Squatting jest aktem korzystania z pustego, nieużywanego i opuszczonego mienia. Jeśli lokator spełnia określone wymagania, może rościć sobie prawo do własności po pewnym czasie na mocy prawa o niekorzystnym posiadaniu lub tak zwanych „praw lokatorów”.
prawa lokatorskie działają na terenie, na którym pierwotny właściciel nie żyje lub jest nieobecny od dłuższego czasu. Teoria prawa niekorzystnego posiadania wiąże się z obowiązkiem właściciela użytkowania, utrzymania i obrony ziemi. Jeśli grunt jest zaniedbany przez długi okres, prawo uznaje, że pierwotny właściciel utracił prawo do jego przechowywania.
przepisy dotyczące niekorzystnego posiadania różnią się w zależności od stanów i terytoriów, ale istnieją ogólne kryteria, które muszą być spełnione:
- wnioskodawca musi mieć wyłączne, jawne i faktyczne posiadanie gruntu bez zgody przez nieprzerwaną liczbę lat;
- posiadanie było otwarte i nie było tajemnicą, tak że osoba z zewnątrz zakładała, że wnioskodawca był jego właścicielem;
- posiadanie nastąpiło spokojnie, tj. bez siły lub przemocy;
- wnioskodawca wykazał zamiar posiadania ziemi.
dowody, które muszą towarzyszyć roszczeniu o niekorzystne posiadanie, obejmują:
- badanie gruntu przez uprawnionego geodetę;
- Oświadczenia wnioskodawcy i świadków świadczących o charakterze i zakresie wykonywania zawodu;
- wycena gruntu;
- zawiadamianie wszystkich zainteresowanych gruntem.
deklaracje mogą zawierać dowód zmiany zamków w budynkach, dokonywania napraw nieruchomości, płacenia rachunków i stawek lub dzierżawy ziemi innym.
roszczenie o niekorzystne posiadanie może być złożone przeciwko właścicielowi po 12 latach. Roszczenie do tytułów Queensland.
Nowa Południowa Walia
roszczenie o niekorzystne posiadanie może zostać złożone przeciwko właścicielowi po 12 latach. Roszczenie o Koronę Ziemi można złożyć po 30 latach. Zgłoszenie roszczenia do NSW Land Registry Services.
McFarland przeciwko Gertos
niedawna sprawa McFarland przeciwko Gertos postawiła prawa lokatorów w centrum uwagi. W 2018 r.Sąd Najwyższy NSW przyznał prawa własności deweloperowi, który przejął w posiadanie opuszczony i opuszczony dom z 3 sypialniami, który znalazł w Sydney w 1998 r. Bill Gertos naprawił i wyremontował dom, a następnie wydzierżawił go. Nieruchomość stała pusta od śmierci ostatniego najemcy w tym samym roku. Krewni ostatniego właściciela zakwestionowali roszczenie Pana Gertosa, argumentując, że nie byli świadomi, że mają prawo do nieruchomości, dopóki nie skontaktowała się z nimi policja w 2017 roku. Twierdzili, że nieruchomość nigdy nie została porzucona. Sędzia stwierdził: „Panu Gertosowi udało się przejąć i utrzymać fizyczną opiekę nad ziemią, z wyłączeniem wszystkich innych, i objął stanowisko właściciela.”Pan Gertos, który wydał na nieruchomość ponad 140 tysięcy dolarów, sprzedał ją w 2020 roku za 1,4 miliona dolarów.
Victoria
Ustawa o ograniczeniach działań z 1958 r.przewiduje, że roszczenie o niekorzystne posiadanie może być wniesione przeciwko właścicielowi po 15 latach. Stwierdza również, że roszczenie takie nie może być wniesione przeciwko ziemi Koronnej, torowi kolejowemu, władzom wodnym, ziemi radnej lub mieniu wspólnemu. Roszczenie do użytkowania gruntów Victoria.
po 12 latach można złożyć roszczenie przeciwko właścicielowi. Roszczenie wnosi się do Urzędu tytułów ziemskich.
Australia Południowa
roszczenie o niekorzystne posiadanie może zostać złożone przeciwko właścicielowi po 12 latach. Roszczenie o Koronę Ziemi można złożyć po 60 latach. Roszczenie wnosi się do Land Services SA.
Australia Zachodnia
wnioskodawca musi wykazać posiadanie ziemi przez co najmniej 12 lat, lub w niektórych przypadkach co najmniej 30 lat, gdy zarejestrowany właściciel ma niepełnosprawność.
wniosek składa się do Sekretarza tytułów (Landgate) lub w drodze postępowania w Sądzie Najwyższym, w którym istnieje sprzeciw wobec wniosku Landgate.
Australijskie Terytorium Stołeczne
Terytorium Północne
kwestionowanie roszczenia
ciężar dowodu spoczywa na wnioskodawcy, który twierdzi, że ma prawo do wykazania niekorzystnego posiadania w bilansie prawdopodobieństwa. Zarejestrowany właściciel gruntu może złożyć zastrzeżenie dotyczące gruntu i przedstawić fakty w celu obalenia roszczenia, takie jak dowody ponownego wtargnięcia do gruntu, nakazanie wnioskodawcy opuszczenia gruntu lub usunięcie ogrodzenia lub budynku w okresie okupacji. Najlepszym dowodem jest pisemne potwierdzenie, że dana osoba zajmuje ziemię na podstawie umowy.
aby uzyskać poradę lub reprezentację w każdej sprawie prawnej, skontaktuj się z Armstrong Legal.