construcție de auto-depozitare: care este costul?
23 februarie 2021 • Steve Hajewski, Manager de Marketing
dacă ați decis că doriți să investiți în propriul proiect de auto-stocare, crearea unui buget de construcție va fi una dintre primele dvs. SARCINI. De asemenea, va fi mereu consumatoare.
mulți dezvoltatori noi se termină cu o problemă clasică de pui și ouă. Vrei să știi dacă un proiect merită înainte de a investi în lucrări de proiectare. Dar trebuie să investiți în lucrări de proiectare înainte ca furnizorii/contractorii dvs. să vă poată oferi un preț solid pentru munca lor.
soluția aici este că trebuie să înțelegeți pentru cine creați un buget. În primele etape ale planificării, creați un buget pentru propria luare a deciziilor. Pentru a crea acest buget, va trebui să aveți o viziune brută a ceea ce creați. Scopul dvs. în crearea acestui buget dur este să decideți dacă sunteți dispus să investiți banii în lucrările de proiectare pentru a vă lansa afacerea.
bugetarea brută – întrebări de pus înainte de a începe
- cum aș vrea să-mi administrez proprietatea? Dacă vă așteptați să rulați o proprietate fără pilot, va trebui foarte probabil să planificați o locație pentru a instala (și bugetul pentru) un chioșc și o poartă cu autoservire. Dacă vă așteptați să aveți un manager acum sau în viitor, va trebui să bugetați pentru un birou sau cel puțin să intenționați să lăsați spațiu pentru a adăuga unul mai târziu. Stilul dvs. de management va avea un impact asupra designului facilității și a cheltuielilor dvs. de gestionare.
- ce fel de depozit mă aștept să construiesc? Va fi unități tipice de creștere a unităților sau vizați o piață în care se așteaptă controlul climatic sau mai multe etaje? Sau poate doriți să vă concentrați pe unități mari pentru proprietarii de bărci și RV. Înțelegerea clientului dvs. vă va ajuta să înțelegeți aproximativ ce fel de clădiri veți construi, ceea ce afectează costul și utilizarea terenului.
- care sunt prioritățile mele pentru fluxul de numerar? Dacă sunteți bine stabilit, puteți opta pentru a construi o fază inițială mai mare. Va dura mai mult pentru a rupe chiar; dar construirea mai mare poate reduce costul pe sq ft și reduce numărul de ori de care aveți nevoie pentru a face față hassle de a obține aprobarea Consiliului de planificare, autorizații de construcție, împrumuturi suplimentare și procesul de construcție. Sau, poate că sunteți un dezvoltator nou și aveți nevoie pentru a ajunge la un flux de numerar pozitiv cât mai repede posibil.
având în vedere aceste elemente, sunteți gata să începeți să săpați. Scopul tau va fi de a dezvolta unele prețuri „ballpark”. Prin ballpark, vorbesc costurile aproximative pe sq ft. Mulți dezvoltatori noi nu apreciază pe deplin cantitatea de timp pe care un antreprenor o petrece pregătind o ofertă formală. Dacă apelați un antreprenor ocupat și cereți-i să vă ofere o propunere specifică, dar nu prezentați un plan detaliat al proiectului, vă pregătiți pentru dezamăgire. În modul dvs. de bugetare brută, căutați numere simple de buget.
elementele liniei bugetare ale proiectului dvs. ar trebui să includă (începând cu cele mai scumpe elemente): Terenuri, gradare, clădiri, fundații din beton, căi de acces, control acces, electric/iluminat, inginerie civilă, amenajare a teritoriului, semnalizare, permise și borne. Elementele suplimentare pe care trebuie să le luați în considerare sunt hidranții de incendiu sau sprinklerele, finisajele de birou, clasificarea extinsă și caracteristicile arhitecturale. Propria mea experiență este că o singură poveste conduce până proprietate va costa în jur de $40 la 45 pe sq ft (plus teren) pentru a dezvolta, și o proprietate controlată climatice va fi în jur de $60 la 70 pe sq ft plus teren. Rețineți că aceste numere sunt cu proprietarul care servește ca Antreprenor General. Adăugați 15% dacă trebuie să angajați un GC. În bugetarea dvs., veți dori, de asemenea, să planificați taxe bancare, o urgență de aproximativ 10% și numerar de pornire pentru a vă plăti ipoteca în timp ce închiriați.
următoarea componentă a previziunii dvs. financiare este proiecția veniturilor. Dacă nu dețineți pământ, nu vă petreceți timpul împotmolit în detalii. În bugetarea dur, cred că în termeni de cost și venituri pe sq ft. Folosind ratele de închiriere ale proprietăților existente din apropiere, determinați rata de închiriere pe mp. Am constatat că o medie a costului unui 10 10 și 10 15 de la 10 la 15 vă oferă un venit bun pe sq ft număr pentru a utiliza în calculele tale. Pentru a fi mai conservatoare, utilizați unități mai mari pentru estimările dvs., deoarece acestea vor avea venituri mai mici pe mp. Următoarea dvs. sarcină este de a determina ce procent din lotul pe care îl căutați va fi construibil. Am constatat că pentru tradiționale conduce până clădiri, dumneavoastră au aproximativ 30-35% din lot deveni spațiu închiriabil. Cu clădiri mai largi cu climă controlată, puteți obține o acoperire de 45 până la 50%. Restul vor fi spații verzi și căi de acces. Înmulțiți venitul lunar pe picior pătrat ori sq ft închiriabil pentru a veni cu veniturile potențiale.
