Do the Due: kompletny przewodnik Due Diligence i lista kontrolna dla Homebuyers

kupowanie domu jest ekscytujące, ale zanim się ponieść marzenia o tym, jak będziesz układać swoje meble, nie zapomnij: jest to transakcja prawna. Jako kupujący oznacza to, że musisz wykonać swoją należytą staranność zarówno z praktycznego, jak i umownego punktu widzenia.

co oznacza due diligence w nieruchomościach mieszkalnych? A skąd kupujący wiedzą, że zrobili to dobrze?

Cesi Pagano, agent nieruchomości z ponad 30-letnim doświadczeniem w hrabstwie Orange w Kalifornii, mówi,

„ważne jest, aby kupujący patrzyli na każdy szczegół. Niektórzy po prostu skupiają się na inspekcji domu, a to nie wystarczy. Kupujący naprawdę musi poznać Dom, który kupują, aby nie żałować.”

dlatego przygotowaliśmy ten przewodnik po należytej staranności dla kupującego Dom. Od badań terenowych po badania tytułowe — przeprowadzimy Cię przez ten proces-i dostarczymy Ci również listę kontrolną do wydruku.

czym jest due diligence w Nieruchomościach?

Due diligence odnosi się do obowiązku kupującego do badania nieruchomości i zrozumienia, co kupuje, zanim Dom przenosi własność. Każda umowa oferty kupna określa pewien czas, w którym kupujący jest w stanie wykonać określone obowiązki należytej staranności.

co powinno znaleźć się na mojej liście kontrolnej due diligence przy zakupie nieruchomości?

Pagano mówi, że podczas pracy z listy kontrolnej due diligence, Twój agent nieruchomości jest najlepszym zasobem. Powinny one pomóc w rozwiązaniu każdego punktu i zaoferować pomoc w znalezieniu informacji.

każda sytuacja jest inna, ale twój agent może polegać na przeszłym doświadczeniu, które pomoże Ci przejść przez ten ważny czas.

słyszałeś odwieczne powiedzenie nieruchomości: Lokalizacja, Lokalizacja, Lokalizacja. I to prawda! Zrozumienie, jak wygląda ten obszar i co nadchodzi w najbliższej przyszłości, może pomóc w podjęciu mądrej decyzji o zakupie domu.

poproś swojego agenta nieruchomości, aby pomógł Ci ocenić obecny rynek nieruchomości w preferowanym obszarze. Kilka rzeczy do zapamiętania:

• średnia cena domu: Niektóre dzielnice mają wyższą lub niższą cenę. Zapytaj swojego agenta, co sprawia, że domy w okolicy a warte więcej niż domy w okolicy B.
• dni na rynku: szybkość, z jaką domy sprzedają, może mówić. Jeśli domy stoją na rynku przez jakiś czas, możesz uzyskać lepszą ofertę … ale czy jest powód, dla którego kupujący unikają określonego obszaru?
• liczba osób wynajmujących: często nabywcy postrzegają wyższą liczbę osób wynajmujących jako oznakę większej stabilności i zadowolenia z obszaru. Może być więcej „dumy własności” widoczne w utrzymaniu sąsiednich nieruchomości w porównaniu do dzielnicy z dużą liczbą wynajmu.
• ile domów w wykluczenia: wysoki wskaźnik wykluczenia może być czerwoną flagą pod względem wyceny sąsiedztwa, konserwacji i obrotu.
• trendy wzrostu cen: czy preferowane sąsiedztwo ma stały wzrost cen w czasie? Czy pasuje do trendów innych okolicznych dzielnic?
• przyszłe wydarzenia: zbadaj wszelkie komercyjne zakupy gruntów lub dzierżawy w okolicy i zobacz, jak pasują do Twoich pragnień. Możesz być zadowolony, wiedząc, że Twój ulubiony sklep spożywczy wprowadza się, lub możesz być rozczarowany, że będziesz musiał radzić sobie z dodatkowym ruchem.

przedyskutuj wspólne lokalne problemy z domem

zanim kupisz w określonym obszarze, zapytaj swojego agenta – i obecnych mieszkańców, jeśli to możliwe – o unikalnych problemach, z którymi właściciele domów powinni być przygotowani do radzenia sobie.

każdy dom wymaga konserwacji, ale niektóre lokalizacje są bardziej podatne na dodatkowe wydatki ze względu na pogodę, florę lub faunę.

niektóre czerwone flagi do rozważenia mogą obejmować:

• zwierzęta w pobliżu, które mogą być szkodliwe dla fundamentów lub krajobrazu
• obszary narażone na powódź lub obszary o słabym drenażu
• niektóre błędy lub szkodniki, które mogą zniszczyć Drewno
• słone powietrze na plaży, które rdzewieje klimatyzatory szybciej niż normalnie
• wysokie drzewa, które mogą stanowić zagrożenie podczas burz
• inwazyjne gatunki wegetatywne, które ograniczają to, co jeszcze może rosnąć
• warunki upalne lub zimne, które wymagają specjalistycznej izolacji

znajdź dom, który pasuje do Twoich potrzeb

unikaj wyrzutów sumienia kupującego przez nadawanie priorytetu temu, co jest dla Ciebie ważne. Zrób listę tego, co nie podlega negocjacjom i listę, gdzie możesz być skłonny do kompromisu. Uruchom listy przez swojego agenta, aby upewnić się, że jesteś realistyczny w swoim punkcie cenowym i obszarze.

Line up your financing

uzyskanie kredytu hipotecznego prequalification and preapproval pomaga zapewnić, że nie będziesz nadmiernie obciążony finansowo.

jest różnica między tymi dwoma etapami. Prequalification zwykle po prostu oznacza, że profesjonalny kredyt hipoteczny bierze spojrzenie na swoje finanse (aktywa, dochody i inne długi) i daje oszacowanie kwoty kredytu może być w stanie sobie pozwolić.Z drugiej strony,

wstępne zatwierdzenie jest zazwyczaj bardziej oficjalnym procesem, w którym pożyczkodawca wymaga większej dokumentacji Twoich kont bankowych, a także sprawdza historię kredytową. Wstępne listy zatwierdzające są zwykle dobre przez 60 do 90 dni, więc nie wkraczaj na ten etap, dopóki nie zaczniesz poważnie szukać domu.

w Twoim najlepszym interesie jest rozejrzenie się po dobrych ratach i warunkach kredytu hipotecznego przed wstępnym zatwierdzeniem. Tylko dlatego, że jesteś wstępnie zatwierdzony przez pewną instytucję kredytową, nie oznacza, że musisz iść z tym pożyczkodawcą na kredyt hipoteczny … ale z pewnością ułatwia to proces, jeśli wykonasz te badania na froncie, a nie mieszasz się po zaakceptowaniu oferty.

zapytaj o ujawnienia sprzedawcy

w wielu stanach sprzedawcy są zobowiązani do udokumentowania i ujawnienia wszelkich znanych problemów z domem. Może to obejmować problemy z fundamentem, dachem,systemami, strukturą i innymi.

porozmawiaj ze swoim agentem o ujawnieniach, aby określić, co powinieneś, a czego nie powinieneś akceptować w konkretnej sytuacji. Ujawnienie informacji może i powinno wpłynąć na negocjacje.

jednak w niektórych stanach obowiązuje zasada „buyer beware”, jeśli chodzi o nieruchomości, co oznacza, że ciężar spada na kupującego, aby zbadać nieruchomość. Jeśli mieszkasz w stanie caveat emptor, twoja należyta staranność może wymagać bardziej wyspecjalizowanych inspekcji (patrz poniżej).

aby uzyskać więcej informacji na temat przepisów dotyczących ujawniania informacji w Twoim stanie, Zobacz nasz przewodnik dotyczący ujawniania informacji o nieruchomościach.

przejrzyj CC& Rs

Jeśli przenosisz się na obszar ze Stowarzyszeniem właścicieli domów (HOA) lub Stowarzyszeniem właścicieli mieszkań (Coa), wtedy będą Przymierza, warunki i ograniczenia (CC& Rs), które mają zastosowanie do domu. Zapoznaj się z tymi zasadami, przepisami i opłatami i upewnij się, że zgadzasz się z nimi.

niektóre przepisy, które można znaleźć na dokumentach CC& r obejmują:

• zwierzęta domowe
• Architektura i wygląd zewnętrzny
• wykorzystanie i zachowanie w pomieszczeniach wspólnych (basen, sala fitness, klub, plac zabaw itp.
• czy możesz wynająć swój dom
• hałas i zachowania
• legalności, należności i oceny

Uzyskaj kontrolę

inspekcja domu jest prawdopodobnie najważniejszym punktem należytej staranności.

wtedy profesjonalny Inspektor przejdzie przez Dom i udokumentuje wszelkie znalezione problemy. Typowa inspekcja domu powinna trwać od dwóch do czterech godzin,a kupujący mogą być obecni. Po kontroli otrzymasz szczegółowy raport wraz z podsumowaniem wszelkich problemów.

