oto, co należy wiedzieć, zanim porozmawiasz z bankierem
jeśli chodzi Ci o przejście z leasingu na posiadanie powierzchni biurowej, decyzja o tym, czy możesz sobie pozwolić na komercyjny kredyt hipoteczny, nie jest dość skomplikowanym pytaniem, które mogłoby się wydawać.
prosty kalkulator kredytowy nie zastąpi rozmowy z inteligentnym bankierem komercyjnym, który zna drobniejsze niuanse konwencjonalnych kredytów kontra SBA. Ponadto ich przegląd przepływów pieniężnych i operacji pomaga odkryć naprawdę realistyczny budżet hipoteczny, który pomaga uzyskać wyniki finansowe.
to powiedziawszy, istnieje kilka obszarów poza przystępnością początkowej zaliczki i miesięcznych płatności hipotecznych do rozważenia przed spotkaniem z pożyczkodawcą.
jak zdrowy jest biznes?
aby zakwalifikować się do komercyjnego kredytu hipotecznego zajmowanego przez właściciela, firma będzie musiała wytrzymać ścisły przegląd finansowy swoich sprawozdań z zysków i strat, zarządzania przepływami pieniężnymi, operacji, historii kredytowej, biznesplanu i innych.
bank oceni, czy firma może kwalifikować się do kredytu i wygodnie obsłużyć dług bez obciążania przepływów pieniężnych. Jest to dobra informacja, aby mieć, zanim zaczniesz szukać nieruchomości komercyjnej.
pożyczkodawca patrzy znacznie głębiej niż tylko wartość nieruchomości jako zabezpieczenia; oczekują, że firma zainwestuje w kapitał własny poprzez dużą zaliczkę gotówkową, aby upewnić się, że są zaangażowani w pożyczkę. Warunki różnią się również w zależności od siły ubezpieczenia, poziomu zaliczki i innych czynników.
oto rodzaje pytań, na które chcą odpowiedzieć:
- Jaka jest ocena kredytowa firmy?
- jak działa Firma i czy może pokryć płatności, gdy zarobki są chude?
- czy można sobie pozwolić na znaczną zaliczkę, wraz z kosztami wyceny, opłatami prawnymi, ubezpieczeniem tytułu i innymi kosztami zamknięcia?
- jeśli chodzi o konkretną nieruchomość, jaki będzie stosunek pożyczki do wartości po obliczeniu oczekiwanej zaliczki?
- ponieważ banki rzadko zapewniają w pełni amortyzowane finansowanie, co się dzieje, gdy spłata balonu jest wymagalna?
- czy jest to nowy zakup czy refinansowanie, aby wyciągnąć gotówkę z nieruchomości?
- czy firma ma historię podejmowania mądrych decyzji kredytowych i terminowych płatności?
- czy poza spłatą kredytu hipotecznego ma on wymagane środki pieniężne na utrzymanie nieruchomości? Czy zatrudnienie w nowej lokalizacji jeszcze bardziej obciąży Finanse firm?
poświęcenie czasu na spojrzenie na zdrowie i aktywa firmy przed rozmową z bankierem może pomóc ci przygotować się do spotkania i mieć jasny obraz jego przepływów pieniężnych i na co możesz sobie pozwolić.
Jaka jest struktura prawna firmy?
jeśli firma jest mniej założona lub osoba prawna inna niż korporacja, taka jak LLC lub spółka, kwalifikowanie się do pożyczki nie dotyczy tylko działalności. Chodzi też o ludzi.
Nieruchomość komercyjna może zostać zakupiona jako aktywa biznesowe będące własnością podmiotu gospodarczego, ale Finanse osobiste i zdolność kredytowa właściciela(właścicieli) odgrywają w tym procesie rolę. Ponieważ będą patrzeć na historię kredytową i globalne przepływy pieniężne właściciela lub każdego partnera/zleceniodawcy w firmie, ważne jest, aby mieć Finanse osobiste w porządku przed zbliżeniem się do banku.
odpowiedzialność osobista też jest inna.
