jak anulować najem lokalu mieszkalnego

06 Paź 2016

wprowadzenie

istnieje wiele różnych przepisów, które mają wpływ na umowy najmu mieszkań. W tym artykule omówiono kwestie związane z wypowiedzeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego oraz wyjaśniono właściwą procedurę, jaką należy zastosować w przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w wyniku naruszenia umowy przez najemcę.

dwa różne rodzaje okresów wypowiedzenia

ważne jest, aby na początku rozróżnić dwa różne i ważne okresy wypowiedzenia. Pierwsza z nich ma znaczenie przy próbie anulowania umowy najmu przed upływem ustalonego terminu obowiązywania umowy. Nazwijmy to „okresem wcześniejszego wypowiedzenia”. Czasami Leasing ma takie klauzule, a czasami nie. W przypadku braku takiej klauzuli, umowa najmu nie może być (z wyjątkiem sytuacji, w których stosuje się ustawę o ochronie konsumentów lub ustawę o najmie lokali mieszkalnych) wcześniej anulowana, chyba że obie strony wyrażą na to zgodę.

drugi okres wypowiedzenia staje się istotny, gdy wynajmujący lub najemca naruszył umowę najmu, a druga strona chce złożyć pisemne zawiadomienie o usunięciu naruszenia. Brak naprawienia naruszenia w ustalonym terminie uprawnia niewinną stronę do anulowania najmu i, w stosownych przypadkach,roszczenia odszkodowawczego od strony naruszającej. Nazwijmy to „okresem wypowiedzenia naruszenia”.

dni sądowe v dni kalendarzowe v dni robocze

przed zagłębianiem się w obowiązujące akty prawne należy również pamiętać, że umowy najmu zwykle odnoszą się do dni kalendarzowych, czyli każdego dnia w kalendarzu, w tym weekendów i dni ustawowo wolnych od pracy. Ustawa o ochronie konsumentów odnosi się w szczególności do dni roboczych w sekcji 14, co oznacza, że musisz ignorować weekendy i dni ustawowo wolne od pracy. Czasami przepisy lub umowy dzierżawy będą odnosić się do dni sądowych, co oznacza, że liczysz tylko dni, w których sąd jest otwarty i siedzi, chociaż odniesienia do dni sądowych będą nieliczne w sytuacjach najmu. W przypadku gdy typy dni nie są zdefiniowane, należy traktować je jako dni kalendarzowe i obejmować weekendy i dni ustawowo wolne od pracy.

Ustawa o najmie lokali mieszkalnych

Ustawa o najmie lokali mieszkalnych przewiduje, że jeżeli najemca pozostaje w posiadaniu lokalu po upływie okresu określonego w pisemnej umowie najmu, umowa najmu będzie nadal obowiązywać na takich samych warunkach, jak w pisemnym dokumencie, z zastrzeżeniem, że okres najmu będzie wynosił tylko jeden miesiąc (tj. pojawi się sytuacja najmu z miesiąca na miesiąc). W takich okolicznościach Ustawa o najmie mieszkań wyraźnie przewiduje, że okres wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron wynosi jeden miesiąc. Dotyczy to tylko sytuacji, w których wynajmujący chce wstrzymać przedłużenie najmu na kolejny miesiąc – Nie dotyczy to odstąpienia przez Wynajmującego w wyniku naruszenia przez najemcę. Ustawa o najmie lokali mieszkalnych nie określa, ile dni musi upłynąć okres wypowiedzenia naruszenia.

Ustawa o ochronie konsumentów

Ustawa o ochronie konsumentów ma zastosowanie do dostaw towarów i usług na terenie Republiki Południowej Afryki. Ustawa ta wyraźnie definiuje lokal mieszkalny jako usługę, która wpływa na dzierżawę lokalu mieszkalnego. Zastosowanie S jest wykluczone tylko w dwóch przypadkach;po pierwsze, gdy umowa najmu lokalu mieszkalnego jest zawarta między dwoma podmiotami prawnymi i gdy najemca ma roczny obrót lub wartość aktywów powyżej 2 mln R; a po drugie, gdy wynajmujący nie wydzierżawia nieruchomości w zwykłym toku działalności. Ustawa ta przewiduje, że konsument (tj. najemca) może odstąpić od umowy na czas określony (tj. najmu) z jakiegokolwiek powodu-który może być całkowicie niezwiązany z naruszeniem przez dostawcę (tj. wynajmującego) – poprzez pisemne powiadomienie Wynajmującego o odstąpieniu od umowy na 20 dni.