Ty i twój agent nieruchomości może następnie omówić, czy kontrola zmienia chęć zakupu domu. Twój agent będzie zwykle zawierać nieprzewidziane inspekcji w swojej ofercie zakupu, jeden, który stwierdza, że masz prawo do rezygnacji z zakupu dla problemów związanych z inspekcją w okresie należytej staranności.

w niektórych przypadkach możesz poprosić sprzedawcę o naprawę w odniesieniu do kontroli. W innych przypadkach sprzedawca może zaoferować gotówkę na zamknięciu, aby zrekompensować wszelkie naprawy, które możesz potrzebować wykonać po wprowadzeniu się. Na rynku silnego sprzedawcy sprzedawca może odmówić zapłaty za wszelkie naprawy, przenosząc koszty na Ciebie.

szukając Inspektora, najlepiej sprawdzić, czy Inspektor jest licencjonowany, ponieważ odpowiednie licencjonowanie jest oznaką szkolenia, doświadczenia i sprawdzonego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Ale nie każdy stan licencje inspektorów, niestety. Jeśli tak jest w Twoim stanie, poproś swojego agenta nieruchomości o dobre skierowanie.

rozważmy inspekcje specjalne

inspektorzy Generalni mogą znaleźć tylko to, co widzą. Jeśli inspektor podejrzewa, że mogą wystąpić niewidoczne problemy, może zalecić inspekcję specjalistyczną. Jak sama nazwa wskazuje, inspektorzy specjalni są szkoleni, aby wykraczać poza poziom powierzchni i testować bardziej specjalistyczne problemy.

niektóre specjalne kontrole, które możesz rozważyć, obejmują:

• Kontrola toksyn (radon, azbest, pleśń)
• Kontrola środowiska (gleba, farba ołowiana, azbest)
• inspekcje fundamentów (pęknięcia, stabilność)
• inspekcja dachu (w przypadku uszkodzeń lub szacunki wieku)
• inspekcja hydrauliczna (rury, studnia, szambo)
• inspekcja elektryczna (zwłaszcza w starszych domach)

uzyskaj wycenę

wycena ma na celu określenie wartości domu. Profesjonalny rzeczoznawca porównuje Dom z innymi pobliskimi domami, a następnie dokonuje korekt dla różnych funkcji specyficznych dla domu.

wycena jest ważnym elementem due diligence, przede wszystkim dlatego, że kredytodawca będzie tego wymagał, jeśli otrzymujesz kredyt hipoteczny. Ale nawet jeśli planujesz zapłacić gotówką, wycena jest w najlepszym interesie, ponieważ zapewnia bardziej profesjonalną wycenę.

Jeśli wycena jest niższa niż cena ofertowa, możesz wrócić do sprzedawcy w celu dalszych negocjacji.

Zamów ankietę

ankieta to mapa twojej nieruchomości, która pokazuje jej granice wraz z wszelkimi udogodnieniami. (Służebności odnoszą się do cudzego korzystania z ziemi.) Ankiety są na ogół wymagane tylko wtedy, gdy patrzysz na wiejską własność lub znaczną powierzchnię. Przy większych nieruchomościach mogą być jednak ważne, ponieważ dokładne współrzędne badania zostaną wymienione w akcie własności.

ankieta nie będzie wymagana przez większość kredytodawców, jeśli patrzysz na nieruchomość nie-wiejską w większości stanów, zamiast tego będą polegać na ubezpieczeniu tytułu. Ale na większych nieruchomości może być wymagane, aby uzyskać ankietę w celu uzyskania finansowania, a jeśli jest jakaś rozbieżność (na przykład, ogrodzenie sąsiada wkracza na nieruchomości), to może być konieczne, aby rozwiązać przed można zamknąć na kredyt hipoteczny.

zrozum wszelkie przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego

zapytaj swojego agenta nieruchomości, aby dowiedzieć się, czy istnieją jakiekolwiek przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego dotyczące nieruchomości.

czasami podział na strefy zabroni pewnych typów lub liczby struktur, takich jak domy mobilne lub wiaty. Czasami przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym dyktują możliwości wynajmu lub rodzaje zwierząt, które można mieć na nieruchomości. Czasami przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego zabraniają parkowania niektórych pojazdów lub przyczep. Upewnij się, że wymagania dotyczące zagospodarowania przestrzennego działają na twój styl życia.

