Czy wiesz, że jeśli ktoś mieszka w Twoim domu wystarczająco długo, może faktycznie uzyskać tytuł prawny do twojej nieruchomości bez płacenia ci ani dolara?
choć trudno w to uwierzyć, faktem jest, że większość stanów ma prawa lokatorów. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, jak chronić swoją własność i co zrobić, jeśli odkryjesz, że ktoś zajmuje twoją własność.
Jak Się Robi Kucanie?
kucanie ma miejsce, gdy ktoś zajmuje Twoją nieruchomość bez Twojej zgody i bez płacenia czynszu.
zgodnie z doktryną prawną niekorzystnego posiadania, osoba, która wchodzi do nieruchomości niezgodnie z prawem, może ostatecznie stać się prawnym właścicielem bez płacenia za nią. Po tym, jak osoba zajmuje Twoją nieruchomość przez pewien czas określony przez prawo stanowe, tytuł prawny może zostać przeniesiony.
ważne jest, aby usunąć lokator z nieruchomości, gdy tylko zostaną one odkryte, ale proces nie zawsze jest łatwy. Ponieważ nie ma umowy najmu w miejscu, tradycyjne prawo wynajmujący-najemca nie zawsze mają zastosowanie.
można by pomyśleć, że ponieważ nie ma umowy najmu, bezprawne osoby są łatwe do usunięcia. Ale to nie zawsze jest prawda.
różnica między kucaniem a wtargnięciem
aby sprawy były bardziej mylące, przed rozpoczęciem procedur usuwania musisz dowiedzieć się, czy ktoś wtargnął lub wtargnął na twoją własność, ponieważ zasady ich usuwania są różne.
zarówno lokatorzy, jak i intruzi zajmują twoją własność bez Twojej zgody. To, czy dana osoba jest w kucaniu, czy wtargnięciu, zależy od ich intencji zajmowania twojej nieruchomości i czasu, przez jaki się tam znajduje.
na przykład intruz może wejść do pustego domu, aby ukraść lub zniszczyć nieruchomość, ale bez zamiaru zamieszkania. Jeśli dowiesz się o intruzie, zwykle wystarczy zadzwonić do lokalnej policji, aby usunąć intruza z twojej nieruchomości.
z drugiej strony lokatorzy na ogół zamierzają zamieszkać na posesji. Czasami przeszukują okolicę szukając pustego domu, do którego można się wprowadzić. Czasami lokatorzy mogą nawet sporządzić fałszywą umowę najmu, aby włączyć media lub przekonać władze, że mają prawo okupować Dom.
po tym, jak lokator mieszka w twojej nieruchomości otwarcie i przez dłuższy czas, może starać się o prawo własności do Twojego domu. Aby usunąć lokatora, musisz najpierw złożyć raport policyjny, a następnie przejść przez proces eksmisji. Jeśli nieruchomość jest niebezpieczna, nienadająca się do zamieszkania lub niezgodna z kodem, możesz być w stanie przyspieszyć ten proces.
jak lokatorzy uzyskują prawa
według serwisu legal resource Nolo.com, istnieją zasadniczo cztery wymogi prawne dla lokatora, aby złożyć roszczenie o niekorzystne posiadanie nieruchomości:
- wrogie
posiadanie lub zajęcie nieruchomości musi być uznane za „wrogie” lub naruszające lub sprzeczne z prawami właściciela. Jeśli właściciel wyrazi na to zgodę, zajęcie nie jest uważane za wrogie.
- rzeczywiste
rzeczywiste posiadanie oznacza, że osoba fizycznie zajmuje twoją własność. W większości przypadków osoba, która jedynie pozostawia swoje rzeczy lub mienie na nieruchomości, nie może ustalić faktycznego posiadania.
- otwarte i notoryczne
otwarte i notoryczne oznacza, że osoba nie ukrywa zajmowania nieruchomości. Mogą przedstawić się sąsiadom i nie są skryte na temat bycia na miejscu.
- ekskluzywny i ciągły
ekskluzywny i ciągły oznacza, że osoba zajmuje twój dom przez dłuższy czas bez przerwy. Nie mogą wyjechać miesiącami, a potem wrócić, i nie mogą udawać właściciela i wynająć Twojego domu komuś innemu. Ilość czasu wymaganego do uznania za „ciągły” różni się w zależności od stanu i na ogół trwa od minimum siedmiu lat aż do 20 lat ciągłego posiadania.
zrozumienie praw lokatorów
może się wydawać niesprawiedliwe dawanie praw komuś, kto jest nielegalnie na twojej nieruchomości. Jednak przepisy chroniące lokatorów mają na celu zrównoważenie interesów własności prywatnej z interesem publicznym polegającym na fizycznej obecności i opiece nad nieruchomością.
jeśli dana osoba może wykazać wrogość, wrogość, otwartość i notoryczność oraz wyłączną i ciągłą okupację, większość stanów i lokalnych jurysdykcji wymaga od Ciebie przeprowadzenia eksmisji.
