Lokalne wyszukiwania wyjaśnione

czy lokalne wyszukiwania są ważne przy zakupie domu? Co one obejmują? Jak długo trwają poszukiwania samorządów w 2021 roku i ile kosztują? A w jakich obszarach występują opóźnienia? Oto wszystko, co musisz wiedzieć.

lokalne wyszukiwania władz są istotną częścią procesu zakupu domu. Ujawnione informacje mogą zostać wykorzystane do renegocjacji oferty, a nawet do wycofania się z zakupu. Są one również wymagane przez kredytodawców hipotecznych.

co zawiera wyszukiwarka samorządowa?

istnieją dwie części do wyszukiwania władz lokalnych-LLC1 i CON29. LLC1-Local Land Charge Register search-obejmuje wszelkie opłaty lub związane z nimi ograniczenia dotyczące gruntów lub nieruchomości. Mogą one obejmować, czy nieruchomość jest:

• budynek wpisany do rejestru zabytków
• znajdujący się w obszarze ochrony konserwatorskiej
• objęty nakazem ochrony drzew
• wymagający dotacji na modernizację lub renowację
• lub położony w strefie kontroli dymu

formularz obejmuje również umowy planistyczne i warunkowe pozwolenia na budowę. Wszystkie rejestracje LLC1 są prawnie wiążące dla kolejnych właścicieli.

druga część wyszukiwania-CON29-dostarcza informacji dotyczących autostrad publicznych, propozycji nowych dróg, systemów kolejowych lub decyzji planistycznych, które mogą mieć wpływ na nieruchomość, a także zaległych zawiadomień ustawowych, naruszeń przepisów planistycznych lub budowlanych lub istnienia obowiązkowego zamówienia zakupu. Czynniki środowiskowe, takie jak to, czy dom stoi na zanieczyszczonym terenie, czy w obszarze dotkniętym gazem Radonowym, są również uwzględnione.

porównaj oferty z naszego panelu gwarantowanych i regulowanych firm transportowych w rankingu według najlepszej ceny, oceny klientów i lokalizacji

co nie jest uwzględnione w wyszukiwaniu władz lokalnych?

Potrzeba takich wyszukiwań zostanie określona przez twojego prawnika lub kredytodawcę hipotecznego indywidualnie dla każdego przypadku (chociaż niektóre z nich są uważane za niezbędne przez niektórych kredytodawców).

należą do nich:

• opcjonalny formularz CON29 (O), który dotyczy wniosków dotyczących dróg proponowanych przez podmioty prywatne, ogłoszeń o zakończeniu prac, ogłoszeń o konserwacji gruntów oraz ogłoszeń o środowisku i zanieczyszczeniach
• przeszukania środowiskowe (na przykład w celu określenia zagrożenia powodziowego, a także bliskości wszelkich miejsc unieszkodliwiania odpadów lub potencjalnie zanieczyszczonych)
• przeszukania Urzędu ds. wody (które pokazują wszelkie kanały publiczne w granicach nieruchomości, które mogą mieć wpływ na przyszłą budowę lub rozwój)
• raporty z napraw (w celu ustalenia, czy Twoja nieruchomość ponosi odpowiedzialność za składki na remont kościoła).

warto zwrócić uwagę na dodatkowe poszukiwania, takie jak poszukiwania górnicze, powodziowe, energetyczne i infrastrukturalne, które zależą od lokalizacji nieruchomości, a nie tylko od przenośnika lub pożyczkodawcy. Na przykład wyszukiwanie górnicze może być wymagane, jeśli nieruchomość znajduje się w obszarze górniczym (zamiast dlatego, że conveyancer lub pożyczkodawca nalegają, że odbywa się to w każdym przypadku).

porównaj oferty Conveyancing

porównaj oferty i znajdź najtańsze, Najbliższe i najlepiej oceniane firmy transportowe z naszego panelu 120 gwarantowanych jakości

Jaka jest różnica między wyszukiwaniami oficjalnymi a wyszukiwaniami osobistymi?

istnieją dwa różne rodzaje kontroli władz lokalnych-urzędowe lub osobiste. Metoda „urzędowa” polega na wysyłaniu formularzy bezpośrednio do władz lokalnych, w przypadku których przeszukanie prowadzone jest przez pracowników Rady z lokalnego rejestru opłat gruntowych. Jest to następnie podpisywane i stemplowane przez urzędnika rady i zwracane do twojego przenośnika.

