră de afaceri anuală sau o valoare a activului mai mare de 2 milioane R; și în al doilea rând, în cazul în care locatorul nu închiriază proprietatea în cursul normal al activității. Acest Act prevede că un consumator (adică un chiriaș) poate anula un contract pe durată determinată (adică. un contract de închiriere) pentru orice motiv – care poate fi în întregime fără legătură cu o încălcare de către furnizor (adică proprietarul) – prin acordarea proprietarului o notificare scrisă de 20 de zile cu privire la anulare.

în cazul în care chiriașul alege să anuleze contractul de închiriere înainte ca contractul de închiriere să se fi încheiat altfel în cursul obișnuit, atunci proprietarul are dreptul la o „penalizare rezonabilă de anulare”, liniile directoare pentru care au fost prevăzute în Regulamentul 5 din Legea privind protecția consumatorilor. Unii proprietari pur și simplu taxa chiriaș pentru întreaga sumă care altfel ar fi fost datorate în termeni de leasing, a avut ea rula sale pe termen lung.

aceasta nu este neapărat abordarea corectă. Regulamentul 5 stabilește în mod expres parametrii „rezonabilității” în acest sens și enumeră o serie de factori notabili, printre care: durata perioadei de preaviz de către consumator; durata rezonabilă în care proprietarul ar putea achiziționa un nou chiriaș; și practica generală a industriei. Privind la factorii holistic, este clar că între una și două luni de închiriere ar echivala cu o penalizare rezonabilă, împreună cu orice alte daune pretențiile și chiriile restante suportate în cursul contractului de închiriere.

un proprietar, pe de altă parte, poate anula contractul de închiriere al unui chiriaș numai dacă chiriașul a încălcat contractul de închiriere și dacă, după ce a dat o notificare scrisă de 20 de zile lucrătoare chiriașului pentru a remedia încălcarea, chiriașul nu a făcut acest lucru. Acest lucru este esențial, deoarece se aplică în ciuda a ceea ce spune contractul de închiriere – înlocuiește astfel prevederile Contractului de închiriere (sau dreptul comun, care s-ar fi aplicat dacă anumite dispoziții importante ale Contractului de închiriere nu ar fi fost convenite accidental). În consecință, legea privind protecția consumatorilor se referă numai la perioada de preaviz de încălcare și nu la perioada de preaviz de reziliere anticipată. Zilele calculate în conformitate cu secțiunea 14 din Legea privind protecția consumatorilor sunt zile lucrătoare, ceea ce înseamnă că ignorați weekendurile și sărbătorile legale.

Legea privind protecția consumatorilor prevede, de asemenea, în mod expres că, în cazul în care dispozițiile sale intră în conflict cu cele ale oricărei alte legi, Legea care oferă consumatorului (chiriașului) cea mai mare protecție va suprascrie cealaltă. Acest lucru este esențial din motivele discutate mai jos.

Common Law

Common law este relevant deoarece este ‘implicit’ poziția care ‘începe’ atunci când părțile omit să ajungă la un acord cu privire la anumite condiții de leasing. De fapt, acest lucru se întâmplă destul de des. De exemplu, părțile ar putea uita să cadă de acord cu privire la câte zile este necesară o notificare scrisă pentru ca un chiriaș să remedieze o încălcare înainte ca un proprietar să poată anula sau câte zile / luni trebuie să se acorde o notificare dacă oricare dintre părți dorește să rezilieze contractul de închiriere înainte de sfârșitul său natural.

în ceea ce privește dreptul nostru comun, atunci când se acordă o notificare pentru rezilierea unui contract de închiriere, Notificarea trebuie să se desfășoare pe durata unei luni calendaristice, ceea ce înseamnă că notificarea nu poate fi dată de la 15 aprilie până la 14 mai, de exemplu, deoarece trebuie să fie dată de la 1 din orice lună calendaristică specială până în ultima zi a acelei luni calendaristice. În plus, dreptul nostru comun prevede că perioadele de preaviz coincid cu intervalele de plată a închirierii; ceea ce înseamnă că, dacă plătiți chiria în fiecare lună, Notificarea dată trebuie să fie cu cel puțin o lună în avans. În ceea ce privește perioada de notificare a încălcării, în cazul în care părțile nu reușesc să convină asupra acestui lucru, legea prevede că va fi o perioadă ‘rezonabilă’. Ceea ce este’ rezonabil ‘ depinde de faptele fiecărui caz, iar instanța va decide acest lucru. Deci, dacă părțile sunt de acord că contractul de închiriere poate fi reziliat de oricare dintre părți înainte de încheierea sa naturală, dar uită să stipuleze cât timp trebuie să fie perioada de preaviz de reziliere anticipată, atunci răspunsul este că este necesară o notificare scrisă de cel puțin o lună calendaristică pentru a determina încetarea anticipată a contractului de închiriere de către oricare dintre părți și trebuie acordată de la 1 a lunii până la sfârșitul lunii respective. Acest lucru se face cu condiția ca această perioadă de preaviz să fie considerată ‘rezonabilă’ – fiecare caz trebuie judecat pe baza propriilor fapte.

