bouw van eigen opslag: wat zijn de kosten?23 februari 2021 * Steve Hajewski, Marketing Manager
als u hebt besloten dat u wilt investeren in uw eigen Self-storage project, is het creëren van een bouwbudget een van uw eerste taken. Het zal ook altijd consumeren.
veel nieuwe ontwikkelaars eindigen met een klassiek kip-en eiprobleem. U wilt weten of een project de moeite waard is voordat u investeert in ontwerpwerk. Maar je moet investeren in ontwerpwerk voordat uw leveranciers / aannemers u een solide prijs voor hun werk kunnen geven.
de oplossing hier is dat u moet begrijpen voor wie u een budget maakt. In de beginfase van de planning creëer je een budget voor je eigen besluitvorming. Om dit budget te creëren, moet je een ruwe visie hebben van wat je creëert. Uw doel bij het creëren van dit ruwe budget is om te beslissen of u bereid bent om het geld te investeren in het ontwerp werk om uw bedrijf te lanceren.
ruwe budgettering – vragen die u uzelf moet stellen voordat u begint
- hoe zou ik mijn eigendom willen beheren? Als u verwacht een onbemande woning te draaien, zult u zeer waarschijnlijk moeten plannen voor een locatie te installeren (en budget voor) een self-service kiosk en poort. Als u nu of in de toekomst een manager verwacht, moet u budget voor een kantoor of op zijn minst van plan om ruimte te verlaten om er later een toe te voegen. Uw managementstijl zal van invloed zijn op uw facility design en uw beheerskosten.
- wat voor soort opslagfaciliteit verwacht ik te bouwen? Zal het typische drive up units, of bent u gericht op een markt waar klimaat gecontroleerde of multi-verhaal wordt verwacht? Of misschien wilt u zich richten op grote eenheden voor boot-en RV-eigenaren. Inzicht in uw klant gaat om u te helpen om te begrijpen ongeveer wat voor soort gebouwen die u zal bouwen, die van invloed is op uw kosten en landgebruik.
- wat zijn mijn prioriteiten voor cash flow? Als u goed gevestigd bent, kunt u ervoor kiezen om een grotere beginfase te bouwen. Het zal langer duren om quitte te breken; maar het bouwen van Grotere kan uw kosten per vierkante voet te verlagen en het aantal keren dat je nodig hebt om te gaan met het gedoe van het krijgen van de planning board goedkeuring, bouwvergunningen, extra leningen en het bouwproces. Of misschien ben je een nieuwe ontwikkelaar en moet je zo snel mogelijk een positieve cashflow bereiken.
met deze items in gedachten bent u klaar om te beginnen met graven. Uw doel zal zijn om een aantal “ballpark” prijzen te ontwikkelen. Door de schaal, Ik heb het over geschatte kosten per vierkante voet. Veel nieuwe ontwikkelaars niet volledig waarderen de hoeveelheid tijd die een aannemer besteedt aan het voorbereiden van een formele offerte. Als u een drukke aannemer belt en hem of haar vraagt om een specifiek voorstel voor u te doen, maar u geen gedetailleerd projectplan presenteert, stelt u uzelf teleur. In uw ruwe budgettering modus, bent u op zoek naar eenvoudige budget nummers.
de posten van uw projectbudget moeten (te beginnen met de duurste posten): Land, grading, gebouwen, betonnen funderingen, opritten, Toegangscontrole, elektrische / verlichting, civiele techniek, landschapsarchitectuur, bewegwijzering, vergunningen, en bolders. Extra items die u mogelijk moet overwegen zijn brandkranen of sprinklers, kantoorafwerkingen, uitgebreide sortering, en architectonische kenmerken. Mijn eigen ervaring is dat een enkel verhaal rijden woning kost ongeveer $40 tot 45 per vierkante ft (plus land) te ontwikkelen, en een klimaat gecontroleerde woning zal ongeveer $60 tot 70 per vierkante ft plus land. Houd in gedachten dat deze nummers zijn met de eigenaar die als de algemene aannemer. Voeg 15% toe als je een GC moet huren. In uw budgettering, u zult ook willen plannen voor bankkosten, een contingentie van ongeveer 10%, en startup cash om uw hypotheek te betalen tijdens het huren.
de volgende component van uw financiële prognose is de inkomstenprognose. Als je geen land bezit, besteed dan geen tijd aan het verzanden in de details. In ruwe budgettering, denken in termen van kosten en inkomsten per vierkante voet. Aan de hand van de huurprijzen van bestaande woningen in de buurt, bepaalt u uw huurprijs per vierkante meter. Ik heb ontdekt dat het gemiddelde van de kosten van een 10×10 en 10×15 geeft u een goed inkomen per vierkante voet nummer te gebruiken in uw berekeningen. Om conservatiever te zijn, gebruik grotere eenheden voor uw schattingen, omdat ze een lager inkomen per vierkante voet zal hebben. Uw volgende taak is om te bepalen welk percentage van de kavel die u bekijkt zal worden gebouwd. We hebben ontdekt dat Voor traditionele drive up gebouwen, je hebt ongeveer 30 tot 35% van de kavel geworden verhuurbare ruimte. Met bredere klimaat gecontroleerde gebouwen, kunt u bereiken 45 tot 50% dekking. De rest zal groene ruimte en opritten. Vermenigvuldig de maandelijkse omzet per vierkante voet keer de huurbare vierkante voet te komen met de potentiële inkomsten.
gewapend met bouwkosten en potentiële inkomsten, moet u een schatting maken van uw maandelijkse uitgaven. Uw hypotheek is normaal gesproken uw grootste kosten-dus kijk naar uw bouwkosten minus uw aanbetaling en u kunt een lening calculator gebruiken om uw maandelijkse bankbetaling te schatten. Bankiers zullen aarzelen om u een rente te citeren zonder meer over u en de details van uw project te weten. U zult het comfortniveau van uw bankier verhogen door te vragen om een budget bereik op een telefoontje in plaats van hem of haar te vragen om een nummer op te schrijven in een e-mail. Uw resterende kosten te overwegen zijn (te beginnen met de grootste) onroerend goed belastingen, werknemers( als je zal hebben), credit card verwerking kosten, nutsbedrijven, verzekering, sneeuw verwijderen/grasmaaien en marketing. Kiosk service Vergoedingen en software abonnementen moeten ook worden overwogen indien van toepassing.
als dit je nog niet heeft afgeschrikt, ben je klaar om het allemaal samen te stellen en te zien waar je quitte staat. Uw maandelijkse uitgaven voor een voltooide site mag niet meer dan 70% van het inkomen. Als dat zo is, zijn uw kosten te hoog, huurprijzen te laag, of moet u meer units op het pand passen. In de beginfase van een project kan de break even hoger zijn en dat is normaal als de langeafstandsprognose aantrekkelijke resultaten oplevert.
voor de on-lineversie van deze benadering voor het creëren van een financiële projectie, bezoek /middelen/kostencalculators/basis-investering-calculator/. Deze online tool kunt u punch in de variabelen die ik heb besproken en zal uw cijfers gebruiken om een break even projectie en 2 jaar cash flow te produceren. Uw cashflowprojectie is een belangrijk onderdeel van uw planning, vooral als u gebruik maakt van een SBA-kredietverleningsprogramma. SBA programma ‘ s vereisen dat uw project break even in 2 jaar of minder.
deze vroege ruwe budgettering is een enorm belangrijk onderdeel van de ontwikkeling van Zelfopslag-als uit deze analyse blijkt dat een project een blindganger is, kunt u deze kans doorgeven zonder te investeren in ontwerpwerk. Deze voorlopige budgettering methode kan u ook helpen bij het identificeren van het maximum dat u kunt betalen voor een pakket en nog steeds geld verdienen. Hopelijk tonen de resultaten een aantrekkelijk project. Als dat het geval is, uw volgende stap is om het pand onder contract te krijgen, en dan beginnen met het werken met uw lokale civiel ingenieur op Gedetailleerde site planning.
Dit is ook het moment waarop u een haalbaarheidsadviseur zou moeten overwegen. Het hebben van een derde consultant wegen op uw project kan u helpen dure fouten te voorkomen, en kan worden vereist door uw kredietgever.
met een woning onder contract en de planning van de bouwplaats aan de gang, bent u nu klaar om met uw trades samen te werken aan ontwerpwerkzaamheden en gedetailleerde voorstellen. Als u door dit proces werkt, is uw doel om elk ballparked line item op uw budget te vervangen door een gedetailleerd voorstel van uw leveranciers. Wanneer u klaar bent om uw lening af te sluiten, heeft uw bank deze documentatie nodig.
ik sluit dit artikel af met een groot woord van voorzichtigheid met betrekking tot de uiteindelijke budgettering en projectfinanciering. De grondstoffen die in de bouw worden gebruikt, kunnen in kosten fluctueren, soms snel. De situatie die u als ontwikkelaar wilt vermijden is om offertes te krijgen, financiering op basis van die offertes, en dan vinden dat vijf maanden later wanneer u probeert om materialen te bestellen, dat de offertes niet langer geldig zijn.
het antwoord op deze situatie is dat u ervoor moet zorgen dat alle offertes onmiddellijk geldig zijn (en uw budget bijwerken) voordat u de financiering sluit. Zorg ervoor dat uw contracten zorgen voor de levering in een realistisch tijdsbestek – bespreek dit in de diepte met uw leveranciers om er zeker van te zijn dat de gecontracteerde prijzen zal worden toestaan voor het tijdsbestek dat u materialen nodig hebt op de bouwplaats. Tot slot, proberen te bouwen in een gezonde contingentie. Zodra de financiering op zijn plaats is, voert u al uw materialen en arbeidsovereenkomsten uit.
ondanks alle gekte in onze wereld van vandaag, is het een geweldige tijd om te bouwen. De rentetarieven zijn laag en de tarieven en de vraag naar Zelfopslag blijven hoog. Succes met je volgende project.