Discutiamo per quanto tempo un ESA di fase I è “buono” e quando “scade”.
Per molte persone là fuori cercando in acquisto o rifinanziamento di un pezzo di proprietà, una fase I ESA non è solo una buona idea, è un pezzo vitale di informazioni necessarie per determinare voi (o la vostra banca) stanno facendo una solida decisione finanziaria. La cosa strana è, quando la gente sta cercando di investire centinaia di migliaia a milioni di dollari in una proprietà, o il business che lo occupa, molti non considerano una fase I ESA un investimento degno. In effetti, molte persone cercano di assumere il consulente più economico che possono trovare, o peggio ancora, tentare di utilizzare una vecchia fase che riporto. Una delle domande più comuni che i nostri clienti ci chiedono è quanto tempo è una fase I ESA buono per?
Non entrerò nei dettagli sul motivo per cui dovresti evitare una valutazione del sito ambientale di fase I a basso costo poiché l’ho già trattato a lungo in un altro articolo, ma voglio discutere per quanto tempo un rapporto è buono. Questo è un problema che vedo molto con la gente, specialmente se hanno esaminato un sito più volte, o viene dato un rapporto da qualcuno che ha esaminato il sito in precedenza.
Spesso sentiamo cose come “Stiamo per acquistare una proprietà dalla Società XYZ, e il loro avvocato ci ha fornito una fase I. Quindi non ne abbiamo bisogno un altro, giusto?”Invariabilmente, quando chiediamo la data della prima fase I (la data non è l’unica ragione per cui non si desidera utilizzare il rapporto di qualcun altro), la risposta è di solito “Non lo so” o “lemme see…..it’ s da qualche anno fa”.
Quello che molte persone non si rendono conto è che una Fase I ha una sorta di data di “scadenza”, e dopo un certo punto non è più valida o utilizzabile.
Per quanto tempo è utile una valutazione ambientale del sito di fase I?
Ecco la risposta breve, e spiegherò di più di seguito.
Una fase I è valida per 6 mesi. Dopo 6 mesi, la fase I deve essere aggiornata in modo completo. Un anno dopo la data del report iniziale, la Fase I non è più valida.
Chiedendosi perché? Spieghiamo.
Sono davvero tentato di includere la mia foto di diploma di scuola superiore in questo momento. Ricordate di nuovo nel giorno in cui lungo, capelli piumati era “cool”, e ora appare solo tragicamente obsoleto? Supponiamo che ho cercato di tirare fuori la mia vecchia foto come rappresentante di me. O anche una foto di 5 anni fa. E ‘ ancora buono, vero? Pensi che volerebbe con la motorizzazione o la TSA?
No, hai bisogno di un’immagine corrente e aggiornata, perché le cose cambiano e l’immagine non rappresenta più la situazione attuale. Non è diverso con una fase I ESA, perché le cose possono cambiare. Rispetto al tasso relativamente lento che la mia attaccatura dei capelli si è ritirata, le condizioni ambientali possono cambiare rapidamente nel tuo sito.
Ad esempio, supponiamo che un mese dopo che la vecchia fase I è stata completata, l’attuale acquirente abbia iniziato a operare sul sito e si sia verificata una grande fuoriuscita di petrolio o qualche altra sostanza chimica. Al contrario, supponiamo che la vecchia fase I sia stata completata secondo gli standard attuali. ASTM E1527-13 è lo standard attuale, con il significato 13 2013. Come puoi probabilmente intuire, ciò significa che i rapporti di fase I completati prima del 2013 sono stati completati facendo riferimento a uno standard più vecchio, il che significa che il vecchio rapporto non lo taglierà più.
Il punto è che le vecchie relazioni sono proprio questo-vecchie e obsolete, e non rappresentative della situazione attuale.
Ma questo fa davvero tanta differenza? Voglio dire, ho ancora i capelli e assomiglio a quella vecchia foto, quindi qual è il problema? Gli standard non sono cambiati molto, vero? Una fase che dovrei ancora più o meno coprire la stessa cosa, giusto?
Non è affatto così. Il motivo per cui stai ricevendo una Fase I è limitare o evitare la tua responsabilità per la contaminazione da un uso passato o precedente del sito ai sensi del regolamento federale applicabile chiamato CERCLA (Comprehensive Environmental Responsibility and Cleanup Liability Act). Per fare questo, è necessario fare la vostra due diligence ambientale, che in questo caso è una fase I ESA.
Non riescono a farlo, e si può benissimo essere ritenuto responsabile per la contaminazione passato del sito, indipendentemente dal fatto che tu sei responsabile per esso. Come potete immaginare, che può essere estremamente costoso.
Il governo federale non ha voluto scrivere regolamenti dettare come una fase I deve essere fatto, in modo da lasciare ASTM gestire tale compito, e ha detto che se gli standard ASTM sono seguite, allora è una fase valida I e si qualifica per alcune protezioni di responsabilità. In altre parole, per proteggersi, la fase I deve seguire gli attuali standard ASTM.
Le norme ASTM indicano per quanto tempo un ESA di fase I è adatto.
Gli standard ASTM sono un po ‘ complessi da vagliare, ma quando si tratta di quanto tempo una Fase I è buona, è abbastanza tagliata & a secco.
Lo standard ASTM afferma che si presume che una valutazione ambientale del sito di fase I completata meno di 180 giorni prima della data di acquisizione della proprietà del soggetto sia valida. Tra 180 giorni e un anno, la fase I deve essere aggiornata in modo abbastanza completo. Oltre un anno e la Fase I non è più considerata valida.
Per riassumere, una fase I è buona per 6 mesi. Dopo 6 mesi, ha bisogno di un aggiornamento completo. Dopo un anno, non è più valido.
Qualsiasi precedente e il rapporto molto probabilmente non rifletterà accuratamente le condizioni e le attività del sito. Le condizioni possono cambiare rapidamente e molti danni ambientali possono verificarsi nel corso di 1 anno.
Ho menzionato sopra usando la vecchia fase che ti ho dato dall’avvocato dell’acquirente, che è qualcosa che abbiamo visto accadere molto. È un po ‘ come comprare un’auto usata da qualcuno, e ti danno un vecchio rapporto del loro meccanico di un paio di anni fa che attesta che l’auto va bene.
Compreresti quell’auto in base alle informazioni che ti vengono fornite? Certo che no! Quindi, perché ti accontenti di una transazione di questa portata e potenziale responsabilità? Linea di fondo? Se si tratta di una fase I più vecchio di 1 anno, è storia antica, e avrete bisogno di uno nuovo.
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