Ecco cosa sapere prima di parlare con un banchiere
Se effettuare il passaggio dal leasing al possesso di spazi per uffici è nella tua mente, decidere se puoi permetterti un mutuo commerciale non è proprio la domanda tagliata e secca che potrebbe sembrare.
Un semplice calcolatore di prestiti non può sostituire le conversazioni con un banchiere commerciale intelligente che conosce le sfumature più fini dei prestiti convenzionali rispetto a SBA. Inoltre, la loro revisione del flusso di cassa e le operazioni aiuta a scoprire un budget ipotecario veramente realistico che aiuta la vostra linea di fondo.
Detto questo, ci sono alcune aree oltre l’accessibilità dell’acconto iniziale e dei pagamenti mensili dei mutui da considerare prima di incontrare un creditore.
Quanto è sano il business?
Al fine di qualificarsi per un mutuo commerciale occupato dal proprietario, l’azienda dovrà sopportare una stretta revisione finanziaria dei suoi conti profitti e perdite, gestione del flusso di cassa, operazioni, storia di credito, business plan e altro ancora.
La banca valuterà se l’azienda può beneficiare del prestito e servire comodamente il debito senza sforzare il flusso di cassa. Questa è una buona informazione per avere prima di iniziare la ricerca di una proprietà commerciale.
Il creditore sembra molto più profondo del solo valore della proprietà come garanzia, anche; si aspettano che l’azienda investa in azioni attraverso un grande acconto in contanti per assicurarsi che siano impegnati nel prestito. I termini variano anche a seconda della forza della sottoscrizione, del livello di acconto e di altri fattori.
Questi sono i tipi di domande a cui stanno cercando di rispondere:
- Qual è il punteggio di credito del business?
- Quanto è stabilito il business e può coprire i pagamenti quando i guadagni sono magri?
- Può permettersi un notevole acconto, insieme a costi di valutazione, spese legali, assicurazione del titolo e altre spese di chiusura?
- Se si pensa a una proprietà specifica, quale sarà il rapporto prestito-valore una volta calcolato l’acconto previsto?
- Poiché le banche raramente forniscono finanziamenti completamente ammortizzati, cosa succede quando il pagamento del pallone è dovuto?
- Si tratta di un nuovo acquisto o rifinanziamento per tirare contanti fuori della proprietà?
- L’azienda ha una storia di prendere decisioni di credito intelligenti e di effettuare pagamenti in tempo?
- Ha il flusso di cassa necessario per mantenere la proprietà oltre alle rate del mutuo? Il personale della nuova sede aggiungerà ulteriore sforzo alle finanze delle imprese?
Prendere tempo per guardare la salute e le attività del business prima di parlare con un banchiere può aiutare a prepararsi per la riunione, e avere un quadro chiaro del suo flusso di cassa e che cosa si potrebbe essere in grado di permettersi.
Qual è la struttura legale del business?
Se l’attività è meno consolidata, o una persona giuridica diversa dalla società, come una LLC o una partnership, qualificarsi per un prestito non riguarda solo l’attività. Riguarda anche le persone.
La proprietà commerciale potrebbe essere acquistata come attività aziendale di proprietà dell’entità aziendale, ma le finanze personali e l’affidabilità creditizia del proprietario(i) svolgono un ruolo nel processo. Perché faranno guardare la storia di credito e il flusso di cassa globale del proprietario o di ogni partner / principale nel business, è importante avere finanze personali in ordine prima di avvicinarsi alla banca.
Anche la responsabilità personale è diversa.
A differenza di un mutuo casa dove unico ricorso del creditore è quello di precludere una casa e rivendicare il bene, istituti di credito possono richiedere alcune imprese di fornire una garanzia personale che obbliga legalmente gli individui al prestito. La banca può chiedere il pegno di beni privati del proprietario o degli imprenditori come garanzia. Se il mutuo commerciale default, il creditore può chiedere il risarcimento dei danni andando dopo beni del garante. È una rarità che una banca non si aspetti che i proprietari di imprese siano personalmente obbligati a un prestito commerciale.
Considerare questo prima di applicare può essere utile nel prendere la decisione di acquistare o continuare il leasing.
Non dare per scontato che sia paragonabile a un mutuo per la casa
I mutui commerciali sono molto diversi da un mutuo per la casa. Il processo di applicazione, i criteri per l’approvazione e le condizioni del prestito saranno molto diversi.
Quando qualcuno acquista una casa, i pagamenti sono in genere organizzati in un programma di 30 o 15 anni che termina con l’intero saldo pagato. Tuttavia, un mutuo commerciale di solito varia da cinque a 15 anni, che termina in un pagamento palloncino che richiede una grande infusione di contanti o di rifinanziamento.
Un mutuo commerciale, inoltre, non avrà un periodo di ammortamento che corrisponde al periodo di prestito, poiché la maggior parte dei mutui commerciali sono ammortizzati attraverso 15 o 25 anni. Questo ammortamento, la durata della durata del prestito e il tasso di interesse tutti impatto la dimensione del pagamento mensile.
Le differenze non si fermano qui. È raro trovare un creditore disposto a finanziare il 100% di un mutuo commerciale, quindi l’azienda dovrebbe aspettarsi di pagare un acconto in contanti significativo oltre ai costi di chiusura standard.
Poiché l’importo in dollari del prestito e i rischi sono molto più alti per la proprietà commerciale di un mutuo personale, il creditore si aspetta che l’azienda abbia una partecipazione nella proprietà. Un acconto più grande riduce l’importo finanziato, garantendo nel contempo l’attività è impegnata attraverso il patrimonio netto che detengono sulla proprietà (calcolato da un rapporto loan-to-value che divide l’importo del prestito per il valore della proprietà).
Prestiti con un rapporto LTV 65-80 per cento sono preferiti, dal momento che un business è molto meno probabile di default sul prestito se c’è un grande investimento di denaro in esso. Pertanto, un business dovrebbe aspettarsi di investire un acconto del 20 al 35 per cento.
Il LTV richiesto da un creditore dipende dal tipo di proprietà, come verrà utilizzato, il tipo di prestito che finanzia l’acquisto e fattori stabiliti dal creditore. Queste specifiche saranno discusse in un incontro faccia a faccia con un creditore, ma aiuta a sapere quanto denaro è disponibile in anticipo.
Capire perché i termini fluttuano da prestatore a prestatore, o programma per programma
Che si tratti di una grande società o piccola impresa con un unico proprietario, l’importo del rischio prestatore determina termini di un mutuo ipotecario commerciale.
Anche se il prestito include una garanzia governativa come un prestito di Small Business Administration (SBA) o un prestito del Dipartimento dell’Agricoltura degli Stati Uniti (USDA), i creditori sono autorizzati a impostare i propri tassi di interesse e termini in base a quanto sono confortevoli con il rischio del prestito. Più rischio significa più documenti, un processo di approvazione più rigoroso e termini a volte meno attraenti.
Un mutuo commerciale per la stessa proprietà potrebbe sembrare molto diverso da un creditore all’altro. Sapendo questo può aiutare se si sta acquistando per il miglior prestito possibile.