osobiste Wyszukiwanie władz lokalnych

osobiste wyszukiwanie władz lokalnych jest prowadzone przez zewnętrzną agencję niezrzeszoną z radą i działającą „niezależnie” z tego samego rejestru. W wielu przypadkach Wyszukiwania te są szybsze i tańsze niż oficjalne aplikacje i są objęte konkretnymi polisami ubezpieczeniowymi dotyczącymi dokładności informacji, a także odpowiedzialnością za błędy pracodawcy. W rezultacie wielu przenośników zaleca wyszukiwanie osobiste, chociaż debata w branży nadal szaleje, co jest najlepsze.

niektórzy prawnicy uważają, że oficjalne poszukiwania prowadzone przez władze lokalne kładą większy nacisk na zrozumiałość, odpowiedzialność władz lokalnych i zgodność z kodami wyszukiwania regulacyjnego nad szybkością zwrotu.

niemniej jednak większość weteranów branży zgadza się, że standard i dokładność osobistych raportów wyszukiwania znacznie wzrosły w ciągu ostatniej dekady i twierdzą, że renomowane, komercyjne firmy Wyszukiwania często zapewniają większy poziom kontroli, odpowiedzialności i elastyczności niż wyszukiwania rady (a także korzyści finansowe i oszczędność czasu). Zasadą w takich przypadkach powinno być skonsultowanie się z prawnikiem ds. conveyancing i rozważenie wszystkich możliwości.

w każdym razie, to, czy wyszukiwanie oficjalne, czy osobiste jest wykonywane, jest często określane bardziej przez pożyczkodawcę hipotecznego. Radca prawny conveyancing będzie musiał sprawdzić podręcznik Council of Mortgage Lender ’ s Handbook, aby zobaczyć, które Wyszukiwania akceptuje dany pożyczkodawca.

ile kosztuje wyszukiwanie lokalne?

opłaty zależą od wielu zmiennych. Jeśli na przykład wybrałeś wyszukiwanie władz lokalnych, możesz zostać obciążony opłatą w wysokości od 50 do 250 GBP w zależności od władz lokalnych. Dodatkowe opłaty również różnią się odpowiednio, więc należy skonsultować się ze stroną internetową władz lokalnych, ale średnio raporty drenażowe będą kosztować między £30-40 plus VAT, podczas gdy raporty środowiskowe kosztują między £30-35 plus VAT (na przykład).

opłaty za Wyszukiwanie osobiste firmy zwykle wahają się od £75 do £120 za standardowe wyszukiwanie.

Alternatywnie możesz zakupić pakiet „bundle” o stałej opłacie od swojego prawnika ds. conveyancing, aby pokryć cztery główne kryteria raportowania (lokalne władze, drenaż i woda, raporty środowiskowe i kancelaryjne). Zazwyczaj kosztują one około £200-260, ale główną zaletą jest to, że pokrywają koszty władz lokalnych, nawet jeśli łączna suma przekracza zapłaconą opłatę. Możesz również przeprowadzić osobiste wyszukiwanie samodzielnie za darmo, ale nie jest to zalecane, ponieważ lokalne raporty wymagają specjalistycznej wiedzy, aby prawidłowo przeprowadzić wyszukiwanie.

jak długo trwa wyszukiwanie lokalne przy zakupie domu w 2021 roku?

rządowy cel zwrotu lokalnych poszukiwań wynosi maksymalnie 10 dni roboczych.

ale w rzeczywistości skale czasowe wyszukiwania mogą się znacznie różnić, od 48 godzin do 10 tygodni! Czynniki łagodzące mogą obejmować to, czy wyniki są wysyłane pocztą elektroniczną, online lub pocztą; poziomy sezonowego popytu i poziomy zatrudnienia władz lokalnych.

jako przykład ekstremalny, obecnie nie ma dostępnych wyszukiwań dla nieruchomości w London Borough of Hackney; Rada Hackney doradziła, że prawdopodobnie tak pozostanie przez jakiś czas. Było to spowodowane cyberatakiem.

Ostatnie wyniki wyszukiwania według Search Flow 25 października 2021 r. ujawniły następujących najgorszych sprawców, których zwrot trwa od 35 do 60 dni:

• Amber Valley Borough Council (35 dni)
• Blackburn with Darwen Borough Council (35 dni)
• Blyth Valley Borough Council (35 dni)
• Burnley Borough Council (40 dni)
• Central Bedfordshire Council (40 dni)
• Chester le street District Council (40 dni)
• derwentside District Council (40 dni)
• Dorset council (60 dni)
• Durham council (40 dni)
• Easington District Council (40 dni)
• Flintshire County Council (35 dni)
• rada powiatu Lichfield (40 dni)
• North Warwickshire (35 dni)
• North West Leicestershire District Council (35 dni)
• Plymouth City Council (40 dni)
• Sedgefield Borough Council (35 dni)
• South Staffordshire District Council (40 dni)
• Tamworth Borough Council (40 dni)
• Tonbridge & Malling Borough Council (40 dni)
• wear Valley District Council (40 dni)
• Worcester City Council (35 dni)

zdecydowanie zalecamy sprawdzenie z conveyancer sytuacji, w której kupujesz tak szybko, jak to możliwe wyznacz ich.