înarmat cu costuri de construcție și venituri potențiale, va trebui să creați o estimare a cheltuielilor lunare. Ipoteca dvs. este în mod normal cea mai mare cheltuială – deci uitați-vă la costul de construcție minus plata în avans și puteți utiliza un calculator de împrumut pentru a estima plata lunară bancară. Bancherii vor ezita să vă citeze o rată a dobânzii fără să știe mai multe despre dvs. și detaliile proiectului dvs. Veți crește nivelul de confort al bancherului dvs. solicitând o gamă bugetară la un apel telefonic, mai degrabă decât să-i cereți să scrie un număr într-un e-mail. Cheltuielile rămase de luat în considerare sunt (începând cu cele mai mari) impozite pe proprietate, angajați (dacă veți avea), taxe de procesare a cărților de credit, utilități, asigurare, deszăpezire/tuns iarba și marketing. Taxele de servicii chioșc și abonamentele software ar trebui, de asemenea, luate în considerare, dacă este cazul.
dacă acest lucru nu v-a speriat încă, sunteți gata să puneți totul împreună și să vedeți unde vă rupeți. Cheltuielile dvs. lunare pentru un site completat nu trebuie să depășească 70% din venit. Dacă sunt, costurile dvs. sunt prea mari, tarifele de închiriere prea mici sau trebuie să încadrați mai multe unități pe proprietate. În faza inițială a unui proiect, pragul de rentabilitate poate fi mai mare și acest lucru este normal dacă prognoza pe termen lung a site-ului oferă rezultate atractive.
pentru versiunea online a acestei abordări pentru crearea unei proiecții financiare, vizitați /resurse/cost-calculatoare/basic-investment-calculator/. Acest instrument online vă permite să pumn în variabilele pe care le-am discutat și va folosi cifrele pentru a produce o pauză chiar de proiecție și 2 fluxul de numerar an. Proiecția fluxului de numerar este o parte importantă a planificării dvs., mai ales dacă utilizați un program de creditare SBA. Programele SBA necesită ca proiectul dvs. să se rupă chiar și în 2 ani sau mai puțin.
această bugetare timpurie este o parte extrem de importantă a dezvoltării de auto-stocare – dacă această analiză arată că un proiect este un eșec, puteți transmite oportunitatea fără a investi în lucrări de proiectare. Această metodă preliminară de bugetare vă poate ajuta, de asemenea, să identificați maximul pe care îl puteți plăti pentru un colet și să câștigați în continuare bani. Sperăm că rezultatele arată un proiect atractiv. Dacă acesta este cazul, următorul pas este să obțineți proprietatea sub contract și apoi să începeți să lucrați cu inginerul dvs. civil local la planificarea detaliată a site-ului.
acesta este și punctul în care ar trebui să luați în considerare un consultant de fezabilitate. Având un consultant terță parte cântărește în pe proiectul dumneavoastră vă poate ajuta să evitați greșelile costisitoare, și pot fi solicitate de creditor dumneavoastră.
cu o proprietate sub contract și planificarea site-ului în curs de desfășurare, acum sunteți gata să începeți colaborarea cu tranzacțiile dvs. în ceea ce privește lucrările de proiectare și propunerile detaliate. Pe măsură ce lucrați prin acest proces, obiectivul dvs. este de a înlocui fiecare element rând ballparked pe bugetul dvs. cu o propunere detaliată de la furnizorii dvs. Când sunteți gata să vă închideți împrumutul, banca dvs. va solicita această documentație.
voi încheia acest articol cu un cuvânt masiv de precauție în ceea ce privește bugetarea finală și finanțarea proiectelor. Materiile prime utilizate în construcții pot fluctua în cost, uneori rapid. Situația pe care doriți să o evitați ca dezvoltator este să obțineți cotații, să obțineți finanțare pe baza acestor cotații și apoi să aflați că cinci luni mai târziu, când încercați să comandați materiale, că cotațiile nu mai sunt valabile.
răspunsul la această situație este că trebuie să vă asigurați că toate cotațiile sunt valabile imediat (și să vă actualizați bugetul) înainte de a închide finanțarea. Asigurați – vă că contractele dvs. permit livrarea într-un interval de timp realist-discutați acest lucru în profunzime cu furnizorii dvs. pentru a vă asigura că prețurile contractate vor permite intervalul de timp în care aveți nevoie de materiale la locul de muncă. În cele din urmă, încercați să construiți o urgență sănătoasă. Odată ce finanțarea este în vigoare, executați toate materialele și contractele de muncă.
în ciuda tuturor nebuniilor din lumea noastră de astăzi, este un moment minunat pentru a construi. Ratele dobânzilor sunt scăzute, iar ratele și cererea de auto-stocare rămân ridicate. Mult noroc cu următorul proiect.