w przypadku, gdy najemca zdecyduje się na odstąpienie od umowy najmu, zanim umowa najmu skończyłaby się w zwykłym trybie, Wynajmujący ma prawo do „rozsądnej kary za odstąpienie od umowy”, której wytyczne zostały przewidziane w rozporządzeniu nr 5 Ustawy o ochronie konsumentów. Niektórzy właściciele po prostu pobierają od najemcy opłatę za całą kwotę, która w przeciwnym razie byłaby należna w odniesieniu do umowy najmu, gdyby przebiegała przez cały okres jej obowiązywania.

to niekoniecznie jest właściwe podejście. Rozporządzenie 5 wyraźnie określa parametry „racjonalności” w tym względzie i wymienia szereg istotnych czynników, w tym: długość okresu wypowiedzenia przez konsumenta; rozsądny czas, w którym wynajmujący byłby w stanie pozyskać nowego najemcę; i ogólną praktykę branży. Biorąc pod uwagę czynniki całościowe, oczywiste jest, że od jednego do dwóch miesięcy najmu będzie stanowić rozsądną karę, wraz z wszelkimi dalszymi roszczeniami o odszkodowanie i zaległymi czynszami poniesionymi w trakcie najmu.

natomiast wynajmujący może odstąpić od umowy najmu tylko wtedy, gdy najemca naruszył umowę najmu i jeżeli po 20-dniowym pisemnym powiadomieniu najemcy o usunięciu naruszenia najemca tego nie uczynił. Ma to kluczowe znaczenie, ponieważ ma zastosowanie pomimo tego, co mówi umowa najmu – tym samym przewyższa postanowienia umowy najmu (lub prawo zwyczajowe, które obowiązywałoby, gdyby przypadkowo nie uzgodniono niektórych ważnych postanowień umowy najmu). W związku z tym ustawa o ochronie konsumentów dotyczy jedynie okresu wypowiedzenia naruszenia, a nie okresu wypowiedzenia przedterminowego. 14 ustawy o ochronie konsumentów, są to dni robocze, co oznacza, że ignorujesz weekendy i dni ustawowo wolne od pracy.

Ustawa o ochronie konsumentów wyraźnie stwierdza również, że w przypadku sprzeczności jej przepisów z innymi przepisami prawa, prawo, które daje konsumentowi (najemcy) największą ochronę, będzie nadrzędne wobec drugiego. Ma to kluczowe znaczenie z powodów omówionych poniżej.

Common Law

Common law ma znaczenie, ponieważ jest to pozycja „domyślna”, która „wkracza”, gdy strony pomijają osiągnięcie porozumienia w sprawie niektórych warunków najmu. W rzeczywistości zdarza się to dość często. Na przykład strony mogą zapomnieć o uzgodnieniu, ile dni wymaga pisemnego powiadomienia najemcy, aby naprawić naruszenie, zanim wynajmujący może anulować lub ile dni / miesięcy należy wypowiedzieć, jeśli jedna ze stron chce wypowiedzieć umowę najmu przed jej naturalnym końcem.

zgodnie z naszym prawem zwyczajowym, w przypadku wypowiedzenia umowy najmu, wypowiedzenie musi trwać przez miesiąc kalendarzowy, co oznacza, że wypowiedzenie nie może być udzielone na przykład od 15 kwietnia do 14 maja, ponieważ musi być udzielone od 1 miesiąca kalendarzowego do ostatniego dnia danego miesiąca kalendarzowego. Ponadto nasze wspólne prawo przewiduje, że okresy wypowiedzenia pokrywają się z interwałami płatności za wynajem; co oznacza, że jeśli płacisz czynsz co miesiąc, powiadomienie musi być z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem. W odniesieniu do okresu powiadomienia o naruszeniu, jeśli strony nie uzgodnią tego, prawo przewiduje, że będzie to „rozsądny” termin. To, co jest „rozsądne”, zależy od stanu faktycznego każdej sprawy i o tym zadecyduje sąd. Jeśli więc Strony zgadzają się, że umowa najmu może zostać rozwiązana przez jedną ze stron przed jej naturalnym zawarciem, ale zapominają określić, jak długi musi być okres wypowiedzenia przedterminowego, odpowiedź brzmi, że pisemne wypowiedzenie co najmniej jednego miesiąca kalendarzowego jest wymagane do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu przez którąkolwiek ze stron i musi być udzielone od 1.dnia miesiąca do końca tego miesiąca. Z zastrzeżeniem, że okres wypowiedzenia zostanie uznany za „rozsądny” – każdy przypadek będzie rozpatrywany na podstawie własnego stanu faktycznego.

