dit is wat u moet weten voordat u met een bankier praat
Als u denkt aan de overstap van leasing naar het bezitten van kantoorruimte, is beslissen of u zich een commerciële hypotheek kunt veroorloven niet helemaal de vraag die het lijkt.
een eenvoudige kredietcalculator kan gesprekken niet vervangen door een slimme commerciële bankier die de fijnere nuances kent van conventionele Versus SBA-leningen. Plus, hun beoordeling van uw cash flow en operaties helpt om een echt realistische hypotheek budget dat helpt uw bottom line te ontdekken.
dit gezegd zijnde, zijn er een paar gebieden buiten de betaalbaarheid van de initiële aanbetaling en maandelijkse hypotheekbetalingen om te overwegen alvorens een leninggever te ontmoeten.
hoe gezond is het bedrijf?
om in aanmerking te komen voor een door de eigenaar bewoonde commerciële hypotheek, zal het bedrijf bestand moeten zijn tegen een nauwkeurige financiële beoordeling van zijn winst-en verliesrekeningen, kasstroombeheer, operaties, kredietgeschiedenis, bedrijfsplan en meer.
de bank zal beoordelen of de onderneming in aanmerking kan komen voor de lening en de schuld comfortabel kan afbetalen zonder de kasstroom onder druk te zetten. Dit is goede informatie om te hebben voordat u begint met het zoeken naar een commercieel onroerend goed.
de kredietgever kijkt ook veel dieper dan alleen de waarde van het onroerend goed als onderpand; zij verwachten dat het bedrijf in eigen vermogen investeert door middel van een grote contante aanbetaling om ervoor te zorgen dat het zich aan de lening verbindt. De voorwaarden variëren ook afhankelijk van de sterkte van de acceptatie, het niveau van de aanbetaling en andere factoren.
dit zijn de soorten vragen die ze willen beantwoorden:
- Wat is de credit score van het bedrijf?
- hoe is het bedrijf gevestigd en kan het betalingen dekken wanneer de winst laag is?
- kan zij een aanzienlijke aanbetaling betalen, samen met taxatiekosten, juridische kosten, eigendomsverzekering en andere afsluitingskosten?
- als een specifiek onroerend goed in het achterhoofd wordt gehouden, wat zal de verhouding tussen de lening en de waarde zijn zodra de verwachte aanbetaling is berekend?
- omdat banken zelden volledig geamortiseerde financiering verstrekken, wat gebeurt er wanneer de ballonbetaling verschuldigd is?
- is het een nieuwe aankoop of herfinanciering om contanten uit het onroerend goed te halen?
- heeft het bedrijf een geschiedenis van slimme kredietbeslissingen en tijdige betalingen?
- beschikt zij over de kasstroom die nodig is om het onroerend goed te onderhouden, naast hypotheekbetalingen? Zal het personeel van de nieuwe locatie toe te voegen verdere druk op de bedrijven financiën?
de tijd nemen om de gezondheid en de activa van het bedrijf te bekijken voordat u met een bankier praat, kan u helpen de vergadering voor te bereiden, en een duidelijk beeld hebben van de cashflow en wat u zich kunt veroorloven.
Wat is de juridische structuur van het bedrijf?
indien het bedrijf minder gevestigd is, of een andere juridische entiteit dan een onderneming, zoals een LLC of een vennootschap, gaat het niet alleen om het bedrijf dat Voor een lening in aanmerking komt. Het gaat ook over de mensen.
het commerciële onroerend goed kan worden gekocht als een zakelijk actief dat eigendom is van de bedrijfseenheid, maar persoonlijke financiën en kredietwaardigheid van de eigenaar(s) spelen een rol in het proces. Omdat ze kijken naar de kredietgeschiedenis en de wereldwijde cashflow van de eigenaar of elke partner/principal in het bedrijf, is het belangrijk om persoonlijke financiën op orde te hebben voordat u de bank benadert.
persoonlijke aansprakelijkheid is ook anders.