Dział Planowania będzie w stanie powiedzieć, czy są planowane zakłady, które mogłyby wpłynąć na wartość Twojego domu (takie jak więzienie lub Zakład Gospodarki Odpadami).

Wydział Budownictwa i bezpieczeństwa będzie w stanie powiedzieć, jakiego rodzaju pozwolenia zostały wyciągnięte na nieruchomość. Zezwolenia pokażą, że wszelkie aktualizacje zostały wykonane poprawnie. Będą one również pokazać, czy nie było żadnych wypełnień lub cięcia w ziemi, co może być ważne, jeśli planujesz dodać w przyszłości.

skonsultuj się z fachowcem budowlanym, jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące pozwoleń na dom.

Sprawdź stan strefy zalania domu

sprawdź, czy dom znajduje się w strefie zalania. Możesz to zrobić, wyszukując adres na udokumentowanych mapach FEMA. W większości przypadków Strefa zalewowa FEMA jest określana przez wysokość od poziomu morza.

jeśli dom znajduje się w strefie zalania FEMA, potrzebujesz ubezpieczenia przeciwpowodziowego. Jest to osobna polityka, która kosztuje średnio od 550 do 1350 USD rocznie, w zależności od lokalizacji. Twój agent ubezpieczeniowy może pomóc ci uzyskać ubezpieczenie powodziowe, które jest gwarantowane przez FEMA.

bezpieczne ubezpieczenie właścicieli domów

najlepiej jest uzyskać co najmniej trzy oferty ubezpieczenia właścicieli domów. Twój agent nieruchomości i inni właściciele domów w okolicy mogą mieć zalecenia.

porównując oferty ubezpieczeniowe, upewnij się, że limity pokrycia i kwoty podlegające odliczeniu są zgodne z każdą ofertą; w ten sposób można właściwie określić, która składka ubezpieczeniowa jest lepsza.

Porozmawiaj z każdym agentem ubezpieczeniowym o tym, jakie opcje pokrycia są najlepsze w Twoim scenariuszu. W Twojej okolicy mogą wystąpić klęski żywiołowe, które zalecają pokrycie-trzęsienia ziemi, zapadliska, huragany itp. – które mogą wymagać specjalistycznych terminów.

ale ważne jest też, aby nie być nadmiernie ubezpieczonym. Przyjrzyj się pokryciu mieszkania i upewnij się, że wartość kosztów odtworzenia wydaje się odpowiednia. Koszt odtworzenia jest zwykle wyższa niż wartość rynkowa, ponieważ figuruje w możliwości odbudowy domu całkowicie nowy od podstaw.

rozważ kwotę ubezpieczenia od odpowiedzialności

twoje ubezpieczenie od odpowiedzialności ma na celu ochronę Ciebie i Twojego domu w przypadku, gdy ktoś pozwie cię za obrażenia. Biorąc pod uwagę koszty opieki zdrowotnej w Stanach Zjednoczonych, uzyskanie rozsądnej kwoty ubezpieczenia od odpowiedzialności powinno zdecydowanie być częścią należytej staranności, aby upewnić się, że czujesz, że jest to wystarczające do pokrycia potencjalnych roszczeń.

porozmawiaj ze swoim agentem ubezpieczeniowym o zakresie odpowiedzialności, który jest najlepszy dla twojej sytuacji. Chroń swoją inwestycję!

Zdobądź ubezpieczenie tytułu

ubezpieczenie tytułu powinno być priorytetem, ponieważ robisz swoją należytą staranność. Firma tytułowa przeprowadzi recenzję tytułu, która ma na celu wykrycie spadkobierców lub zaległych zastawów przed zakupem nieruchomości.

ale recenzja tytułu nie zawsze jest wyczerpująca. Jeśli firma tytułowa czegoś nie zauważy, ubezpieczenie tytułu chroni Cię przed walką prawną.

Pagano zachęca wszystkich swoich kupujących do poważnego potraktowania ich należytej staranności.

„lepiej poświęcić czas teraz, niż żałować później. Dom nie jest czymś, co można po prostu wrócić do sklepu!”

pamiętaj, że nie musisz sam przechodzić przez ten proces należytej staranności. Twój agent nieruchomości jest tam, aby pomóc na każdym kroku. Po zakończeniu należytej staranności, można mieć pewność, że zrobiłeś wszystko, co możliwe, aby twój zakup domu sukces.