kolizja praw

ponieważ istnieje tak wiele przepisów, które mają zastosowanie do wynajmu mieszkań w danej sytuacji, często trudno jest określić liczbę dni, które muszą być podane za okresy wypowiedzenia naruszenia i anulowania. Common law zawsze będzie podporządkowany wszelkim przepisom, które zostały następnie uchwalone w celu rozwiązania konkretnego problemu. Każde uchwalone prawodawstwo, które zajmuje się problemem w ogóle, będzie zwykle podporządkowane prawodawstwu, które zostanie następnie uchwalone w celu konkretnego rozwiązania problemu. Aby jeszcze bardziej zmylić sprawę, Ustawa o ochronie konsumentów (która nie jest specyficzna dla umów najmu) mówi, że jeśli jej przepisy są sprzeczne z jakimkolwiek innym prawem, zastosowanie będzie miało prawo, które zapewnia konsumentowi największą ochronę.

powstaje kilka trudnych pytań:

1. jeśli umowa najmu mówi, że 7 dni wypowiedzenia jest wymagane, ale ustawa o ochronie konsumentów mówi, że 20 dni roboczych pisemne zawiadomienie jest wymagane do anulowania umowy najmu, jak pogodzić te dwa?
2. czy po „trzecim strajku” (tj. trzecim naruszeniu) przez najemcę nadal można anulować najem, bez wcześniejszego powiadomienia, jak przewiduje wiele umów najmu, w świetle ustawy o ochronie konsumentów?
3. jeśli umowa najmu (ustna lub pisemna) nie określa terminu wcześniejszego rozwiązania umowy, czy ustawa o ochronie konsumentów „wchodzi w grę” i skutkuje sytuacją, w której umowa najmu nie jest w ogóle przedwcześnie rozwiązywana przez wynajmującego, a jest rozwiązywana tylko w przypadku naruszenia przez najemcę?

#1: Okres wypowiedzenia naruszenia i okres wypowiedzenia

po pierwsze, zapoznaj się z postanowieniami samej umowy najmu. Większość umów najmu zawiera klauzulę naruszenia, która wskazuje okres kilku dni, które są niezbędne do powiadomienia najemcy o naruszeniu. Jeśli nie określono okresu naruszenia, będzie to „rozsądny termin” w rozumieniu prawa zwyczajowego.

jeśli powiadomisz o naruszeniu, a nie zostanie ono usunięte w okresie wypowiedzenia naruszenia, oznacza to, że możesz podjąć działania w celu pozwania o wszystko, co jest należne, a nawet wydać wezwanie i dołączyć rzeczy najemcy, przywołując hipotezę właściciela, ale nie możesz anulować najmu i eksmisji.

powodem tego jest to, że musisz dać 20 dni roboczych pisemnego wypowiedzenia umowy najmu (a tym samym eksmisji, ponieważ nie możesz eksmisji bez anulowania umowy najmu) w rozumieniu ustawy o ochronie konsumentów. Jeśli więc uważasz, że chcesz lub musisz anulować dzierżawę i eksmisję, możesz to zrobić dopiero po otrzymaniu pisemnego zawiadomienia w ciągu 20 dni roboczych – w tym czasie najemca nie usunął naruszenia. Wielu właścicieli.

Uwzględnij oba okresy w powiadomieniu o naruszeniu, mówiąc, że jeśli naruszenie nie zostanie usunięte w ciągu 7 dni kalendarzowych (lub dowolnej liczby dni określonej w umowie najmu lub dowolnej liczby dni uzasadnionej zgodnie z powszechnym prawem), podejmą działania w celu odzyskania kwot należnych; ale jeśli naruszenie nie zostanie usunięte w ciągu 20 dni roboczych, umowa zostanie anulowana, a Najemca eksmitowany. W ten sposób dajesz jedno powiadomienie, ale jest ono ważne dla obu okresów, a Najemca jest odpowiednio ostrzegany o konsekwencjach niezgodności, a także o tym, jak i kiedy musi usunąć naruszenie, aby uniknąć tych konsekwencji.

#2: Jak anulować umowę najmu lokalu mieszkalnego

są to klauzule w umowie najmu, które przewidują, że po trzykrotnym naruszeniu umowy najmu przez najemcę (zwykle ze szczególnym uwzględnieniem opóźnień w płatnościach) Wynajmujący ma prawo anulować umowę najmu bez wcześniejszego powiadomienia najemcy. W takich przypadkach wynajmujący nie daje najemcy trzeciej możliwości usunięcia naruszenia, ale po prostu wysyła list anulujący.

wątpliwe jest jednak, czy jest to prawnie dopuszczalne w świetle ustawy o ochronie konsumentów, która przewiduje, że wynajmujący może odstąpić od umowy najmu tylko w terminie 20 dni roboczych z pisemnym wypowiedzeniem oraz po tym, jak najemca nie usunął naruszenia.

wydaje się zatem, że te klauzule „trzeciego strajku” nie są już prawnie ważne. Zdaniem autora jest to poważna niesprawiedliwość dla właścicieli, ponieważ oznacza to, że są oni na zawsze skazani na przyjmowanie opóźnień w płatnościach i innych naruszeń umowy najmu przez swoich najemców. Pod warunkiem, że najemca usunie naruszenie z 20-dniowym okresem wypowiedzenia, wynajmujący nie będzie uprawniony do anulowania. Jedynym sposobem na pozbycie się nieznośnego najemcy w takiej sytuacji byłoby umożliwienie najmu pełnego przebiegu i zapewnienie anulowania bez dalszego odnawiania.

