er zijn twee manieren waarop een huurovereenkomst kan worden verlengd:
wettelijke huurovereenkomst
Als u de geregistreerde eigenaar van de huurovereenkomst bent voor ten minste twee jaar, hebt u meestal een wettelijk recht op nog eens 90 jaar bij een peperkorrelhuur (effectief nul). De procedure wordt gestart door u het dienen van een kennisgeving aan de freeholder het aanvragen van een verlenging van de huurovereenkomsten en het voorstellen van een premie (prijs) in ruil voor de verlenging.
wij kunnen geen advies geven over de premie en daarom moet een gespecialiseerde taxateur worden ingeschakeld om dit te doen. Bij de betekening van deze mededeling wordt een wettelijk tijdschema vastgesteld voor de verschillende te nemen maatregelen. Typisch, de freeholder neemt zijn eigen waardering en heeft twee maanden om een tegenbericht te dienen, die meestal, maar niet altijd, accepteert uw claim, maar vraagt om een hogere premie.Vervolgens vinden er onderhandelingen plaats tussen de twee taxateurs om de prijs overeen te komen. Hoe lang deze onderhandelingen duren, hangt in grote mate af van de afstand tussen de twee taxaties en de snelheid en efficiëntie waarmee de taxateurs corresponderen. Als de voorwaarden niet binnen zes maanden na de tegenkennisgeving van de freeholder zijn overeengekomen, moet een aanvraag worden ingediend bij het first tier Property Tribunal om uw claim te beschermen en zaken af te ronden.
het is vrij ongebruikelijk dat het proces leidt tot een hoorzitting. Naast de premie moet u in bepaalde omstandigheden (als de premie hoger is dan £40.000) de initiële waarderingskosten en redelijke juridische kosten van de freeholder betalen (anders dan die welke verband houden met het Tribunaal), uw eigen juridische en taxateurs kosten en Stamp Duty Land Tax (SDLT).
Als u uw woning wilt verkopen en niet over de middelen en/of de tijd beschikt om de wettelijke procedure af te ronden, is er een mechanisme waarbij de koper in uw schoenen kan treden, zodat u niet de twee jaar hoeft te wachten om de huurovereenkomst zelf te verlengen.
In onze ervaring als Notarissen duurt het hele proces doorgaans 6-12 maanden, maar soms kan het hiervan afwijken.
vrijwillige Leaseverlenging
alvorens een kennisgeving te doen, is het de moeite waard na te gaan of een minder formele aanpak vruchtbaarder kan zijn. In ieder geval is dit uw enige optie als u niet in aanmerking komt voor een wettelijke verlenging. Of het een haalbare optie is hangt grotendeels af van het type freeholder en hoe coöperatief/responsief ze zijn.
u kunt uw eigenaar vragen of hij akkoord gaat met een leaseverlenging en, zo ja, onder welke voorwaarden. Ze hoeven niet te reageren of voorwaarden voor te stellen, maar als ze dat doen, is er geen vast aantal jaren te worden toegevoegd en de grondhuur hoeft niet te worden verlaagd – alle voorwaarden zijn ter onderhandeling.
als zodanig is het raadzaam om een advies van gespecialiseerde taxateurs over het aangeboden pakket te verkrijgen. Vaak zal een freeholder blij zijn met het vooruitzicht van het ontvangen van een premie en de extra aantrekkingskracht van het gemakkelijker en sneller dan de wettelijke procedure. Anderen zullen alleen maar aandringen op de betekening van een aanmaning, soms om boekhoudkundige/administratieve redenen.
wanneer u geld uit een verkoop moet gebruiken om de extensie te betalen, is het vaak mogelijk om de twee transacties tegelijkertijd te voltooien. Er is geen vast tijdschema voor het voltooien van een leaseverlenging bij overeenkomst, aangezien u voor een groot deel “in handen van de eigenaar” bent en zij de aangeboden voorwaarden op elk moment kunnen intrekken/wijzigen.
naast de premie en uw eigen kosten, bent u waarschijnlijk verplicht de taxateurs en juridische kosten van de eigenaar te betalen. Als u een hypotheek hebt, is de toestemming van uw geldschieter vereist, waarmee onze Conveyancing Solicitors voor u kunnen omgaan.
in onze ervaring duurt het hele proces meestal ongeveer 3-6 maanden, maar soms kan het hiervan afwijken.
dit geeft een breed overzicht van de twee manieren om uw huurovereenkomst uit te breiden. Echter, elke zaak is anders en specifiek juridisch advies op maat van uw specifieke behoeften kan worden verstrekt door onze Conveyancing Solicitors op aanvraag.