na giełdzie 1031 wszyscy inwestorzy muszą przestrzegać reguły 180-dniowej, która mówi, że całkowita Transakcja musi zostać zakończona w ciągu 6 miesięcy lub nie więcej niż 180 dni. Niezależnie od rodzaju wymiany zawsze obowiązuje zasada 180-dniowa.
nieprzestrzeganie Zasady 180-dniowej stwarza problemy dla inwestorów. Poznaj Johna, klienta Giełdy. Zidentyfikował kondominium w budowie w ciągu 45 dni od jego sprzedaży. Niestety deweloper poinformował Johna, że kondominium nie zostanie ukończone i gotowe do zamknięcia wraz z przejściem tytułu w ciągu 180 dni. Jan, nie z własnej winy, miał zakaz zamykania w ciągu 180 dni i spełniania zasady 180-dniowej wymiany na 1031 dni. Kiedy okoliczności Jana się zmieniły, władze giełdowe nie mogły nic zrobić, aby doszło do wymiany, ponieważ zasada 180-dniowa nie była przestrzegana. W rezultacie Jan nie był w stanie osiągnąć udanej wymiany w 1031 roku na tę transakcję majątkową.
podsumowując, zasada 180-dniowa jest prosta, prosta i nie podlega negocjacji.
kodeks podatkowy jest jasny, §1031 kodeksu podatkowego wymaga, aby zakup i zamknięcie jednej lub kilku nowych nieruchomości był jedną z nieruchomości wymienionych na 45-dniowej liście identyfikacyjnej. Nowa nieruchomość nie może zostać wprowadzona po 45 dniach. Te ramy czasowe przebiegają równolegle, zatem po upływie 45 dni podatnik ma do zamknięcia tylko 135 dni. Nie ma rozszerzeń z powodu wad tytułu lub w inny sposób. Powolny programista, jak to miało miejsce w Exchange klienta Johna, nie jest usprawiedliwieniem. Zamknięty oznacza, że tytuł jest wymagany do przekazania lub przed 180. dniem.
ponadto sprzedający nie mogą dotykać pieniędzy między sprzedażą swojej starej nieruchomości a zakupem nowej nieruchomości. Zgodnie z prawem podatnik musi korzystać z niezależnej osoby trzeciej powszechnie znanej jako pośrednik giełdowy i/lub wykwalifikowany Pośrednik do obsługi zmiany. Stroną pełniącą tę funkcję nie może być osoba, z którą podatnik utrzymywał stosunki rodzinne lub ewentualnie stosunki gospodarcze w ciągu ostatnich dwóch lat.
zadaniem pośrednika giełdowego lub pośrednika kwalifikowanego jest przygotowanie dokumentów wymaganych przez Urząd Skarbowy w momencie sprzedaży starej nieruchomości oraz w momencie zakupu nowej nieruchomości. Pośrednik przechowuje wpływy ze sprzedaży na odrębnym rachunku do momentu zakończenia zakupu nowej nieruchomości.
aby zobaczyć infografikę na temat działania 1031 Exchanges i zasady 180-dniowej, przejdź do How 1031 Exchanges Work.