conflictul de legi

deoarece există atât de multe legi care se aplică închirierilor rezidențiale în orice situație dată, este adesea dificil să se determine numărul de zile care trebuie acordate pentru perioadele de notificare de încălcare și anulare. Dreptul comun va fi întotdeauna subordonat oricărei legislații care a fost adoptată ulterior pentru a rezolva o anumită problemă. Orice legislație adoptată care tratează problema în general, va fi în mod normal subordonată legislației adoptate ulterior pentru a rezolva problema în mod specific. Pentru a confunda problema în continuare, Legea privind protecția consumatorilor (care nu este specifică contractelor de leasing) spune că, dacă dispozițiile sale intră în conflict cu orice altă lege, se va aplica legea care oferă cea mai mare protecție consumatorului.

apar câteva întrebări dificile:

1. dacă contractul dvs. de închiriere spune că este necesară o notificare de încălcare de 7 zile, dar Legea privind protecția consumatorilor spune că este necesară o notificare scrisă de 20 de zile lucrătoare pentru a anula contractul de închiriere, cum le reconciliem pe cele două?
2. mai este posibilă anularea unui contract de leasing după a treia grevă (adică a treia încălcare) de către un chiriaș, fără a da o notificare suplimentară, așa cum prevăd multe contracte de leasing, în lumina legii privind protecția consumatorilor?
3. în cazul în care un contract de închiriere (oral sau în scris) nu specifică perioada de reziliere anticipată, Legea privind protecția consumatorilor intră în vigoare și are ca rezultat o situație în care contractul de închiriere nu este reziliabil prematur de către un proprietar și poate fi reziliat numai în cazul încălcării de către chiriaș?

#1: Perioada de notificare încălcare și perioada de anulare

în primul rând, uita-te la prevederile Contractului de leasing în sine. Cele mai multe contracte de leasing conțin o clauză de încălcare, care indică o perioadă de un număr de zile, care sunt necesare pentru a fi dat ca notificare chiriaș de o încălcare. În cazul în care nu există o perioadă de încălcare specificată, aceasta va fi o perioadă rezonabilă în ceea ce privește dreptul comun.

dacă notificați încălcarea și nu este remediată în perioada de notificare a încălcării, aceasta înseamnă că puteți lua măsuri pentru a da în judecată pentru orice este datorat sau chiar să emiteți citații și să atașați bunurile chiriașului evocând Ipoteca proprietarului dvs., dar nu puteți anula contractul de închiriere și evacua.

motivul pentru aceasta este că trebuie să fi dat o notificare scrisă de 20 de zile lucrătoare pentru a anula contractul de închiriere (și, prin urmare, pentru a evacua, deoarece nu puteți evacua fără a fi anulat contractul de închiriere) în ceea ce privește Legea privind protecția consumatorilor. Deci, dacă în cele din urmă credeți că doriți sau trebuie să anulați contractul de închiriere și să evacuați, puteți face acest lucru numai după notificarea scrisă de 20 de zile lucrătoare – timp în care chiriașul nu a reușit să remedieze încălcarea. Mulți proprietari.

includ ambele perioade de timp în notificarea de încălcare, spunând că, dacă încălcarea nu este remediată în 7 zile calendaristice (sau orice număr de zile este prevăzut în contractul de închiriere sau orice număr de zile este rezonabil din punct de vedere al dreptului comun), atunci vor lua măsuri pentru recuperarea sumelor datorate; dar dacă încălcarea nu este remediată în 20 de zile lucrătoare, atunci contractul de închiriere va fi anulat și chiriașul evacuat. În acest fel, dați unul notificare, dar este valabil atât pentru perioade de timp, iar chiriașul este avertizat în mod adecvat cu privire la consecințele nerespectării, precum și cum și când trebuie să remedieze încălcarea pentru a evita aceste consecințe.

#2: Cum să anulați un contract de închiriere rezidențial

acestea sunt clauze dintr-un contract de închiriere care prevăd că, odată ce un chiriaș a încălcat contractul de închiriere (de obicei, cu referire specifică la întârzierea plății) de trei ori, proprietarul are dreptul să anuleze contractul de închiriere fără o notificare suplimentară către chiriaș. În astfel de cazuri, proprietarul nu i-ar oferi chiriașului o a treia oportunitate de a remedia încălcarea, ci ar trimite pur și simplu o scrisoare de anulare.

cu toate acestea, este discutabil dacă acest lucru este permis din punct de vedere legal în lumina legii privind protecția consumatorilor, care prevede că proprietarul poate anula contractul de închiriere numai cu o notificare scrisă de 20 de zile lucrătoare și după ce chiriașul nu a remediat încălcarea.

