Wanneer kan ik een hypotheek krijgen na Short Sale?

Als u uw woning bent kwijtgeraakt door een short sale en een andere hypothecaire lening wilt krijgen, vraagt u zich misschien af hoe lang u nog moet wachten. Uw credit score zal een hit te nemen na een short sale, hoewel mogelijk niet zo veel als het zou zijn als je je huis had verloren aan een afscherming. Niettemin, een short sale zal waarschijnlijk voorkomen dat u van het krijgen van een andere hypotheek meteen.

de tijd die u moet wachten voordat u een nieuwe hypothecaire lening aanvraagt, is afhankelijk van het type lening en uw kredietgeschiedenis. De grafiek hieronder laat zien hoe lang de wachttijd is na een short sale voor verschillende soorten leningen, met meer details hieronder.

Houd in gedachten dat een korte verkoop zal leiden tot een significante daling in uw credit scores, waardoor het moeilijker is om een nieuwe hypotheek. Hoeveel uw scores zal dalen, hangt af van de sterkte van uw krediet voordat u uw huis verliest. Als u eerder had uitstekende krediet, uw score zal naar beneden gaan meer dan als je al had te laat of gemiste betalingen, in rekening gebracht-off accounts, of andere negatieve items in uw kredietrapporten.

het verkrijgen van een Fannie Mae of Freddie Mac-lening na een Shorttransactie

sommige hypothecaire leningen Voldoen aan de richtlijnen die de Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) en de Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) hebben vastgesteld. Deze leningen, genoemd “conventionele, conformerende” leningen, komen in aanmerking om aan Fannie Mae of Freddie Mac te worden verkocht.

de wachttijd voor dit soort hypothecaire lening na een shorttransactie varieert, afhankelijk van de omstandigheden. Uw wachttijd zal zijn:

• vier jaar of
• twee jaar, indien er verzachtende omstandigheden bestaan (dat wil zeggen een situatie die buiten uw macht was en resulteerde in een plotselinge, aanzienlijke en langdurige daling van het inkomen of een catastrofale toename van de financiële verplichtingen).

het verkrijgen van een FHA-verzekerde lening na een Shorttransactie

de tijd die u moet wachten om een nieuwe FHA-verzekerde hypotheek te verkrijgen varieert, afhankelijk van uw kredietgeschiedenis en de redenen voor de shorttransactie.

wanneer geen wachttijd vereist is

hoeft u mogelijk niet te wachten om een FHA-verzekerde hypothecaire lening aan te vragen na de shorttransactie als:

• u hebt alle hypotheekbetalingen op de voorafgaande hypotheek gedaan binnen de maand die verschuldigd was over de periode van twaalf maanden voorafgaand aan de shorttransactie, en
• u hebt ook uw aflossingsschuld betaald voor dezelfde periode binnen de maand die verschuldigd was.

wachttijd van drie jaar

Als u op het moment van de shorttransactie in gebreke was op de oude hypothecaire lening, moet u gewoonlijk ten minste drie jaar wachten voordat u een andere FHA-verzekerde lening aanvraagt.

uitzonderingen op de wachttijd van drie jaar

u kunt eerder dan drie jaar in aanmerking komen als u kunt aantonen dat verzachtende omstandigheden de oorzaak zijn van de hypotheekschuld, zoals een ernstige ziekte of overlijden van een werknemer. Een scheiding is geen verzachtende omstandigheid. Een uitzondering kan echter worden gemaakt wanneer de hypotheek van een lener actueel was op het moment van de scheiding van de lener, de ex-echtgenoot het vermogen ontving en er vervolgens een shorttransactie plaatsvond. Het onvermogen om het onroerend goed te verkopen als gevolg van een job transfer of verhuizing naar een ander gebied niet kwalificeren als een verzachtende omstandigheid.

het verkrijgen van een VA-gegarandeerde lening na een Shorttransactie

u zult over het algemeen twee jaar na een shorttransactie moeten wachten voordat u een VA-gegarandeerde lening kunt krijgen, maar u hebt mogelijk geen wachttijd als u voor de verkoop op de hoogte was van de lening.

overige soorten leningen

voor de meeste andere soorten leningen, zoals subprime-of jumbo-leningen, kunnen de wachttijden variëren. Sommige geldschieters volgen de richtlijnen van Fannie Mae. Andere kredietverstrekkers verkorten de wachttijd na short sale, op voorwaarde dat u een grotere aanbetaling doet (soms 25% of meer) en akkoord gaat met een hogere rente. Je moet ook goed krediet hebben.

uw kredietscores beïnvloeden ook wanneer u een nieuwe hypothecaire lening kunt krijgen

ondanks de wachttijden moet u na een shorttransactie nog steeds een goed krediet vaststellen om een hypothecaire lening te krijgen. Zo, uw credit scores, meestal uw FICO scores, moet voldoen aan de kredietverstrekker minimale eisen te kwalificeren. Als alternatief, terwijl je misschien in staat om een nieuwe hypotheek met een lage FICO score te krijgen, je zou kunnen hebben om een grotere aanbetaling of betalen een hogere rente.

welke kredietscore wordt gewoonlijk gebruikt voor hypotheken?

FICO is de meest gebruikte score in de hypotheekactiviteiten. De Scores variëren over het algemeen van 300 tot 850. FICO heeft veel verschillende scoringsmodellen, zoals FICO, FICO 8 en FICO 9. De score van een persoon varieert meestal afhankelijk van het model dat wordt gebruikt om het te produceren en welke kredietrapporteur het onderliggende kredietrapport heeft verstrekt. Bijvoorbeeld, vereisen Fannie Mae en Freddie Mac over het algemeen hypotheekverstrekkers om de “klassieke FICO” credit score te gebruiken om krediet te meten. De klassieke FICO-score wordt ook deze namen genoemd bij de grote kredietinformatiebureaus:

• Equifax Beacon ® 5.0
• Experian/Fair Isaac Risk Model V2SM, and
• TransUnion Fico® Risk Score, Classic 04.

vereiste kredietscores voor nieuwe hypotheken

vanaf November 2021 vereist Fannie Mae over het algemeen een kredietscore van 620 of 640, afhankelijk van de situatie. Afhankelijk van de omstandigheden vereist Freddie Mac een score van 620 of 660 voor een eengezinswoning. Natuurlijk kunnen kredietverstrekkers strengere eisen stellen.

een FHA-verzekerde lening met een lage aanbetaling (slechts 3,5%) vereist een score van 580. U kunt nog steeds in aanmerking komen voor een FHA-verzekerde lening met een FICO-score van 500 tot 579, maar in plaats van een aanbetaling van 3,5%, uw aanbetaling zou hoger zijn, ten minste 10%. Maar omdat een afscherming zou kunnen leiden tot uw FICO score te dalen met honderd punten of meer, misschien onder de 500, kunt u niet in aanmerking komen voor een hypothecaire lening, zelfs na de wachttijd verloopt.

de VA stelt geen minimumvereiste voor de creditscore. Maar het vereist kredietverstrekkers om het volledige leningsprofiel te bekijken.

herstel van goed krediet na een Shorttransactie

short sales damage credit scores. En hoe hoger uw credit score, hoe groter de daling met een short sale. Om goed krediet te herstellen en uw FICO-score te verhogen, moet u:

• betaal uw rekeningen altijd op tijd
• houd uw creditsaldi laag, waardoor uw debt-to-credit ratio (ook wel uw “kredietbenutting rate” genoemd) laag blijft.
• controleer uw kredietrapport op fouten en onnauwkeurigheden (zie hieronder), en
• houd een klein aantal kredietrekeningen bij.

Monitoring en correctie van uw kredietrapport

Bekijk uw kredietrapporten onmiddellijk als u verwacht een nieuwe hypotheek aan te vragen na een shorttransactie. Dat komt omdat short sales soms worden gerapporteerd als” afschermingen ” op kredietrapporten. Als uw short sale wordt gerapporteerd als een afscherming, kan u ten onrechte worden geweigerd een nieuwe hypothecaire lening omdat:

• uw kredietscore is lager dan het zou moeten zijn (inbeslagnames zijn meestal schadelijker voor kredietscores dan shortverkopen)
• de kredietgever heeft ten onrechte een langere wachtperiode na de verkoop op u toegepast wanneer u anders in aanmerking zou zijn gekomen, of
• de kredietgever heeft u gevraagd een hogere aanbetaling te doen dan wat u zou moeten doen als de shorttransactie correct was gerapporteerd.

u dient contact op te nemen met alle drie de belangrijkste kredietinformatiebureaus om eventuele fouten te corrigeren en bereid te zijn documentatie over de shorttransactie aan uw kredietverstrekker te verstrekken.

praat met een advocaat

als u vragen hebt over hypotheken of het kopen van een woning, overweeg dan om met een vastgoedadvocaat te praten. Als u vragen hebt over afscherming, raadpleeg dan een afscherming advocaat.