dyskutujemy jak długo faza I jest ” dobra „i kiedy”wygasa”.
dla wielu ludzi, którzy chcą kupić lub refinansować nieruchomość, Faza I ESA to nie tylko dobry pomysł, to ważna informacja niezbędna do ustalenia, czy ty (lub twój bank) podejmujesz rozsądną decyzję finansową. Dziwne jest to, że kiedy ludzie chcą zainwestować setki tysięcy do milionów dolarów w nieruchomość lub firmę, która ją zajmuje, wielu nie uważa fazy i za godną inwestycję. W rzeczywistości wielu ludzi szuka albo najtańszego konsultanta, jakiego mogą znaleźć,albo, co gorsza, próbuje użyć starego raportu fazy I. Jednym z najczęstszych pytań, jakie zadają nam Klienci, jest czas trwania fazy i ESA?
Nie będę wdawać się w szczegóły, dlaczego należy unikać taniego etapu I oceny środowiska, ponieważ już omówiłem to w innym artykule, ale chcę omówić, jak długo raport jest dobry. Jest to problem, który często widzę u ludzi, zwłaszcza jeśli wielokrotnie zaglądali do witryny lub otrzymywali raport od kogoś, kto wcześniej zaglądał do witryny.
często słyszymy takie rzeczy jak ” mamy zamiar kupić nieruchomość od firmy XYZ, a ich adwokat zapewnił nam fazę I. więc nie potrzebujemy kolejnej, prawda?”Niezmiennie, gdy pytamy o datę poprzedniej fazy I (data nie jest jedynym powodem, dla którego nie chcesz korzystać z cudzego raportu), odpowiedź zwykle brzmi „Nie wiem” lub „lemme see…..it’ s from a few years back”.
Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że faza I ma rodzaj” daty ważności ” i po pewnym momencie jest już nieważna lub użyteczna.
jak długo trwa etap i oceny środowiska?
oto krótka odpowiedź, a wyjaśnię więcej poniżej.
faza I jest dobra na 6 miesięcy. Po 6 miesiącach Faza I musi zostać kompleksowo zaktualizowana. Po upływie roku od daty pierwszego sprawozdania faza i traci ważność.
zastanawiasz się dlaczego? Wyjaśnijmy to.
naprawdę kusi mnie dołączenie mojego zdjęcia z ukończenia liceum. Pamiętasz czasy, kiedy długie, pierzaste włosy były „fajne”, a teraz wydają się tragicznie nieaktualne? Załóżmy, że starałem się wyciągnąć moje stare zdjęcie jako reprezentujące mnie. Albo nawet zdjęcie sprzed 5 lat. Nadal dobrze, prawda? Myślisz, że to by pasowało do DMV czy TSA?
nie, potrzebujesz aktualnego, zaktualizowanego zdjęcia, Ponieważ wszystko się zmienia, a zdjęcie nie reprezentuje już obecnej sytuacji. Nie inaczej jest z fazą i ESA, ponieważ rzeczy mogą się zmienić. W porównaniu do stosunkowo powolnego tempa, w którym moja linia włosów się zmniejszyła, warunki środowiskowe mogą się szybko zmienić w Twoim miejscu.
Załóżmy na przykład, że miesiąc po zakończeniu tej starej fazy i obecny nabywca zaczął działać na miejscu i nastąpił duży wyciek ropy naftowej lub innej substancji chemicznej. Odwrotnie, Załóżmy, że stara Faza I została zakończona do obecnych standardów. ASTM E1527-13 jest aktualną normą, z 13 oznacza 2013. Jak można się domyślać, oznacza to, że raporty fazy I ukończone przed 2013 Rokiem zostały zakończone odwołując się do starszego standardu, co oznacza, że stary raport nie będzie już go wycinał.
chodzi o to, że stare raporty są właśnie takie-stare i przestarzałe, a nie reprezentatywne dla obecnej sytuacji w ogóle.
ale czy to naprawdę robi taką różnicę? Nadal mam włosy i wyglądam jak na tym starym zdjęciu, więc o co chodzi? Standardy nie zmieniły się aż tak bardzo, prawda? Faza, którą powinienem jeszcze mniej więcej objąć to samo, prawda?
wcale tak nie jest. Powodem, dla którego otrzymujesz fazę i, jest ograniczenie lub uniknięcie odpowiedzialności za zanieczyszczenia wynikające z wcześniejszego lub wcześniejszego korzystania z witryny zgodnie z obowiązującymi przepisami federalnymi o nazwie CERCLA (Comprehensive Environmental Responsibility and Cleanup Liability Act). Aby to zrobić, musisz przeprowadzić due diligence środowiskowe, które w tym przypadku jest fazą i ESA.
Jak można sobie wyobrazić, może to być bardzo drogie.
rząd federalny nie chciał pisać przepisów dyktujących, jak należy wykonać fazę I, więc pozwolili ASTM zająć się tym zadaniem i powiedzieli, że jeśli normy ASTM są przestrzegane, to jest to ważna Faza I i kwalifikuje się do pewnych zabezpieczeń odpowiedzialności. Innymi słowy, aby chronić siebie, Twoja Faza I musi przestrzegać obecnych norm ASTM.
normy ASTM określają, jak długo faza i ESA jest dobra.
normy ASTM są trochę skomplikowane do przesiania, ale jeśli chodzi o to, jak długo faza I jest dobra, jest dość wycięta & sucha.
Norma ASTM stanowi, że za ważny uznaje się etap i oceny środowiskowej terenu, która została ukończona mniej niż 180 dni przed datą nabycia przedmiotowej nieruchomości. Między 180 dniami a rokiem faza I musi być dość kompleksowo aktualizowana. Po upływie jednego roku, a faza I nie jest już uważana za obowiązującą.
podsumowując, faza I jest dobra na 6 miesięcy. Po 6 miesiącach wymaga kompleksowej aktualizacji. Po roku przestaje obowiązywać.
każdy starszy niż ten, A raport najprawdopodobniej nie będzie dokładnie odzwierciedlał warunków i działań w miejscu. Warunki mogą się szybko zmieniać, a wiele szkód środowiskowych może wystąpić w ciągu 1 roku.
wspomniałem powyżej, korzystając ze starej fazy, którą dałem ci przez adwokata kupującego, co jest czymś, co widzieliśmy wiele razy. To trochę jak kupowanie używanego samochodu od kogoś, a oni dają Ci Stary raport od swojego mechanika sprzed kilku lat potwierdzający, że samochód jest w porządku.
kupiłbyś ten samochód na podstawie podanych informacji? Oczywiście, że nie! Dlaczego więc zadowoliłby się pan taką transakcją i potencjalną odpowiedzialnością? Podsumowując? Jeśli jest to faza i starsza niż 1 rok, to starożytna historia i będziesz potrzebował nowej.
aby dowiedzieć się więcej o fazie i ESA i ich wpływie na podejmowanie dobrych decyzji biznesowych, skontaktuj się z nami online, zadzwoń do nas w każdej chwili pod numer 888-RMA-0230 lub napisz do nas na adres [email protected].