Budowa Self-Storage: jaki jest koszt?
luty 23, 2021 • Steve Hajewski, Marketing Manager
jeśli zdecydowałeś się zainwestować we własny projekt self-storage, stworzenie budżetu budowlanego będzie jednym z Twoich pierwszych zadań. Będzie to również zawsze konsumować.
wielu nowych programistów kończy z klasycznym problemem z kurczakiem i jajkiem. Chcesz wiedzieć, czy projekt jest opłacalny, zanim zainwestujesz w prace projektowe. Ale musisz zainwestować w prace projektowe, zanim twoi dostawcy / wykonawcy będą mogli dać ci solidną cenę za swoją pracę.
rozwiązaniem jest to, że musisz zrozumieć, dla kogo tworzysz budżet. Na wczesnych etapach planowania tworzysz budżet na własne podejmowanie decyzji. Aby stworzyć ten budżet, musisz mieć przybliżoną wizję tego, co tworzysz. Twoim celem w tworzeniu tego szorstkiego budżetu jest podjęcie decyzji, czy jesteś gotów zainwestować pieniądze w prace projektowe, aby uruchomić swój biznes.
Rough budgeting – pytania, które należy zadać sobie przed rozpoczęciem
- jak chciałbym zarządzać moją nieruchomością? Jeśli spodziewasz się uruchomić nieruchomość bezzałogową, najprawdopodobniej będziesz musiał zaplanować lokalizację, aby zainstalować (i budżet na) samoobsługowy kiosk i bramę. Jeśli spodziewasz się mieć menedżera teraz lub w przyszłości, musisz zaplanować budżet na biuro lub przynajmniej zaplanować pozostawienie miejsca, aby dodać go później. Twój styl zarządzania wpłynie na projekt obiektu i koszty zarządzania.
- jaki obiekt magazynowy mam wybudować? Czy będą to typowe jednostki typu drive up, czy też kierujesz się na rynek, na którym oczekuje się kontroli klimatu lub wielopiętrowego? A może chcesz skupić się na dużych jednostkach dla właścicieli łodzi i kamperów. Zrozumienie klienta pomoże Ci w przybliżeniu zrozumieć, jakiego rodzaju budynki zbudujesz, co ma wpływ na koszty i wykorzystanie gruntów.
- jakie są moje priorytety dla cash flow? Jeśli masz ugruntowaną pozycję, możesz zdecydować się na zbudowanie większej fazy początkowej. To zajmie więcej czasu, aby się wyrównać; ale budowanie większe może obniżyć koszt za metr kwadratowy i zmniejszyć liczbę razy, że trzeba radzić sobie z kłopotów coraz zatwierdzenia Zarządu Planowania, pozwolenia na budowę, dodatkowe kredyty i proces budowy. A może jesteś nowym programistą i musisz jak najszybciej osiągnąć pozytywne przepływy pieniężne.
mając na uwadze te elementy, jesteś gotowy do rozpoczęcia kopania. Twoim celem będzie opracowanie niektórych” boiskowych ” cen. Mówiąc krótko, mówię o przybliżonych kosztach za metr kwadratowy. Wielu nowych programistów nie do końca docenia ilość czasu, jaki wykonawca poświęca na przygotowanie formalnej oferty. Jeśli zadzwonisz do zapracowanego wykonawcy i poprosisz go o przedstawienie konkretnej propozycji dla ciebie, ale nie przedstawisz szczegółowego planu projektu, przygotowujesz się na rozczarowanie. W trybie budżetowania przybliżonego szukasz prostych liczb budżetowych.
pozycje budżetu projektu powinny zawierać (zaczynając od najbardziej kosztownych pozycji): Grunty, klasyfikacja, budynki, fundamenty betonowe, podjazdy, Kontrola dostępu, elektryka/oświetlenie, inżynieria lądowa, architektura krajobrazu, oznakowanie, pozwolenia i słupki. Dodatkowe elementy, które mogą być konieczne do rozważenia są hydranty przeciwpożarowe lub zraszacze, wykończenia biur, rozbudowane sortowanie i cechy architektoniczne. Moje własne doświadczenie polega na tym, że pojedyncza historia drive up nieruchomości będzie kosztować około $40 do 45 za m2 (plus ziemia) do opracowania, a nieruchomość kontrolowana klimatem będzie około $ 60 do 70 za m2 plus Ziemia. Należy pamiętać, że te numery są z właścicielem służącym jako Generalny wykonawca. Dodaj 15% , jeśli chcesz zatrudnić GC. W swoim budżecie będziesz także chciał zaplanować Opłaty bankowe, awaryjność w wysokości około 10% i gotówkę startową na spłatę kredytu hipotecznego podczas wynajmu.
kolejnym elementem prognozy finansowej jest projekcja przychodów. Jeśli nie jesteś właścicielem ziemi, nie trać czasu na zagłębianie się w szczegóły. W budżetowaniu przybliżonym, myśl w kategoriach kosztów i przychodów na stopę kwadratową. Korzystając z stawek wynajmu pobliskich istniejących nieruchomości, określasz cenę wynajmu za metr kwadratowy. Odkryłem, że uśrednianie kosztów 10×10 i 10×15 daje dobry dochód na liczbę stóp kwadratowych do wykorzystania w obliczeniach. Aby być bardziej konserwatywnym, użyj większych jednostek dla swoich szacunków, ponieważ będą miały niższy dochód na stopę kwadratową. Twoim następnym zadaniem jest określenie, jaki procent działki, na którą patrzysz, będzie można zbudować. Odkryliśmy, że w przypadku tradycyjnych budynków typu drive up, masz około 30 do 35% powierzchni do wynajęcia. W przypadku szerszych budynków z kontrolą klimatu można osiągnąć pokrycie od 45 do 50%. Reszta to tereny zielone i podjazdy. Pomnóż miesięczny przychód na stopę kwadratową razy stopę kwadratową do wynajęcia, aby uzyskać potencjalne przychody.