Jak eksmitować lokatora
kucanie często występuje w nieruchomościach, które pozostają puste przez większość roku, takich jak drugie domy, nieruchomość zakupiona przez inwestora spoza stanu, który nie widział domu od lat, lub nieruchomość, która jest dziedziczona przez kogoś, kto nie ma interesu w posiadaniu nieruchomości.
po ustaleniu, że masz osobę zajmującą Twoją nieruchomość bez Twojej zgody, możesz rozpocząć proces eksmisji. Chociaż eksmisja przepisy różnią się w zależności od prawa wynajmującego-najemcy, są to ogólne kroki, które należy wykonać podczas wykonywania eksmisji mieszkaniowej:
- zapoznaj się z obowiązującymi przepisami dotyczącymi wynajmującego i najemcy
przeczytaj przepisy dotyczące wynajmującego i najemcy dla swojego stanu i jurysdykcji. Ponieważ przepisy regulujące eksmisje mogą być skomplikowane, wielu właścicieli wynająć adwokata Nieruchomości, który specjalizuje się w eksmisji mieszkaniowych. Adwokat może poprowadzić Cię na najbardziej skutecznym kursie usuwania nieautoryzowanego pasażera.
- zachęcaj do opuszczenia mieszkania
eksmisje mieszkaniowe mogą łatwo kosztować tysiące dolarów i trwać miesiące od początku do końca, w zależności od stanu, w którym znajduje się Twoja nieruchomość. Oferowanie zachęty gotówkowej, aby zachęcić bezprawnego okupanta do odejścia, może zaoszczędzić pieniądze na dłuższą metę w porównaniu z drogimi opłatami prawnymi i kosztami sądowymi.
jeśli dana osoba zgadza się przyjąć Twoją zachętę do odejścia, rozważ, aby twój adwokat sporządził dokument prawny, który może być użyty w sądzie w przypadku, gdy dana osoba nie zgadza się na umowę.
- doręczyć zawiadomienie o eksmisji
strona trzecia, taka jak serwer procesowy, może być używana do doręczenia niezbędnego pisemnego zawiadomienia o eksmisji. Prawo wynajmującego – najemcy często zapewnia osobie obsługującej kilka dni na dobrowolny wyjazd. Jeśli nie odejdą, następnym krokiem będzie złożenie wniosku o eksmisję do sądu.
musisz przygotować i złożyć niezbędne pisma procesowe, uiścić opłatę za zgłoszenie i dostarczyć sądowi dowód, że wszystkie wymagane dokumenty zostały prawidłowo doręczone. Po tym terminie może zostać zaplanowany termin rozprawy o eksmisję.
- Pozwij lokatora w Sądzie
w dniu rozprawy sąd prawdopodobnie poprosi o dowody wskazujące, kiedy bezprawny okupant został po raz pierwszy odkryty na twojej nieruchomości, przybliżony czas, przez jaki lokator zajmował Twoją nieruchomość, oraz dowód, że lokator został prawidłowo doręczony wraz z nakazem eksmisji i innymi dokumentami sądowymi.
- Usuń lokator
pod warunkiem , że osoba nie zajmowała Twojego majątku wystarczająco długo, aby uzyskać tytuł prawny, sąd powinien orzec na Twoją korzyść. Kiedy wygrasz pozew o eksmisję, otrzymasz nakaz sądowy, często nazywany nakazem restytucji, który daje Ci prawo do usunięcia bezprawnego okupanta. Nakaz jest wysyłany do lokalnego konstabla lub szeryfa, który przydzieli upoważnioną osobę do towarzyszenia Ci w nieruchomości i fizycznie wykona eksmisję z lokalu, jeśli to konieczne.
- odbierz swoją nieruchomość
jeśli lokator pozostawił po sobie jakieś rzeczy, niektóre stany wymagają od Ciebie doręczenia kolejnego zawiadomienia, że muszą odebrać swoje rzeczy. W większości przypadków Pełnomocnik, który reprezentuje cię w postępowaniu eksmisyjnym, uwzględni ten wniosek w ramach procesu eksmisji. Po odebraniu nieruchomości z powrotem będziesz mógł dokonać niezbędnych napraw, aby dom był gotowy do wynajęcia dla nowego Najemcy lub wystawić go na sprzedaż.
ostatnie myśli
jak to się mówi, uncja profilaktyki jest warta funta lekarstwa. Aby uniknąć kucania w pierwszej kolejności, właściciele nieruchomości mogą przeprowadzać rutynowe kontrole nieruchomości, upewnić się, że nieruchomość jest bezpieczna i mieć dom fizycznie kontrolowany w ramach normalnej należytej staranności przy zakupie nieruchomości. Po przejęciu przez bezprawnego okupanta, właściciel nieruchomości musi przejść przez proces eksmisji, ponieważ w oczach prawa lokatorzy mają prawa.