discutăm cât timp este „bun” un ESA de fază I și când „expiră”.
pentru mulți oameni care caută să cumpere sau să refinanțeze o proprietate, o fază I ESA nu este doar o idee bună, este o informație vitală necesară pentru a determina că dvs. (sau banca dvs.) luați o decizie financiară solidă. Lucrul ciudat este că, atunci când oamenii caută să investească sute de mii până la milioane de dolari într-o proprietate sau în afacerea care o ocupă, mulți nu consideră că o fază I ESA este o investiție demnă. De fapt, mulți oameni caută fie să angajeze cel mai ieftin consultant pe care îl pot găsi, fie chiar mai rău, încearcă să utilizeze un raport vechi de fază I. Una dintre cele mai frecvente întrebări pe care ni le pun clienții noștri este cât timp este bun un ESA de fază I?
Nu voi intra în detalii despre motivul pentru care ar trebui să evitați o evaluare ieftină a site-ului de mediu din faza I, deoarece am acoperit-o deja în lungime într-un alt articol, dar vreau să discut cât timp este bun un raport. Aceasta este o problemă pe care o văd foarte mult cu oamenii, mai ales dacă s-au uitat într-un site de mai multe ori sau li se dă un raport de la cineva care a privit site-ul mai devreme.
de multe ori auzim lucruri de genul „vom cumpăra o proprietate de la Compania XYZ, iar avocatul lor ne-a oferit o fază I. deci nu avem nevoie de alta, nu?”Invariabil, când întrebăm data fazei anterioare I (data nu este singurul motiv pentru care nu doriți să utilizați raportul altcuiva), răspunsul este de obicei fie „nu știu”, fie „lemme see…..it de acum câțiva ani”.
ceea ce mulți oameni nu realizează este că o fază I are un fel de dată de „expirare” și, după un anumit punct, nu mai este valabilă sau utilizabilă.
cât timp este bună o evaluare a sitului de mediu în faza I?
Iată răspunsul scurt și vă voi explica mai jos.
o fază I este bună timp de 6 luni. După 6 luni, Faza I trebuie actualizată în mod cuprinzător. La un an de la data raportului inițial, Faza I nu mai este valabilă.
vă întrebați de ce? Să explicăm.
sunt foarte tentat să includ fotografia mea de absolvire a liceului chiar acum. Amintiți-vă înapoi în ziua în care părul lung, pene a fost „rece”, iar acum apare doar tragic de actualitate? Să presupunem că am încercat să-mi scot vechea poză ca fiind reprezentativă pentru mine. Sau chiar o imagine de acum 5 ani. Este încă bun, nu? Crezi că ar zbura cu DMV sau TSA?
nu, aveți nevoie de o imagine curentă, actualizată, deoarece lucrurile se schimbă, iar imaginea nu mai reprezintă situația actuală. Nu este diferit cu o fază I ESA, pentru că lucrurile se pot schimba. În comparație cu rata relativ lentă pe care linia părului meu a scăzut, condițiile de mediu se pot schimba rapid pe site-ul dvs.
de exemplu, să presupunem că la o lună după ce vechea fază I a fost finalizată, cumpărătorul actual a început să funcționeze pe șantier și s-a produs o scurgere mare de petrol sau alte substanțe chimice. În schimb, Să presupunem că vechea fază I a fost finalizată la standardele actuale. ASTM E1527 – 13 este standardul actual, cu 13 sensul 2013. După cum probabil puteți ghici, asta înseamnă că rapoartele de fază I finalizate înainte de 2013 au fost finalizate făcând referire la un standard mai vechi, ceea ce înseamnă că raportul vechi nu îl va mai tăia.
ideea este că rapoartele vechi sunt doar atât – vechi și depășite și deloc reprezentative pentru situația actuală.
dar asta face cu adevărat o diferență atât de mare? Adică, încă mai am păr și arăt ca poza aia veche, deci ce mare scofală? Standardele nu s-au schimbat atât de mult, nu-i așa? O fază ar trebui să acopere mai mult sau mai puțin același lucru, nu?
nu este deloc cazul. Motivul pentru care primiți o fază I este limitarea sau evitarea răspunderii dvs. pentru contaminarea din utilizarea anterioară sau anterioară a site-ului în conformitate cu regulamentul Federal aplicabil numit CERCLA (Legea privind responsabilitatea globală pentru mediu și răspunderea pentru curățare). Pentru a face acest lucru, trebuie să faceți diligența dvs. de mediu, care în acest caz este o fază I ESA.
nu reușiți să faceți acest lucru și puteți fi foarte bine responsabil pentru contaminarea anterioară a site-ului, indiferent dacă sunteți sau nu responsabil pentru acesta. După cum vă puteți imagina, acest lucru poate fi extrem de scump.
guvernul Federal nu a vrut să scrie reglementări care să dicteze modul în care trebuie făcută o fază I, așa că au lăsat ASTM să se ocupe de această sarcină și au spus că, dacă sunt respectate standardele ASTM, atunci este o fază I valabilă și se califică pentru anumite protecții de răspundere. Cu alte cuvinte, pentru a vă proteja, Faza I trebuie să respecte standardele ASTM actuale.
standardele ASTM precizează cât timp este bun un ESA de fază I.
standardele ASTM sunt un pic complexe pentru a trece prin, dar când vine vorba de cât timp o fază I este bun pentru, este destul de tăiat & uscat.
standardul ASTM prevede că o evaluare a sitului de mediu din faza I care a fost finalizată cu mai puțin de 180 de zile înainte de data achiziționării proprietății subiectului este considerată valabilă. Între 180 de zile și un an, Faza I trebuie actualizată destul de cuprinzător. Mai mult de un an, iar faza I nu se mai presupune a fi valabilă.
pentru a rezuma, o fază I este bună timp de 6 luni. După 6 luni, are nevoie de o actualizare cuprinzătoare. După un an, nu mai este valabil.
mai vechi de atât, iar raportul cel mai probabil nu va reflecta cu exactitate condițiile și activitățile site-ului. Condițiile se pot schimba rapid și pot apărea multe daune asupra mediului pe parcursul a 1 an.
am menționat mai sus folosind vechea fază pe care v-am dat-o de către avocatul cumpărătorului, ceea ce am văzut că se întâmplă foarte mult. E ca și cum ai cumpăra o mașină uzată de la cineva, și ei îți dau un raport vechi de la mecanicul lor de acum câțiva ani care atestă că mașina este în regulă.
ai cumpăra acea mașină pe baza informațiilor pe care le-ai dat? Bineînțeles că nu! Deci, de ce te-ai mulțumi cu asta într-o tranzacție de o asemenea amploare și potențială răspundere? Linia de fund? Dacă este o fază I mai veche de 1 an, este o istorie antică și veți avea nevoie de una nouă.
pentru a afla mai multe despre faza I ESA și modul în care acestea factor în luarea deciziilor de afaceri bune, sunați-ne la contactati-ne online, sunați-ne oricând la 888-RMA-0230, sau trage-ne un e-mail la [email protected].