uzbrojony w koszty budowy i potencjalne przychody, musisz stworzyć szacunkowy miesięczny koszt. Twój kredyt hipoteczny jest zwykle twoim największym wydatkiem – więc spójrz na koszt budowy minus zaliczka i możesz użyć kalkulatora kredytowego, aby oszacować miesięczną płatność bankową. Bankowcy będą wahać się, aby podać Ci stopę procentową, nie wiedząc więcej o Tobie i szczegółach twojego projektu. Zwiększysz poziom komfortu swojego bankiera, pytając o zakres budżetu podczas rozmowy telefonicznej, zamiast domagać się od niego zapisania numeru w wiadomości e-mail. Pozostałe wydatki do rozważenia to (począwszy od największych) podatki od nieruchomości, pracownicy (jeśli będziesz mieć jakiekolwiek), opłaty za przetwarzanie kart kredytowych, Media, ubezpieczenie, odśnieżanie/koszenie i marketing. W stosownych przypadkach należy również wziąć pod uwagę opłaty za usługi kiosku i subskrypcje oprogramowania.
Jeśli jeszcze cię to nie wystraszyło, jesteś gotowy, aby złożyć to wszystko w całość i zobaczyć, gdzie osiągniesz próg rentowności. Twoje miesięczne wydatki na ukończoną witrynę nie powinny być większe niż 70% dochodu. Jeśli tak, twoje koszty są zbyt wysokie, stawki wynajmu zbyt niskie lub musisz zmieścić więcej jednostek na nieruchomości. W początkowej fazie projektu próg rentowności może być wyższy i jest to normalne, jeśli Prognoza długoterminowa zapewni atrakcyjne wyniki.
aby zapoznać się z wersją online tego podejścia do tworzenia projekcji finansowej, odwiedź Stronę /resources/cost-calculators/basic-investment-calculator/. To narzędzie online pozwala na wbicie w zmienne, które omówiłem i wykorzysta Twoje dane do wytworzenia projekcji progu rentowności i 2-letnich przepływów pieniężnych. Projekcja przepływów pieniężnych jest ważną częścią planowania, zwłaszcza jeśli korzystasz z programu pożyczkowego SBA. Programy SBA wymagają przerwania projektu nawet w ciągu 2 lat lub krócej.
to wczesne przybliżone budżetowanie jest niezwykle ważną częścią rozwoju Self-storage – jeśli ta analiza wykaże, że projekt jest niewypałem, możesz wykorzystać tę okazję bez inwestowania w prace projektowe. Ta wstępna metoda budżetowania może również pomóc w określeniu maksimum, które można zapłacić za paczkę i nadal zarabiać pieniądze. Mam nadzieję, że wyniki pokazują atrakcyjny projekt. Jeśli tak jest, następnym krokiem jest uzyskanie nieruchomości na podstawie umowy, a następnie rozpoczęcie współpracy z lokalnym inżynierem budownictwa nad szczegółowym planowaniem terenu.
jest to również punkt, w którym powinieneś rozważyć konsultanta wykonalności. Konsultant zewnętrzny może pomóc uniknąć kosztownych błędów i może być wymagany przez pożyczkodawcę.
z nieruchomością w ramach umowy i planowaniem terenu w toku, jesteś teraz gotowy do rozpoczęcia współpracy ze swoimi zawodami w zakresie prac projektowych i szczegółowych propozycji. Podczas pracy przez ten proces, twoim celem jest zastąpienie każdej pozycji na ballparked w budżecie szczegółową propozycją od dostawców. Kiedy będziesz gotowy do zamknięcia kredytu, Twój bank będzie wymagał tej dokumentacji.
zamierzam zakończyć ten artykuł z masowym słowem Ostrzeżenia dotyczące ostatecznego budżetowania i finansowania projektu. Surowce używane w budownictwie mogą wahać się w kosztach, czasami szybko. Sytuacja, której jako deweloper chcesz uniknąć, polega na uzyskiwaniu ofert, uzyskiwaniu finansowania na podstawie tych ofert, a następnie stwierdzeniu, że pięć miesięcy później, gdy próbujesz zamówić materiały, oferty nie są już ważne.
odpowiedź na tę sytuację polega na tym, że powinieneś upewnić się, że wszystkie oferty są ważne natychmiast (i zaktualizować swój budżet) przed zamknięciem finansowania. Upewnij się, że Twoje umowy pozwalają na dostawę w realistycznych ramach czasowych – przedyskutuj to dogłębnie ze swoimi dostawcami, aby mieć pewność, że zakontraktowane ceny będą zgodne z ramami czasowymi, w których potrzebujesz materiałów w miejscu pracy. Wreszcie, spróbuj zbudować w zdrowej awaryjności. Gdy finansowanie jest na miejscu, wykonać wszystkie materiały i umowy o pracę.
pomimo tego całego szaleństwa w dzisiejszym świecie, to świetny czas na budowanie. Stopy procentowe są niskie, a stopy i popyt na self-storage pozostają wysokie. Powodzenia w następnym projekcie.