mi-am petrecut ultimii patru ani de viața explică Redfin. Dacă citiți acest blog, știți deja că suntem un broker imobiliar axat pe serviciul pentru clienți în loc de vânzări, unul care folosește tehnologia pentru a face fiecare pas al procesului total transparent.
după numărătoarea mea, am spus asta de aproape 10.000 de ori, la tot felul de oameni: un preot, un vânzător de mașini second-hand, mai mulți coafori, un copil de 12 ani, inventatorul suplimentelor pediatrice de vitamina d, un gardian NBA, un vânzător de mașini second-hand. Și totuși am primit doar două reacții. Unul este: „nu urăști doar agenții imobiliari?”La care spun: „SUNTEM AGENȚI IMOBILIARI.”
celălalt este: „ce fel de agent imobiliar ar lucra pentru tine?”
Ei bine, pentru început există agenți care trebuie să se simtă parte din ceva mai mare decât ei înșiși, care doresc să schimbe întregul joc imobiliar în favoarea consumatorilor. Majoritatea agenților se concentrează pe servicii, nu pe vânzări. Le place să facă oferte mai degrabă decât să prospecteze pentru clienți. Se simt bine că sunt plătiți pentru a face ceea ce trebuie. Le place să lucreze în Echipe. Ei doresc să dezvolte noi abilități și să-și avanseze cariera.
uita de marketing Hoo-Ha… Ce zici de bani?
la care toată lumea spune: „da. Cum zici tu. Cum rămâne cu banii?”Hai să vorbim despre bani. Prin calculul nostru, Agenții Redfin se află în percentila 90 a plății agentului.
folosind datele disponibile pentru orice broker, am măsurat Comisioanele brute câștigate de fiecare agent care a încheiat o afacere în King County, Washington între 12 Mai 2009 și 11 mai 2010. Ori de câte ori datele Comisiei nu erau disponibile pentru o tranzacție, am presupus că comisionul era de 3% pentru agentul cumpărătorului și de 3% pentru agentul vânzătorului, o presupunere care tinde să supraevalueze plata agenților tradiționali.
și totuși, comisionul brut anual pentru agenți la percentila 50 de plată a fost de 29.820 USD. Agenții de la percentila 75 au primit 75.018 dolari. Nu spargi 100.000 $ până la A 82-a percentilă. Dacă grupați agenții după Comisioanele brute pe care le-au câștigat anul trecut, descoperiți că 1.817 agenți au câștigat între 25.001 – 50.000 USD în comisioane brute, în timp ce doar 83 de agenți tradiționali erau în paranteza de 150.001 – 175.000 USD, ceea ce este aproximativ echivalent cu ceea ce am plătit unui agent Redfin:
acest grafic al diferitelor paranteze cu comision brut și numărul de agenți din aceste paranteze este cunoscut în anumite cercuri matematice ca distribuție Arpat. Dezvăluie o realitate puternică. În primul rând, că există prea mulți agenți: 5.624 de agenți au finalizat o tranzacție în King County anul trecut, ceea ce nici măcar nu numără miile de agenți licențiați activ care nu au încheiat niciun fel de tranzacții; în aprilie, Județul a înregistrat 1.944 de vânzări de locuințe, abia unul pentru fiecare trei agenți. În piețele aflate în dificultate, cum ar fi Phoenix, Las Vegas, Florida și multe părți din California, rapoartele sunt de obicei mult mai rău.
în al doilea rând, diferența dintre cei care au și cei care nu au este mai mare decât în orice altă industrie; câțiva agenți foarte vizibili câștigă suficienți bani pentru a trăi pe lac, generând ocazional resentimente populare. Majoritatea celorlalți suferă o formă blândă de șomaj. Și ceea ce majoritatea consumatorilor nu iau în considerare sunt cheltuielile anuale pe care orice agent decent trebuie să le suporte:
comisioane de brokeraj: 10.000 USD
agenții noi plătesc până la jumătate din Comisioanele brute către brokerul lor. Câinii de top plătesc o sumă fixă, în ceea ce este cunoscut sub numele de taxă de birou. Este posibil să plătiți mai puțin, dar marea majoritate a agenților de succes plătesc 15.000 USD sau chiar 20.000 USD pe an brokerului lor. 10.000 de dolari este un număr conservator.
asigurări de sănătate: $10,500
unii agenți care vând imobiliare pe partea obține de asigurări de sănătate prin intermediul partenerilor lor sau un alt loc de muncă. Dar câștigătorii de pâine trebuie să-și cumpere propria asigurare, pentru ei și familiile lor. Redfin are un plan de grup care costă mai puțin pe membru decât un plan individual și totuși plătim 10.500 USD pe angajat.
Marketing: $10,000
regula de degetul mare este că un agent de succes investește 20% din Comisioanele brute în marketing el însuși și listări sale. Pentru un agent care câștigă peste 100.000 de dolari pe an în comisioane brute, 10.000 de dolari este cu siguranță un număr conservator.
Asigurări Sociale& Taxe Medicare: 6.500 $
Redfin plătește partea angajatorului din taxele de securitate socială și Medicare ale agenților noștri, în timp ce un agent tradițional trebuie să plătească întreaga sumă. Cât plătește Redfin? 7,65% din primii 106.800 $în plată, apoi 1,45% din suma care depășește 106.800$. Contribuția noastră medie la plata unui agent Redfin este mai mare de 8.000 de dolari. 6.500 de dolari este o presupunere conservatoare.
transport: 3.600 USD
majoritatea agenților raportează 8.000 USD pe an în cheltuieli de transport către IRS. 300 de dolari pe lună-cinci rezervoare de gaz-este o estimare conservatoare a costului real.