se pare că aceste clauze de a treia grevă nu mai sunt valabile din punct de vedere juridic. În opinia autorului, aceasta este o nedreptate gravă pentru proprietari, deoarece înseamnă că sunt condamnați pentru totdeauna să accepte plăți întârziate și alte încălcări ale Contractului de închiriere de către chiriașii lor. Cu condiția ca chiriașul să remedieze încălcarea cu perioada de preaviz de 20 de zile lucrătoare, proprietarul nu va avea dreptul să anuleze. Singura modalitate de a scăpa de un chiriaș plictisitor într-o astfel de situație ar fi să permită contractului de închiriere să-și desfășoare cursul complet și să asigure anularea fără reînnoire ulterioară.

# 3: există o perioadă de reziliere anticipată dacă contractul de închiriere nu specifică și ce este?

1. dacă părțile au convenit că există o perioadă de încetare anticipată aplicabilă și au convenit asupra perioadei de preaviz respective, atunci oricare dintre părți poate anula prin furnizarea notificării necesare celeilalte părți. Acest lucru se va aplica atâta timp cât contractul de închiriere nu este unul afectat de prevederile Legii privind locuințele de închiriere – adică. în cazul în care contractul de închiriere scris a expirat, iar părțile au continuat pur și simplu contractul de închiriere de la o lună la alta după aceea.
2. dacă contractul de închiriere este un contract de închiriere de la o lună la alta, așa cum este prevăzut în Legea privind locuințele de închiriere, atunci acesta poate fi reziliat de oricare dintre părți prin furnizarea unei notificări scrise complete de o lună calendaristică.
3. dacă părțile nu au avut în vedere deloc că rezilierea anticipată ar fi permisă, atunci nu este o opțiune – alta decât cea prevăzută în clauza 3.2 de mai sus, care este mai mult un refuz de reînnoire a contractului de închiriere decât o încetare anticipată a contractului de închiriere.

1. în cazul în care părțile au convenit că există o perioadă de reziliere anticipată aplicabilă, dar nu au convenit asupra perioadei de preaviz respective, atunci se va aplica dreptul comun și ar trebui să fie suficient un preaviz de luni calendaristice complete – cu condiția ca acest lucru să fie rezonabil în circumstanțele respective.

1. cu toate acestea, în unele cazuri, Legea privind Protecția Consumatorilor va fi aplicabilă – ceea ce înseamnă că, dacă există o clauză de reziliere anticipată care prevede rezilierea prin acord în cazul în care chiriașul nu a încălcat contractul de închiriere, proprietarul va fi împiedicat să dea o astfel de notificare în temeiul secțiunii 14 din Legea privind protecția consumatorilor, care prevede că acordurile pe durată determinată pot fi anulate numai în termen de 20 de zile lucrătoare notificare scrisă în cazul în care chiriașul a încălcat efectiv contractul de închiriere și în cazul în care încălcarea nu a fost remediată. Cu toate acestea, se pare că acest lucru se va aplica numai în cazul în care Legea privind protecția consumatorilor este mai benefică pentru consumator decât celelalte legi care se aplică aceluiași scenariu. Acest lucru se datorează faptului că Legea privind protecția consumatorilor prevede în mod expres că, în cazul în care există un conflict cu dispozițiile sale și cu orice altă lege, se va aplica legea cea mai benefică pentru consumator. Autorii sunt de părere că aceasta este o situație nerezonabilă pe care legiuitorul a creat-o pentru industria imobiliară, deoarece creează o incertitudine masivă cu privire la momentul în care clauzele de reziliere anticipată vor fi menținute, deoarece ceea ce este benefic pentru consumator într-un caz poate fi prejudiciabil consumatorului în altul. Sperăm că instanțele noastre ne vor oferi îndrumări cu privire la modul de navigare în această mizerie în curând – dar până atunci, aveți grijă atunci când vă bazați pe clauze de reziliere anticipată, deoarece acestea pot fi invalidate de Legea privind protecția consumatorilor.

concluzie

pentru a fi sigur, consultați un avocat cu experiență în proprietate înainte de a trimite încălcări și/sau anulare și/sau reziliere anticipată și/sau reînnoire sau ne-reînnoire notificări pentru a vă asigura că nu vă găsiți furnizând chiriașului dvs. plictisitor cazare (și plătindu-i daune) pentru evacuarea ilegală a acestora.

s – ar putea găsi, de asemenea, următorul articol interesant-ar putea lipsa de a plăti ratele, impozitele, taxele de apă și energie electrică duce la încetarea de alimentare cu apă și energie electrică?

(acest articol este furnizat doar în scop informativ și nu în scopul furnizării de consultanță juridică. Pentru mai multe informații despre acest subiect, vă rugăm să contactați autorul/autorii sau furnizorul relevant.)