Local Authority zoekopdrachten explained

zijn lokale zoekopdrachten belangrijk bij het kopen van een huis? Wat houden ze in? Hoe lang duurt het zoeken door lokale overheden in 2021 en hoeveel kosten ze? En op welke gebieden zijn er vertragingen? Hier is alles wat je moet weten.

zoekopdrachten van lokale overheden vormen een essentieel onderdeel van het aankoopproces. De informatie die ze onthullen kan worden gebruikt om opnieuw te onderhandelen over uw aanbod en kan zelfs je trek uit de aankoop. Ze zijn ook vereist door hypotheekverstrekkers.

Wat is opgenomen in een zoekopdracht door de lokale overheid?

een zoekopdracht van een gemeente bestaat uit twee delen: een LLC1 en een CON29. De LLC1-Local Land Charge Register search-dekt alle kosten of bijbehorende beperkingen met betrekking tot grond of onroerend goed. Deze kunnen omvatten of de woning is:

• een op de lijst geplaatst gebouw
• gelegen in een beschermd gebied
• onderworpen aan een bevel tot bescherming van bomen
• die een verbetering of renovatie subsidie nodig heeft
• Of gelegen in een rookbeheerszone

het formulier omvat ook planningsovereenkomsten en voorwaardelijke planningsvergunningen. Alle LLC1 registraties zijn juridisch bindend voor opeenvolgende eigenaren.

het tweede deel van de zoekopdracht – De CON29-verschaft informatie over openbare snelwegen, voorstellen voor nieuwe wegen, spoorwegprojecten of planningsbeslissingen die van invloed kunnen zijn op het onroerend goed, alsmede nog niet afgehandelde Wettelijke kennisgevingen, inbreuken op de bouw-of planningsvoorschriften of het bestaan van een verplichte inkooporder. Omgevingsfactoren, zoals of het huis staat op verontreinigd land of in een radongas getroffen gebied zijn ook gedekt.

vergelijk offertes van ons panel van bedrijven met kwaliteitsgarantie en regelgeving, gerangschikt naar beste prijs, klantbeoordeling en locatie

Wat is niet inbegrepen in een zoekopdracht door de lokale overheid?

er zijn een aantal aanvullende rapporten die niet onder de standaard zoekopdracht van de lokale overheid vallen en die daarom aan extra kosten worden onderworpen. De behoefte aan dergelijke zoekopdrachten zal worden bepaald door uw Conveyancing advocaat of hypotheekverstrekker op een geval-per-geval basis (hoewel sommige worden beschouwd als essentieel door bepaalde kredietverstrekkers).

deze omvatten:

• De CON29 (O) optioneel vorm die zich bezighoudt met toepassingen op wegen voorgesteld door privé-instanties, de voltooiing mededelingen, land kennisgevingen van onderhoud en milieu en de vervuiling aankondigingen
• Milieu zoekopdrachten (voor het bepalen van een risico van overstromingen bijvoorbeeld, evenals de nabijheid van afval sites of potentieel verontreinigde sites)
• waterschap zoekt (die te tonen aan het openbaar riool is binnen de grenzen van de goederen die een impact kunnen hebben op de toekomstige bouw of ontwikkeling)
• Koor Reparatie rapporten (om te bepalen of uw woning is aansprakelijk voor kerk reparatie bijdragen).

het is vermeldenswaard dat de aanvullende zoekopdrachten, Zoals mijn -, overstromings-en energie-en infrastructuurzoeken, worden bepaald door de plaats van de woning, en niet alleen door de transporteur of de geldschieter. Bijvoorbeeld, een mijnbouw zoeken nodig kan zijn als het pand is in een mijngebied (in plaats van omdat de transporteur of geldschieter aandringen een wordt gedaan in elk geval).

vergelijk offertes

vergelijk offertes en vind de goedkoopste, dichtstbijzijnde en best beoordeelde transporteurs van ons panel van 120 kwaliteitsbewakingsbedrijven

Wat is het verschil tussen officiële en persoonlijke zoekopdrachten?

er zijn twee verschillende soorten zoekopdrachten van lokale overheden-officieel of persoonlijk. De “officiële” methode houdt in dat de formulieren rechtstreeks naar de plaatselijke overheid worden gestuurd, wanneer een huiszoeking wordt uitgevoerd door ambtenaren van de Raad uit het Kadaster. Dit wordt dan ondertekend en gestempeld door een ambtenaar van de Raad en teruggestuurd naar uw transporteur.