Cell service: $ 1,200
agenții își petrec viața pe BlackBerry, email sau de asteptare zece ore pe zi. 100 de dolari pe lună în taxe este conservator. Redfin plătește mai mult de 200 USD pe agent sau 2.400 USD pe an, deși acesta include un modem celular pentru conectarea unui laptop la Internet de oriunde.
echipament: PC, dispozitiv mobil, imprimantă: 1.000 USD
la fiecare câțiva ani, un agent primește un computer sau un dispozitiv mobil nou. Pentru a începe aveți nevoie de o imprimantă. 1.000 de dolari pe an pare corect.
Taxe, educație: $ 783
agenții plătesc o taxă serviciului local de listare multiplă, statului care le acordă licențe, institutelor de formare pentru educație continuă.
IT, contabilitate, software: $1,000
câinii de top au un asistent sau coordonator de tranzacții, dar majoritatea oamenilor au nevoie de ajutor pentru a-și repara computerul sau pentru a-și determina impozitele la sfârșitul anului. Agenții care lucrează ca contractori independenți și depun formularul fiscal 1099 la sfârșitul anului angajează de obicei un contabil. Unii plătesc pentru producătorii de Top sau alte sisteme de urmărire a plumbului.
Toate spus, orice agent de succes în mod rezonabil este decojirea $44,583 pe an în comisioane desparte și costurile. Numărul ar putea fi cu ușurință mai mare.
| Tipul cheltuielilor | Agent tradițional, costuri anuale | Agent Redfin, costuri anuale |
|---|---|---|
| comision de brokeraj | $10,000 | nu se aplică |
| asigurări de sănătate | $10,500 | plătit pentru |
| Marketing | $10,000 | plătit pentru |
| Asigurări Sociale, Taxe Medicare | $6,500 | plătit pentru |
| transport | $3,600 | rambursat |
| celulă serviciu | $1,200 | plătit pentru |
| echipamente | $1,000 | plătit pentru |
| Taxe, educație | $783 | rambursat |
| acesta | $1,000 | plătit pentru |
| Total | $44,583 | $0 |
acum să comparăm asta cu plata unui agent Redfin. Pentru agenții care reprezintă clienții noștri, Redfin se ocupă de toate cheltuielile. Fiecare agent primește un personal de asistență pentru a programa tururi la domiciliu și pentru a coordona documentele de închidere; fiecare primește, de asemenea, beneficii pentru sănătate și vacanță, precum și cele mai bune instrumente online din industrie.
cum își plătește Redfin agenții
nu plătim agenților noștri un comision, dar oferim un bonus bazat pe satisfacția clientului. Pentru a calcula bonusul, chestionăm clienții cu privire la probabilitatea recomandării serviciului nostru. Plata pe baza răspunsului la sondaj, și apoi publicarea acestui răspuns, are un efect copleșitor asupra comportamentului agentului, cea mai mare parte foarte bună.
în King County, Redfin a avut cinci agenți de manipulare oferte pentru noi în aceeași perioadă de timp pe care am luat în considerare atunci când analizăm Comisioanele brute ale agenților tradiționali: mai 2009 până în mai 2010. Toți conduc o echipă. Salariul mediu al acestor agenți a fost de 113.266 USD sau echivalentul a 157.849 USD dacă includeți valoarea beneficiilor noastre.
agenții de pe piețele mai scumpe tind să câștige mai mult; agenții de pe piețele mai puțin costisitoare tind să câștige mai puțin. Chiar și într-o piață, agenții pot câștiga mai puțin în timp: echipa a muncit foarte mult în ultimul an, astfel încât anii mai puțin frenetici pot duce la salarii mai mici. Unele pot fi promovate pentru a gestiona suprafețe mai mari pe măsură ce creștem, câștigând mai mult. Dar concluzia de bază pare incontestabilă: agenții Redfin funcționează foarte bine, iar Redfin plătește foarte bine acești agenți.
Redfin Pay: percentila 90
comparând Redfin pay cu ceea ce câștigă un agent tradițional odată ce scade costurile din Comisioanele brute, descoperiți că agenții Redfin plasează în percentila 90. Dacă comparați Redfin doar cu agenții care câștigă 25.000 USD sau mai mult în comisioane brute – pentru a evita comparațiile cu persoanele cu fracțiune de normă-agenții Redfin sunt încă în percentila 83. De fapt, în graficul afișat mai sus, am exclus pe toți cei care câștigă mai puțin de 25.000 USD.
deci, răspunsul la întrebarea despre ce fel de agent ar lucra la Redfin este simplu: un agent căruia îi place să pună clienții pe primul loc, nu comisioane. Un agent căruia îi pasă de un proiect mai mare decât ea. Un agent care dorește o carieră care poate crește pentru a include noi abilități, tehnologii și responsabilitate managerială. Și da, una care câștigă mai mulți bani decât marea majoritate a colegilor ei.
linia de jos nu este doar linia de Jos
scopul nostru este de a fi cea mai bună alegere de carieră în industria imobiliară, astfel încât să putem angaja cei mai buni agenți. Pentru unii, a 90-A sau a 83-a percentilă va fi limita lor de venit; pentru alții va fi mai mică. Vom plăti întotdeauna suficient de bine pentru a angaja cei mai buni oameni, dar pentru cei mai buni oameni, banii nu sunt niciodată suficienți: ceea ce Redfin oferă, de asemenea, este o modalitate de a extinde cercul de oameni pe care oamenii noștri îl influențează și împlinirea pe care o iau din munca lor.
(Multe mulțumiri Dave Billings, Arthur Patterson, Adam Wiener și Scott Nagel pentru cabrare pe acest post. Am încercat să fim conservatori și corecți, dar dacă unele dintre ipotezele noastre sunt greșite, vă rugăm să ne anunțați)