przewodnik po francuskich kredytach hipotecznych

zagłębiamy się w biznes zabezpieczenia kredytu hipotecznego we Francji i dostarczamy podstawowe fakty na temat francuskich kredytów hipotecznych i zakupu francuskiej nieruchomości.

jeśli przeprowadzasz się do Francji i skusisz się na zakup tam domu, możesz się zastanawiać, jak trudne lub drogie jest uzyskanie francuskiego kredytu hipotecznego. Ten przewodnik wyjaśnia wszystko, co musisz wiedzieć przed zakupem wymarzonej francuskiej nieruchomości.

ten przewodnik, dostarczony przez francuskiego brokera hipotecznego Private Rate, odpowiada na kilka ważnych pytań dotyczących uzyskania francuskiego kredytu hipotecznego:

• czy powinieneś kupić nieruchomość we Francji?
• ile można pożyczyć we Francji?
• Francuski kalkulator hipoteczny
• odliczenia podatkowe dla francuskich kredytów hipotecznych
• wymagania i dokumenty dotyczące uzyskania francuskiego kredytu hipotecznego
• jak ubiegać się o Francuski kredyt hipoteczny
• rodzaje francuskiego kredytu hipotecznego
• rodzaje kredytów hipotecznych dostępne we Francji

czy powinieneś kupić nieruchomość we Francji?

francuski rynek nieruchomości jest jednym z najważniejszych rynków nieruchomości w Europie. Dzięki niskim ratom kredytów hipotecznych łatwo jest zobaczyć atrakcję dla kupujących za granicą.

z danych Groupe Credit Agricole wynika, że w 2018 r.wielkość sprzedaży nieznacznie spadła, choć w niektórych obszarach wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych był nadal znaczący. Na przykład ogólne ceny we Francji wzrosły o 1,73%, ale w Paryżu wzrosły o prawie 7%.

według Banque De France średnia stopa nowego kredytu hipotecznego wyniosła zaledwie 1,49% w grudniu 2018 r. To spadek o 0,12% rok do roku i najniższy poziom odnotowany od prawie 16 lat.

jednak opłaty transakcyjne nieruchomości wynoszą około 10-15% ceny zakupu. Podatek od zysków kapitałowych ma zastosowanie, jeśli sprzedasz nieruchomość (łącznie około 35-40%).

czynniki te są szczególnie ważne dla osób planujących pobyt krótszy niż pięć lat; może nie być możliwe zrekompensowanie kosztów w krótkim czasie.

Francuski kalkulator kredytu hipotecznego z kalkulatorem przystępności dostępny jest tutaj.

ile można pożyczyć we Francji?

Francuskie banki są równie chętne do pisania kredytów hipotecznych dla zagranicznych nabywców, jak obywatele Francji. Typowy Francuski kredyt hipoteczny pozwala kupującemu pożyczyć od 70 do 80% wartości nieruchomości. Niektórzy francuscy brokerzy kredytów hipotecznych ograniczają się tylko do 50% dla obywateli spoza UE.

cechą charakterystyczną francuskich kredytów hipotecznych jest wymóg prawny, zgodnie z którym całe twoje zobowiązania – w tym czynsze, kredyty hipoteczne i inne regularne wydatki – nie mogą przekraczać 30% dochodu netto gospodarstwa domowego.

jeśli łączna kwota kredytu hipotecznego przekracza 30% dochodu gospodarstwa domowego, Francuskie banki nie mogą przedłużyć dalszego kredytu.

tak więc kwota, którą możesz pożyczyć we Francji, jest ograniczona zarówno przez wartość nieruchomości, jak i twoje dochody. Jeśli masz ukończone 65 lat, banki nie uwzględniają dochodów uzyskanych; pod uwagę brane są tylko dochody pasywne lub świadczenia emerytalne.

koszty uzyskania francuskiego kredytu hipotecznego

francuscy kredytodawcy zazwyczaj pobierają opłatę za ustanowienie (frais de dossier), która może być stała lub procent hipoteki. Powiązane opłaty administracyjne za ustanowienie francuskiego kredytu hipotecznego obejmują następujące:

• 1% opłata za rozpoczęcie / aranżację, z minimum €350 (plus VAT). Może się to różnić, więc istnieje szansa, że twój broker hipoteczny może go wynegocjować.
• kredytodawcy mogą wymagać badania wyceny, które zazwyczaj kosztuje €250.
• opłaty notarialne mogą wynosić około 6-8% za nieruchomość używaną I 3-5% za nową lub nieruchomość mającą mniej niż pięć lat. Opłaty notarialne są ustalane przez prawo dla wielu aspektów transakcji nieruchomości.

id = „Borrowmoney” >Zasady kredytów hipotecznych dla zagranicznych nabywców

podczas gdy francuskie banki udzielają kredytów zagranicznym nabywcom, mogą mieć pewne dodatkowe wymagania.

aby uzyskać najlepsze francuskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, francuscy dostawcy kredytów hipotecznych mogą poprosić nierezydentów o otwarcie konta oszczędnościowego z minimalnym depozytem równym co najmniej 24 rat kredytu hipotecznego. Na przykład, jeśli zabezpieczyłeś kredyt hipoteczny w wysokości 100 000 EUR ze stałą francuską stopą kredytu hipotecznego na 1,5% na 10 lat, możesz być zobowiązany do zablokowania kapitału w wysokości około 15 000 EUR.

dodatkowym wymogiem prawnym dla uzyskania francuskiego kredytu hipotecznego jest wykupienie polisy na życie równej 120% Twojego kredytu hipotecznego, z pożyczkodawcą nazwanym beneficjentem.

poszczególni kredytodawcy mogą również wymagać polis ubezpieczenia zdrowotnego i rentowego oraz mogą poprosić kredytobiorców w wieku 50 lat lub starszych, lub pożyczających więcej niż 150 000 euro, o poddanie się badaniu lekarskiemu.

wielu kredytodawców poprosi również kredytobiorcę o uzyskanie dowodu ubezpieczenia nieruchomości i wszelkich ulepszeń w związku z tym.

wymagania dotyczące uzyskania francuskiego kredytu hipotecznego

składając wniosek o kredyt hipoteczny, musisz dostarczyć następujące dokumenty:

• kopie paszportów kredytobiorcy;
• dowód dochodu;
• osoby prowadzące działalność na własny rachunek będą musiały wykazać zestaw skontrolowanych finansów za trzy lata;
• wyciągi bankowe za ostatnie trzy miesiące;
• aktualną umowę najmu;
• oświadczenie majątkowe;
• zrealizowaną umowę sprzedaży (dla rzeczywistej oferty kredytu hipotecznego, nie dla wstępnego zobowiązania);
• jeśli nieruchomość jest nowy lub do remontu, pisemne kosztorysy lub faktury od francuskich zarejestrowanych handlowców i kopie ich świadectwa ubezpieczenia;
• jeśli na nieruchomości mają zostać wykonane nowe ulepszenia, tytuł własności lub wstępna umowa sprzedaży gruntu, pozwolenie na budowę oraz umowa na budowę i plany;
• akt własności lub akt pożyczki z kompletną tabelą spłaty, jeśli nieruchomość ma być sfinansowana poprzez umorzenie lub zwolnienie kapitałowe.

jednak w niektórych przypadkach może być możliwe uzyskanie od kredytodawcy hipotecznego zaświadczenia o zobowiązaniu (pismo wstępne) za około 350 EUR plus VAT. Zazwyczaj pozwala to na negocjacje ze sprzedawcą i powinno być ważne przez trzy do czterech miesięcy.

jak ubiegać się o Francuski kredyt hipoteczny

ubieganie się o Francuski kredyt hipoteczny jest stosunkowo proste i bardzo podobny proces do innych krajów.

warto skonsultować się z kilkoma kredytodawcami hipotecznymi, aby zobaczyć, który z nich da ci najlepsze oprocentowanie kredytu hipotecznego. We Francji istnieje wiele banków oferujących kredyty hipoteczne dla obcokrajowców, a także wyspecjalizowanych dostawców kredytów hipotecznych koncentrujących się na świadczeniu kredytów hipotecznych i usług dla obcokrajowców.

jako kupujący możesz poprosić o oficjalną ofertę kredytu hipotecznego wybranego pożyczkodawcy po podpisaniu przez sprzedającego i kupującego umowy sprzedaży, a bank ma pewność, że kupujący może sobie pozwolić na pożyczkę (zgodnie z francuskimi standardami), a wartość nieruchomości obsługuje wniosek o pożyczkę.