w przeciwieństwie do hipoteki mieszkaniowej, w której jedynym wyjściem kredytodawcy jest przejęcie domu i roszczenie o aktywa, kredytodawcy mogą wymagać od niektórych firm udzielenia osobistej gwarancji, która prawnie zobowiązuje osoby do pożyczki. Bank może zażądać zastawu aktywów prywatnych właściciela (- ów) przedsiębiorstwa (- ów) jako zabezpieczenia. W przypadku niewykonania hipoteki komercyjnej pożyczkodawca może domagać się odszkodowania za szkody, sięgając po aktywa gwaranta. Rzadkością jest to, że bank nie oczekuje, że właściciele firm będą osobiście zobowiązani do kredytu komercyjnego.
rozważenie tego przed złożeniem wniosku może być cenne przy podejmowaniu decyzji o zakupie lub kontynuowaniu leasingu.
nie zakładaj, że jest porównywalny z kredytem hipotecznym na dom
kredyty hipoteczne komercyjne są bardzo różne od kredytu hipotecznego na dom. Proces składania wniosku, kryteria zatwierdzenia i warunki pożyczki będą bardzo różne.
gdy ktoś kupuje dom, płatności są zazwyczaj organizowane w 30-lub 15-letnim harmonogramie, który kończy się z całym Saldem opłaconym. Jednak hipoteka komercyjna zwykle waha się od pięciu do 15 lat, kończąc się wypłatą balonową, która wymaga dużego wlewu gotówki lub refinansowania.
komercyjny kredyt hipoteczny również nie będzie miał okresu amortyzacji odpowiadającego okresowi pożyczki, ponieważ większość komercyjnych kredytów hipotecznych jest amortyzowana w ciągu 15 lub 25 lat. Ta amortyzacja, długość okresu kredytowania i stopa procentowa mają wpływ na wielkość miesięcznej płatności.
różnice nie kończą się na tym. Rzadko można znaleźć pożyczkodawcę skłonnego sfinansować 100% hipoteki komercyjnej, więc firma powinna oczekiwać zapłaty znacznej zaliczki gotówkowej oprócz standardowych kosztów zamknięcia.
ponieważ kwota pożyczki w dolarach i ryzyko są znacznie wyższe dla nieruchomości komercyjnych niż osobiste hipoteki, pożyczkodawca oczekuje, że firma będzie miała udział w nieruchomości. Większa Zaliczka zmniejsza finansowaną kwotę, zapewniając jednocześnie zaangażowanie firmy poprzez kapitał własny, który posiadają na nieruchomości (obliczony przez stosunek pożyczki do wartości, który dzieli kwotę pożyczki przez wartość nieruchomości).
preferowane są pożyczki o wskaźniku LTV 65-80 procent, ponieważ firma jest znacznie mniej skłonna do niewywiązania się z kredytu, jeśli jest w nim duża inwestycja gotówki. Dlatego firma powinna oczekiwać, że zainwestuje zaliczkę w wysokości 20 do 35 procent.
LTV wymagane przez pożyczkodawcę zależy od rodzaju nieruchomości, sposobu jej wykorzystania, rodzaju pożyczki finansującej zakup i czynników ustalonych przez pożyczkodawcę. Szczegóły te zostaną omówione na spotkaniu twarzą w twarz z pożyczkodawcą, ale pomaga wiedzieć, ile gotówki jest dostępna wcześniej.
zrozum, dlaczego warunki wahają się od pożyczkodawcy do pożyczkodawcy lub programu do programu
niezależnie od tego, czy jest to duża korporacja, czy mała firma z jednym właścicielem, kwota ryzyka pożyczkodawcy określa warunki komercyjnego kredytu hipotecznego.
nawet jeśli pożyczka obejmuje gwarancję rządową jako pożyczkę Small Business Administration (SBA) lub pożyczkę Departamentu Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA), kredytodawcy mogą ustalać własne stopy procentowe i warunki w oparciu o to, jak wygodne są z ryzykiem pożyczki. Większe ryzyko oznacza więcej formalności, bardziej rygorystyczny proces zatwierdzania, a czasem mniej atrakcyjne warunki.
hipoteka komercyjna na tę samą nieruchomość może wyglądać bardzo różnie w zależności od pożyczkodawcy. Wiedząc to może pomóc, jeśli jesteś Zakupy dla najlepszego możliwego kredytu.