in tegenstelling tot een woninghypotheek waarbij de kredietgever slechts een beroep kan doen op het afsluiten van een woning en de vordering van het actief, kunnen kredietgevers van bepaalde ondernemingen verlangen dat zij een persoonlijke garantie verstrekken die de particulieren wettelijk verplicht tot de lening. De bank kan particuliere activa van de bedrijfseigenaar(s) als onderpand vragen. Als de commerciële hypotheek in gebreke blijft, kan de kredietgever schadevergoeding eisen door achter activa van de garant aan te gaan. Het is een zeldzaamheid dat een bank niet verwacht dat ondernemers persoonlijk verplicht zijn op een commerciële lening.
dit in overweging nemen alvorens een aanvraag in te dienen kan nuttig zijn bij het nemen van de beslissing om de leasing aan te kopen of voort te zetten.
neem niet aan dat het vergelijkbaar is met een woonhypotheek
commerciële hypotheken verschillen sterk van een woonhypotheek. De aanvraagprocedure, de criteria voor goedkeuring en de voorwaarden van de lening zullen zeer verschillend zijn.
wanneer iemand een woning koopt, worden betalingen meestal geregeld in een 30-of 15-jaar schema dat eindigt met het volledige saldo afbetaald. Echter, een commerciële hypotheek varieert meestal van vijf tot 15 jaar, eindigend in een ballon betaling die een grote infusie van contant geld of herfinanciering vereist.
een commerciële hypotheek heeft ook geen aflossingsperiode die overeenkomt met de leningsperiode, aangezien de meeste commerciële hypotheken over 15 of 25 jaar worden afgeschreven. Deze afschrijving, de lengte van de looptijd van de lening en de rente Alle invloed op de omvang van de maandelijkse betaling.
verschillen stoppen daar niet. Het is zeldzaam om een geldschieter bereid te vinden om 100% van een commerciële hypotheek te financieren, dus het bedrijf zou moeten verwachten om een aanzienlijke contante aanbetaling te betalen Naast de standaard sluitingskosten.
omdat het bedrag in dollar van de lening en de risico ‘ s veel hoger zijn voor commercieel onroerend goed dan voor een persoonlijke hypotheek, verwacht de kredietgever dat het bedrijf een belang in het onroerend goed heeft. Een grotere aanbetaling vermindert het gefinancierde bedrag en zorgt ervoor dat het bedrijf wordt gecommitteerd via het eigen vermogen dat zij op het onroerend goed houden (berekend door een loan-to-value ratio die het leningbedrag verdeelt door de waarde van het onroerend goed).
leningen met een 65-80 procent LTV-ratio hebben de voorkeur, omdat een bedrijf is veel minder kans om in gebreke te blijven op de lening als er een grote investering van contant geld in het. Daarom, een bedrijf moet verwachten om een aanbetaling van 20 tot 35 procent te investeren.
de door een kredietgever vereiste LTV hangt af van het type onroerend goed, de wijze waarop het zal worden gebruikt, het type lening waarmee de aankoop wordt gefinancierd en de door de kredietgever vastgestelde factoren. Deze details zullen worden besproken in een face-to-face ontmoeting met een geldschieter, maar het helpt om te weten hoeveel geld er op voorhand beschikbaar is.
begrijp waarom de Voorwaarden fluctueren van kredietgever tot kredietgever, of programma tot programma
of het nu een grote onderneming of een kleine onderneming met één enkele eigenaar is, het bedrag van het kredietverstrekkerrisico bepaalt de voorwaarden van een commerciële hypothecaire lening.
zelfs als de lening een overheidsgarantie als Small Business Administration (SBA) – lening of een lening van het United States Department of Agriculture (USDA) omvat, mogen kredietverstrekkers hun eigen rente en voorwaarden bepalen op basis van de mate waarin zij zich comfortabel voelen met het risico van de lening. Meer risico betekent meer papierwerk, een strenger goedkeuringsproces en soms minder aantrekkelijke voorwaarden.
een commerciële hypotheek voor hetzelfde onroerend goed kan er van kredietgever tot kredietgever heel anders uitzien. Dit te weten kan helpen als je winkelen voor de best mogelijke lening.