po zaakceptowaniu hipoteka przejdzie do oceny ryzyka w celu ostatecznego zatwierdzenia przez instytucję pożyczającą.

rodzaje francuskich kredytów hipotecznych

istnieją trzy rodzaje francuskich gwarancji kredytowych lub papierów wartościowych dostępnych dla inwestorów zagranicznych przed ich pożyczką. Podczas gdy zagraniczni nabywcy mogą być bardziej zaznajomieni z konwencjonalnym kredytem hipotecznym, mieszkańcy Francji mogą znaleźć oszczędności w innych kredytach hipotecznych oferowanych we Francji.

hipoteka konwencjonalna

Notariusz zajmuje się hipoteką konwencjonalną. Pobierają opłatę w wysokości około 2% kwoty kredytu hipotecznego, aby wypełnić i zarejestrować wszystkie dokumenty sprzedaży.

Notariusz zapewnia również, że wszystkie warunki poprzedniego kredytu hipotecznego na nieruchomości są spełnione, aby oczyścić drogę dla kredytu hipotecznego nowego nabywcy i że wymagania nowego kredytu hipotecznego są w pełni spełnione. Zazwyczaj jest to dodatek do opłat administracyjnych pobieranych przez kredytodawcę hipotecznego.

zastaw priorytetowy

jest to popularny kredyt hipoteczny we Francji, ponieważ opłaty notarialne za tę usługę są niższe (tylko około 1%), ponieważ nie ma wymogu płacenia opłaty skarbowej (publicité fonciere). Jest bardzo podobny do konwencjonalnego kredytu hipotecznego, z tym wyjątkiem, że kredyt hipoteczny ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi opłatami na nieruchomości.

możliwe jest uzyskanie tego kredytu hipotecznego na dłuższy okres kredytowania do 50 lat; jest to niezwykle rzadkie. Jednak jest on dostępny tylko dla starych nieruchomości. Nie pozwala również nabywcy na pożyczenie większej kwoty w stosunku do wartości ich nieruchomości (na przykład na sfinansowanie remontów).

gwarancja instytucjonalna

jest to nowsza opcja kredytu hipotecznego dostępna we francuskich bankach. Mają one na celu obniżenie kosztów kredytu hipotecznego.

polega na zaciągnięciu pożyczki w ramach gwarancji instytucjonalnej o nazwie la société de cautionnement, prowadzonej przez grupę organizacji. Podstawową ideą jest to, że ryzyko niedotrzymania kredytu hipotecznego jest podzielone między wszystkich uczestniczących kredytodawców.

w tym systemie fundator wzajemny pełni rolę gwaranta, w zamian pożyczkobiorca płaci fundatorowi opłatę gwarancyjną proporcjonalną do pożyczonej kwoty, eliminując koszty rejestracji hipoteki i opłaty.

oznacza to, że koszty transakcji stanowią opłatę układową w wysokości poniżej 1% plus koszt założenia gwarancji (1,5–2%). W niektórych przypadkach można uzyskać 75% tej ostatniej opłaty z powrotem na koniec kredytu hipotecznego.

ten rodzaj kredytu hipotecznego jest zazwyczaj tańszy w konfiguracji. Może to być korzystne dla krótszych kredytów, ponieważ nie ma kar w przypadku umorzenia kredytu hipotecznego, w przeciwieństwie do innych opcji.

jest to dostępne zarówno dla nowych, jak i starych nieruchomości – chociaż dobra ocena kredytowa i dochód są zwykle niezbędne. Jest dostępny tylko dla mieszkańców Francji.

główną organizacją specjalizującą się w tych gwarancjach jest Le Crédit Logement, ale wystarczy poszukać akronimów SACCEF i CNP, aby znaleźć innych wzajemnych pożyczkodawców. Niektóre duże banki mają własnych poręczycieli: CAMCA (Crédit Agricole), CMH (Crédit Mutuel) i SOCAMI/SOPACEF (Banques Populaires).

kredyty hipoteczne dostępne we Francji

Francja ma ugruntowaną branżę kredytów hipotecznych i duże doświadczenie w kontaktach z zagranicznymi nabywcami. Jednak możesz znaleźć mniej odmian produktów niż w innych krajach.

kredyty hipoteczne oprocentowane

kredyty oprocentowane są coraz bardziej popularne we Francji. Ponieważ kredyty hipoteczne typu buy-to-let nie są tak naprawdę dostępne,jest to popularne wśród inwestorów z zamiarem wynajmu ich nieruchomości.

ponieważ odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć od dochodu z wynajmu, ten rodzaj kredytu hipotecznego może znacznie zmniejszyć miesięczne płatności dla inwestora. W połączeniu z oprocentowanym kredytem hipotecznym inwestor może również wybrać rentę, która spłaca zasadę kredytu w momencie jego spełnienia.