porównaj oferty Conveyancing z naszego panelu gwarantowanych jakości Firm – znajdź najtańszego, najbliższego lub najlepiej ocenianego prawnika conveyancing dla Ciebie

jak przyspieszyć wyszukiwanie lokalne?

aby przyspieszyć wyszukiwanie lokalne, upewnij się, że poinstruujesz swojego prawnika ds. conveyancing, aby rozpoczął wyszukiwanie lokalne, gdy tylko Twoja oferta zostanie zaakceptowana.

niektórzy eksperci branżowi doradzają sprzedawcom zamawianie wyszukiwań (z problemem nakłonienia kupującego do zapłaty za koszt w późniejszym terminie). Ale pamiętaj, że wyszukiwanie trwa tylko 3 miesiące.

jeśli władze lokalne mogą sprawić, że będziesz czekać tygodniami i ryzykujesz utratę zakupionej nieruchomości, możesz rozważyć osobistą firmę wyszukiwania, jak wspomniano powyżej. Ale skontaktuj się z prawnikiem lub lokalnym organem przed podjęciem decyzji, który może być najszybszy.

Szukaj ubezpieczenia jest również opcja.

Zobacz nasz przewodnik po poradach, aby uzyskać więcej informacji na temat tego, jak długo powinien trwać proces przenoszenia własności.

lokalne ubezpieczenie od Odpowiedzialności Cywilnej

jeśli twoje wyszukiwanie może się opóźnić, jednym z trendów jest Ubezpieczenie od Odpowiedzialności Cywilnej z tytułu odpowiedzialności cywilnej. Często dostępne za bardzo mało (składki zaczynają się już od £20), jest to rodzaj ubezpieczenia, co oznacza, że jesteś ubezpieczony w przypadku, gdy zamówienie zostanie doręczone, powodując sprzedaż Nieruchomości po cenie zapłaconej za nieruchomość.

oznacza to, że możesz kontynuować zakup domu w przypadku braku lokalnych wyników wyszukiwania z nieco większą pewnością. Jednak nadal będziesz narażony na fakt, że nie jesteś świadomy szczegółowych informacji na temat potencjalnych lokalnych problemów i zagrożeń, które mogą obniżyć przyjemność z nieruchomości.

lokalne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej będzie również podlegać zatwierdzeniu kredytodawcy hipotecznego. Powinieneś sprawdzić, czy pożyczkodawca go zaakceptuje. Niektórzy z największych kredytodawców, w tym Halifax, HSBC i Bank of Ireland, raczej nie zaakceptują odszkodowania za opóźnienie wyszukiwania zamiast pełnych wyszukiwań. Skipton Building Society i NatWest właśnie ogłosiły, że zaakceptują ubezpieczenie wyszukiwania.

zdecydowanie zalecamy omówienie zalet i wad ubezpieczenia z adwokatem ds.

na co zwrócić uwagę, gdy pojawi się wyszukiwanie lokalne?

istnieje kilka czynników, które należy wziąć pod uwagę przed podjęciem raportu władz lokalnych według wartości nominalnej. Po pierwsze, ważne jest, aby pamiętać, że lokalne wyszukiwania są często istotne dla nieruchomości lub samej ulicy i mogą nie obejmować inwestycji znajdujących się w niewielkiej odległości (lub nawet obok). Raporty mogą się różnić, więc zawsze należy sprawdzić zakres poszukiwań lub zadać dodatkowe pytania w lokalnej Radzie. Na przykład możesz wyszukiwać większość aplikacji do planowania według kodu pocztowego na stronie internetowej władz lokalnych dla obszaru, w którym kupujesz. Warto pamiętać, że wszelkie propozycje planistyczne złożone po poszukiwaniach nie zostaną uwzględnione.

Czy muszę szukać, jeśli jestem kupującym gotówkę?

kupujący gotówkę niekoniecznie muszą przeprowadzać poszukiwania, ale większość Radców Prawnych zaleca, aby to zrobili. Jeśli klient zdecyduje się nie przeprowadzać przeszukań władz lokalnych, conveyancer może zalecić alternatywne ubezpieczenie od Odpowiedzialności Cywilnej.

porównaj oferty z naszego panelu gwarantowanej jakości firm transportowych