persoonlijke doorzoeking door lokale autoriteiten

een doorzoeking door lokale autoriteiten wordt uitgevoerd door een externe instantie die niet verbonden is met de Raad en “onafhankelijk” werkt vanuit hetzelfde Register. In veel gevallen, deze zoekopdrachten zijn sneller en goedkoper dan een officiële aanvraag en worden gedekt door specifieke informatie nauwkeurigheid verzekeringen evenals werkgever fout aansprakelijkheid. Als gevolg daarvan raden veel transporteurs persoonlijke zoekopdrachten aan, hoewel de discussie binnen de industrie nog steeds woedt over wat het beste is.

sommige advocaten zijn van mening dat een officiële zoekopdracht door de lokale overheid meer nadruk legt op begrijpelijkheid, aansprakelijkheid van de lokale overheid en naleving van de wettelijke zoekcode over de snelheid van terugkeer.Niettemin zijn de meeste veteranen uit de sector het erover eens dat de standaard en nauwkeurigheid van persoonlijke zoekrapporten de afgelopen tien jaar aanzienlijk is gestegen en stellen dat gerenommeerde, commercieel bewuste zoekbedrijven vaak een hoger niveau van controle, verantwoording en flexibiliteit bieden dan zoekopdrachten van de Raad (en ook financiële en tijdbesparende voordelen). De vuistregel in dergelijke gevallen moet zijn om te overleggen met uw Conveyancing advocaat en overwegen alle mogelijkheden.

in elk geval wordt vaak meer bepaald of een officiële of persoonlijke huiszoeking wordt gedaan door de hypotheekverstrekker. De Conveyancing advocaat zal hebben om de Raad van het Handboek van de hypotheekverstrekker te controleren om te zien welke zoekt de individuele geldschieter accepteert.

hoeveel kost een lokale zoekopdracht?

de vergoedingen zijn onderworpen aan een breed scala van variabelen. Als u bijvoorbeeld een zoekopdracht van een lokale autoriteit hebt gekozen, kunt u tussen de £50 en £250 in rekening worden gebracht, afhankelijk van de lokale overheid. Extra kosten verschillen ook dienovereenkomstig, dus zorg ervoor dat u de website van uw lokale overheid te raadplegen, maar gemiddeld drainage rapporten kost tussen £30-40 plus BTW, terwijl milieu rapporten kosten tussen £30-35 plus BTW (bijvoorbeeld).

Personal search bedrijfskosten liggen meestal tussen £ 75 – £ 120 voor een standaard zoekopdracht.

u kunt ook een vast “bundel” – pakket van uw notaris aanschaffen voor de vier belangrijkste rapportcriteria (gemeentebestuur, riolering en Water, milieu-en Kanselrapporten). Deze kosten meestal rond £200-260, maar het belangrijkste voordeel is dat ze de kosten van de lokale overheid zal dekken, zelfs als het gecombineerde totaal hoger is dan de betaalde vergoeding. U kunt ook zelf gratis een persoonlijke zoekopdracht uitvoeren, maar dit wordt niet aanbevolen omdat lokale rapporten gespecialiseerde kennis vereisen om een zoekopdracht goed uit te voeren.

hoe lang duurt lokale zoekopdrachten bij het kopen van een huis in 2021?

de doelstelling van de overheid om lokale zoekopdrachten terug te geven is een maximum van 10 werkdagen.

maar in werkelijkheid kunnen de tijdschalen bij zoekopdrachten aanzienlijk variëren, van 48 uur tot tien weken! Verzachtende factoren kunnen zijn of de resultaten via e-mail, online of per post worden verzonden; seizoensgebonden vraagniveaus en personeelsbestand van lokale overheden.Een extreem voorbeeld is dat er momenteel geen zoekopdrachten beschikbaar zijn naar onroerend goed in het Londense stadsdeel Hackney; de Hackney Council heeft geadviseerd dat dit waarschijnlijk nog enige tijd het geval zal blijven. Dit kwam door een cyberaanval.

recente doorlooptijden gemeld door de Zoekstroom 25 oktober 2021 onthulde de volgende ergste overtreders, het duurde tussen 35 en 60 dagen om zoekopdrachten terug te sturen:

• Amber Valley Borough Council (35 dagen)
• Blackburn met Darwen Borough Council (35 dagen)
• Blyth Vallei Borough Council (35 dagen)
• Burnley Borough Council (40 dagen)
• Centraal Bedfordshire Raad (40 dagen)
• Chester le Street District Council (40 dagen)
• Derwentside District Council (40 dagen)
• Dorset Raad (60 dagen)
• Durham Raad (40 dagen)
• Easington District Council (40 dagen)
• Flintshire County Council (35 dagen)
• Lichfield District Council (40 dagen)
• Noord Warwickshire Borough Council (35 dagen)
• Noord-Westen van Leicestershire District Council (35 dagen)
• Plymouth City Council (40 dagen)
• Sedgefield Borough Council (35 dagen)
• South Staffordshire District Council (40 dagen)
• Tamworth Borough Council (40 dagen)
• Tonbridge & Malling Borough Council (40 dagen)
• Draag Valley District Council (40 dagen)
• Worcester City Council (35 dagen)

Wij adviseren u contact op met uw conveyancer de situatie waar koopt u zodra u de benoem ze.

vergelijk conveyancing quotes van ons panel van quality assured firms-vind de goedkoopste, dichtstbijzijnde of best beoordeelde Conveyancing solicitor voor u

Hoe kan ik een lokale zoekopdracht versnellen?

om lokale zoekopdrachten te versnellen, moet u uw notaris opdracht geven om lokale zoekopdrachten te starten zodra uw aanbod is aanvaard.

sommige deskundigen uit de sector adviseren verkopers om zoekopdrachten te bestellen (waarbij de vraag is of de koper de kosten later moet betalen). Maar wees ervan bewust dat zoekopdrachten slechts 3 maanden duren.

als uw lokale overheid u waarschijnlijk weken laat wachten en het risico loopt dat u uw aankoop verliest, kunt u een persoonlijk zoekbedrijf overwegen zoals hierboven vermeld. Maar neem contact op met uw advocaat of lokale autoriteit voordat u beslist welke het snelst kan zijn.

Zoekverzekering is ook een optie.

zie onze adviesgids voor meer informatie over hoe lang het overdrachtsproces moet duren.

verzekering tegen schadeloosstelling door lokale overheden bij zoekopdrachten

als uw zoekopdrachten vertraging oplopen, is er een groeiende trend voor de verzekering tegen schadeloosstelling door lokale overheden bij zoekopdrachten. Vaak beschikbaar voor zeer weinig (premies vanaf slechts £20), Dit is een soort verzekering, wat betekent dat u verzekerd bent in het geval dat een bestelling wordt geserveerd waardoor u de woning te verkopen onder de prijs betaald voor het pand.

het betekent dat u uw huis kunt kopen zonder lokale zoekresultaten met een beetje meer geruststelling. U wordt echter nog steeds blootgesteld aan het feit dat u niet op de hoogte bent van gedetailleerde informatie over mogelijke lokale problemen en bedreigingen die uw genot van het pand kunnen verminderen.

de verzekering voor huiszoeking door de lokale overheid is eveneens onderworpen aan de goedkeuring van uw hypotheekverstrekker. U moet controleren of uw geldschieter zal accepteren. Sommige van de grootste kredietverstrekkers, waaronder Halifax, HSBC en Bank of Ireland, zullen waarschijnlijk geen schadeloosstelling voor zoekvertraging accepteren in plaats van volledige zoekopdrachten. Skipton Building Society en NatWest hebben net aangekondigd dat ze een zoekverzekering zullen accepteren.

Wij raden u ten zeerste aan de voor-en nadelen van verzekeringen te bespreken met uw advocaat.

waar moet u op letten als u een lokale zoekopdracht krijgt?

er zijn een paar factoren waarmee rekening moet worden gehouden voordat u uw rapport van de lokale overheid op de eerste plaats neemt. Ten eerste is het belangrijk om te onthouden dat lokale zoekopdrachten vaak relevant zijn voor uw woning of straat alleen en misschien geen betrekking hebben op ontwikkelingen op korte afstand (of zelfs naast de deur). Rapporten kunnen variëren, dus zorg er altijd voor om het gebied opdracht van uw zoekopdracht te controleren of aanvullende vragen bij uw gemeente. U kunt bijvoorbeeld de meeste planningsapplicaties zoeken op postcode op de website van de gemeente voor het gebied waarin u koopt. Het is de moeite waard eraan te denken dat eventuele plannen ingediend na uw zoekopdracht zal niet worden gedekt.

moet ik een zoekopdracht krijgen als ik een cash koper ben?

Cash kopers hoeven niet noodzakelijkerwijs een zoekopdracht uit te voeren, maar de meeste conveyancing solicitors zullen aanbevelen dit te doen. Als de klant ervoor kiest om niet door de lokale overheid te fouilleren, kan de transporteur als alternatief geen verzekering tegen schadeloosstelling aanbevelen.

vergelijk nu offertes van ons quality assured panel van transportbedrijven