Francuskie kredyty hipoteczne o stałym i zmiennym oprocentowaniu

kredytobiorcy mogą również wybierać między kredytami hipotecznymi o stałym i zmiennym oprocentowaniu. Kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej są często ustalane na wyższej stopie, ale oferują bezpieczeństwo.

jednym z ciekawszych produktów hipotecznych o stałym oprocentowaniu jest elastyczny kredyt hipoteczny. Ten produkt zapewnia bezpieczeństwo stałej stopy procentowej, ale pozwala kredytobiorcom zmieniać miesięczne płatności w zależności od ich indywidualnej sytuacji.

zazwyczaj pożyczkodawca ustala górne i dolne limity płatności,ale w niektórych przypadkach płatności można zawiesić na okres do dwóch lat lub zwiększyć nawet o 30% w celu szybszej spłaty.

stawki za te funkcje mogą być wyższe. Wybierz je, jeśli uważasz, że na pewno z nich skorzystasz.

kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej we Francji zależą od trzymiesięcznych lub rocznych stóp Euribor powiększonych o marżę 1-3%, więc uzyskanie przejrzystego obrazu stóp długoterminowych może być trudne.

popularna odmiana kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu to prêt à taux révisable non cape mais à échéances plafonnées. Ten produkt ma całkowicie zmienną stopę procentową, ale płatności kredytobiorcy mają górną granicę.

chociaż jest mało prawdopodobne, możliwe jest, że kredytobiorca może przypadkowo skończyć z oprocentowanym kredytem hipotecznym, jeśli stopy znacznie wzrosną.

kredyty pomostowe

kredytobiorcy we Francji mają również dostęp do kredytów pomostowych, zaprojektowanych specjalnie dla kupujących, którzy są gotowi do zakupu nieruchomości, ale oczekują na sprzedaż swojej istniejącej nieruchomości. Takie pożyczki są rozwiązaniami krótkoterminowymi. Możesz je jednak przedłużyć do dwóch lat.

możesz przeczytać więcej szczegółów na temat kredytów hipotecznych we Francji dla emigrantów.

względy podatkowe dla francuskich kredytów hipotecznych

istnieją trzy główne formy ulgi podatkowej związanej z hipoteką, które można uzyskać płacąc podatki we Francji.

jednym z nich jest odliczenie odsetek hipotecznych od przychodów z najmu. Jeśli kupujesz francuską nieruchomość i wynajmujesz ją na cały lub część roku, odsetki od kredytu hipotecznego są bezpośrednim kosztem biznesowym w stosunku do dochodów z wynajmu.

tak więc, dla obywateli francuskich i emigrantów z ważną wizą pobytową, podatek od dochodów z nieruchomości ma zastosowanie do dochodu z wynajmu pomniejszonego o wypłatę odsetek. Dla nierezydentów natomiast zobowiązanie podatkowe z tytułu dochodów z najmu zmniejsza się do 25% tego, co dla rezydentów.

prawo francuskie zezwala również na odliczenie odsetek od hipoteki od francuskiego podatku od spadków. Może to być spora odpowiedzialność dla tych, którzy odziedziczą twoją własność.

przepisy dotyczące podatku od spadków są skomplikowane i wysoce sytuacyjne. Rozmowa z wykwalifikowanym doradcą podatkowym jest wskazana jako prekursor zakupu francuskiej nieruchomości lub zaciągnięcia francuskiego kredytu hipotecznego.

trzecia forma ulgi podatkowej związanej z hipoteką dotyczy tylko osób podlegających francuskiemu podatkowi od majątku.

nowe przepisy dotyczące podatku majątkowego wprowadzone w styczniu 2018 r. oznaczają, że każdy, kto ma nieruchomości na całym świecie o wartości 1,3 mln euro lub więcej, musi zapłacić dodatkową stawkę podatku. Nierezydenci muszą płacić to tylko na nieruchomości we Francji.

stawki oparte na wartości nieruchomości są następujące: