achiziționarea unui apartament cu un contract de leasing scurt – extinderea contractului de leasing ca parte a procesului

atunci când achiziționați un apartament de leasing, trebuie să vă gândiți cu atenție la numărul de ani rămași în leasing și la riscurile de chirie la sol la care vă puteți expune. Există două motive pentru aceasta:

1. creditor ipotecar este probabil să solicite un anumit număr de ani să rămână pe contractul de închiriere și va împrumuta numai în cazul în care chiria teren este ‘rezonabil’; și
2. proprietatea pe care o investiți este un activ – un activ cu un contract de închiriere scurt și o chirie la sol urât valorează mult mai puțin pentru viitorii cumpărători, deci este ceva ce trebuie să luați în considerare ca un cost potențial în timpul dreptului de proprietate asupra proprietății. Un cumpărător este probabil să utilizeze un contract de închiriere mai scurt și/sau o chirie la sol urât ca instrument de negociere pentru a reduce prețul de vânzare al proprietății. .

problema de 80 de ani

principalul punct de reținut este că o proprietate închiriată este un activ care se depreciază. Pe măsură ce un contract de închiriere devine mai scurt, acesta scade în valoare, adică apartamentul devine mai puțin valoros.

o altă problemă este că, pe măsură ce contractul de închiriere devine mai scurt, devine mai scump să se extindă. Prin urmare, este întotdeauna recomandabil să se extindă mai devreme decât mai târziu.

valoarea căsătoriei

un alt punct important de reținut este că, atunci când un contract de leasing scade sub 80 de ani, o formă suplimentară de compensare devine plătibilă deținătorului liber ca parte a prețului de plătit pentru prelungirea contractului de leasing. Acest lucru este cunoscut sub numele de ‘valoarea căsătoriei’. Această valoare de căsătorie va continua să crească brusc ca contractul de închiriere devine tot mai scurt.

chiria la sol

creditorii au devenit deosebit de adverse la creșterea sau nerezonabile chiriile la sol și unele au început să refuze să împrumute pe unele creșteri chiria la sol, care au fost anterior acceptabile pentru ei.

prelungirea contractului de închiriere

Niki Adkins este asociat și specialist în leasing.

Niki spune: „dacă aveți în vedere achiziționarea unui contract de închiriere care se apropie de 80 de ani sau care a scăzut deja sub 80 de ani, este esențial să investigați o prelungire a contractului de închiriere. De fapt, cele mai multe creditorii ipotecari poate solicita o prelungire pentru a fi obținute înainte de a le va împrumuta împotriva proprietății. De asemenea, rețineți că, dacă nu aranjați o extensie imediat, este probabil că va trebui să faceți acest lucru înainte de a putea vinde proprietatea în viitor. Cerințele creditorilor se schimbă săptămânal și, prin urmare, este imperativ să obțineți sfaturi de specialitate în legătură cu Termenii unui contract de închiriere”.

puncte să ia în considerare ca un potențial cumpărător de o proprietate cu un contract de leasing scurt

există două căi posibile pentru a lua în prelungirea unui contract de leasing.

1. vânzătorul care inițiază o prelungire legală a contractului de închiriere și vă atribuie beneficiul acestui proces, în calitate de cumpărător (cu condiția ca vânzătorul să dețină proprietatea timp de doi ani); sau
2. este posibil ca vânzătorul dvs. să fie de acord și să finalizeze o prelungire informală a contractului de închiriere cu proprietarul liber înainte de a schimba contractele; tratând astfel problema în întregime înainte de a cumpăra apartamentul.

considerații legale de prelungire a contractului de închiriere

• termenii sunt stabiliți, adică. o perioadă suplimentară de 90 de ani la o chirie pe bază de boabe de piper – prin urmare, deținătorul liber nu vă poate oferi condiții nefavorabile;
• dacă prețul de plătit pentru prelungirea contractului de închiriere nu poate fi convenit cu deținătorul liber, puteți solicita Tribunalului Proprietății de prim nivel pentru determinarea prețului corect de plătit;
• deținătorul liber este obligat să finalizeze și nu poate retrage – prin urmare, nu contează dacă sunteți la curent cu tipul de deținător liber pe care îl;
• vânzătorul dvs. poate transmite notificarea legală în numele dvs. dacă vă poate atribui beneficiul dreptului de proprietate de doi ani (sau mai mult). Puteți continua apoi procesul de extindere a contractului de închiriere după finalizarea achiziției;
• ați fi de acord cu un preț redus pentru apartament, luând în considerare costul prelungirii contractului de închiriere.

considerații informale de prelungire a contractului de închiriere

• titularul liber ar putea oferi condiții nefavorabile, deoarece acestea nu sunt fixe (de exemplu, o prelungire scurtă, dar cu o creștere nerezonabilă a chiriei la sol);
• nu există asistență din partea Tribunalului de prim nivel;
• deținătorul liber s-ar putea retrage din tranzacție în orice moment. În mod crucial, dacă ați achiziționat deja proprietatea în acel moment, va trebui să așteptați doi ani pentru a vă transmite propria Notificare legală, moment în care contractul de închiriere este cu doi ani mai scurt și „cu doi ani mai scump” pentru a prelungi;
• este puțin probabil să știți cât de fiabil este deținătorul liber în acest stadiu;
• cu condiția ca prelungirea să fie finalizată înainte de a cumpăra proprietatea, veți plăti întreaga valoare a proprietății.

Niki concluzionează: „sunt multe de luat în considerare. Suntem foarte bucuroși să discutăm despre pro și con despre situația dvs. și despre proprietate și să vă ghidăm prin acest proces. Ne ocupăm frecvent de extinderile de leasing ca parte a unui transport, iar clienții consideră că este benefic pentru noi să putem gestiona ambele aspecte fără probleme cu colegii noștri din echipa de transport aici la Frettens. Vă rugăm să luați legătura Dacă vă putem ajuta.”

descărcați mai multe informații

avem o serie de fișe informative și ghiduri despre acest proces disponibile pe pagina noastră de extensii de leasing.

echipa noastră de extindere a Leasehold, cu sediul în Christchurch, acoperă, de asemenea, toate zonele țării, deoarece lucrarea poate fi finalizată de la distanță. Dacă aveți întrebări, trebuie doar să ne întrebați la Frettens. Vă rugăm să sunați la 01202 499255 și vom fi bucuroși să discutăm despre situația dvs. și despre cerințele dvs. speciale.