#3: czy istnieje wcześniejszy okres wypowiedzenia, jeśli umowa najmu nie określa, i co to jest?

1. jeśli Strony uzgodniły, że obowiązuje wcześniejszy okres wypowiedzenia i uzgodniły, jaki jest ten okres wypowiedzenia, każda ze Stron może anulować, przekazując wymagane powiadomienie drugiej stronie. Będzie to miało zastosowanie tak długo, jak długo na najem nie będą miały wpływu przepisy ustawy o najmie lokali mieszkalnych-tj. w przypadku gdy pisemna umowa najmu wygasła, a strony po prostu kontynuowały umowę najmu z miesiąca na miesiąc.
2. jeżeli umowa najmu jest najmem miesięcznym zgodnie z Ustawą o najmie lokali mieszkalnych, to może ona zostać wypowiedziana przez którąkolwiek ze stron jedynie poprzez złożenie jednego pełnego wypowiedzenia na piśmie z miesiąca kalendarzowego.
3. jeśli strony w ogóle nie rozważały, że wcześniejsze rozwiązanie Umowy byłoby dopuszczalne, nie jest to opcja inna niż przewidziana w punkcie 3.2 powyżej, która jest bardziej odmową ponownego przedłużenia umowy najmu niż przedterminowym rozwiązaniem umowy najmu.

1. jeśli Strony uzgodniły, że obowiązuje wcześniejszy okres wypowiedzenia, ale nie uzgodniły, jaki jest ten okres wypowiedzenia, wówczas zacznie obowiązywać prawo zwyczajowe i jedno pełne wypowiedzenie w miesiącach kalendarzowych powinno wystarczyć – pod warunkiem, że jest to „uzasadnione” w danych okolicznościach.

1. w niektórych przypadkach jednak zastosowanie będzie miała Ustawa o ochronie konsumentów – co oznacza, że w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy przewidującej rozwiązanie Umowy w przypadku, gdy Najemca nie naruszył umowy najmu, wynajmujący nie będzie miał możliwości wypowiedzenia umowy na podstawie art. 14 ustawy o ochronie konsumentów, który stanowi, że umowy na czas określony mogą być anulowane tylko w przypadku, gdy najemca faktycznie naruszył umowę najmu i gdy naruszenie nie zostało usunięte. Wydaje się jednak, że będzie to miało zastosowanie tylko wtedy, gdy ustawa o ochronie konsumentów jest bardziej korzystna dla konsumenta niż inne przepisy mające zastosowanie do tego samego scenariusza. Dzieje się tak dlatego, że ustawa o ochronie konsumentów wyraźnie przewiduje, że w przypadku sprzeczności z jej postanowieniami i wszelkimi innymi przepisami, zastosowanie będzie miało prawo najbardziej korzystne dla konsumenta. Autorzy są zdania, że jest to nieuzasadniona sytuacja, którą ustawodawca stworzył dla branży nieruchomości, ponieważ stwarza ogromną niepewność co do tego, kiedy klauzule przedterminowego wypowiedzenia zostaną zachowane, ponieważ to, co jest korzystne dla konsumenta w jednym przypadku, może być szkodliwe dla konsumenta w innym. Mamy nadzieję, że nasze sądy udzielą nam wskazówek, jak szybko poradzić sobie z tym bałaganem – ale do tego czasu zachowaj ostrożność, powołując się na klauzule dotyczące wcześniejszego rozwiązania umowy, ponieważ mogą one zostać unieważnione przez ustawę o ochronie konsumentów.

wniosek

aby mieć pewność, skonsultuj się z doświadczonym prawnikiem ds. nieruchomości przed wysłaniem powiadomienia o naruszeniu i/lub anulowaniu i/lub wcześniejszym rozwiązaniu i/lub odnowieniu lub nieodnowieniu, aby upewnić się, że nie dostarczysz swojemu nieznośnemu najemcy zakwaterowania (i nie zapłacisz mu odszkodowania) za bezprawną eksmisję.

ciekawy może być również poniższy artykuł-czy brak zapłaty stawek, podatków, opłat za wodę i prąd może prowadzić do zakończenia dostaw wody i energii elektrycznej?

(Ten artykuł jest zamieszczony wyłącznie w celach informacyjnych, a nie w celu udzielania porad prawnych. Aby uzyskać więcej informacji na ten temat, skontaktuj się z autorem/autorami lub odpowiednim dostawcą.