we bespreken hoe lang een Fase I ESA “goed” is en wanneer het “verloopt”.
voor veel mensen die op zoek zijn naar het kopen of herfinancieren van een stuk onroerend goed, is een Fase I ESA niet alleen een goed idee, het is een essentieel stuk informatie dat nodig is om te bepalen of u (of uw bank) een gezonde financiële beslissing neemt. Het vreemde is, wanneer mensen op zoek zijn naar honderdduizenden tot miljoenen dollars te investeren in een woning, of het bedrijf dat het bezet, velen niet beschouwen een Fase I ESA een waardige investering. In feite, veel mensen kijken naar ofwel huren de goedkoopste consultant ze kunnen vinden, of nog erger, proberen om een oude Fase I verslag te gebruiken. Een van de meest voorkomende vragen die onze klanten ons stellen is hoe lang is een Fase I ESA goed voor?
Ik zal niet in detail ingaan op de reden waarom u een goedkope Fase I milieueffectrapportage zou moeten vermijden, aangezien ik het al uitvoerig heb behandeld in een ander artikel, maar Ik wil wel bespreken hoe lang een rapport goed is. Dit is een probleem zie ik veel met mensen, vooral als ze hebben gekeken naar een site meerdere keren, of krijgen een rapport van iemand die keek naar de site eerder.
we horen vaak dingen als ” We gaan een woning kopen van bedrijf XYZ, en hun advocaat gaf ons een fase I. dus we hebben geen andere nodig, toch?”Steevast, als we vragen naar de datum van de voorafgaande fase I (de datum is niet de enige reden waarom je niet wilt iemand anders rapport te gebruiken), het antwoord is meestal ofwel “Ik weet het niet”, of “lemme see…..it’ s van een paar jaar terug”.
wat veel mensen niet beseffen is dat een Fase I een soort “vervaldatum” datum heeft, en na een bepaald punt is het niet langer geldig of bruikbaar.
hoe lang is een Fase I-milieueffectbeoordeling goed?
hier is het korte antwoord, en Ik zal hieronder meer uitleggen.
een Fase I is goed voor 6 maanden. Na 6 maanden moet Fase I volledig worden bijgewerkt. Een jaar na de eerste verslagdatum is Fase I niet meer geldig.
vraagt zich af waarom? Laten we het uitleggen.
ik ben echt geneigd om mijn middelbare school afstuderen foto op dit moment. Weet je nog toen lang, vederachtig haar “cool” was en nu pas tragisch verouderd lijkt? Stel dat ik probeerde mijn oude foto af te trekken als vertegenwoordiger van mij. Of zelfs een foto van 5 jaar geleden. Het is nog steeds goed, toch? Denk je dat dat past bij de DMV of de TSA?
Nee, U hebt een actuele, bijgewerkte afbeelding nodig, omdat dingen veranderen en de afbeelding de huidige situatie niet meer vertegenwoordigt. Het is niet anders met een Fase I ESA, omdat dingen kunnen veranderen. Vergeleken met het relatief langzame tarief dat mijn haarlijn terugtrok, kunnen de omgevingsomstandigheden op uw plaats snel veranderen.Bijvoorbeeld, stel dat de huidige koper een maand na de voltooiing van de oude Fase I op de site begon te werken en zich een grote olievlek of een andere chemische stof voordeed. Omgekeerd, stel dat de oude Fase I werd voltooid volgens de huidige normen. ASTM E1527-13 is de huidige standaard, met de 13 betekenis 2013. Zoals je waarschijnlijk kunt raden, dat betekent dat Fase I rapporten voltooid voor 2013 werden voltooid verwijzen naar een oudere standaard, wat betekent dat oude rapport zal niet meer snijden.
het punt is, oude verslagen zijn gewoon dat-oud en verouderd, en niet representatief voor de huidige situatie in het geheel.
maar maakt dat echt zoveel verschil? Ik bedoel, ik heb nog steeds haar en zie eruit als die oude foto, dus wat is het probleem? De normen zijn niet zoveel veranderd, of wel? Een fase die ik nog steeds min of meer hetzelfde moet behandelen, toch?
dat is helemaal niet het geval. De reden dat u een Fase I krijgt, is om uw aansprakelijkheid te beperken of te vermijden voor verontreiniging door eerder of eerder gebruik van de site onder de toepasselijke federale regelgeving genaamd CERCLA (Comprehensive Environmental Responsibility and Cleanup Liability Act). Om dit te doen, moet u uw milieu due diligence doen, wat in dit geval een Fase I ESA is.
lukt het niet, en u kunt heel goed verantwoordelijk worden gehouden voor eerdere besmetting van de site, ongeacht of u er verantwoordelijk voor bent of niet. Zoals je je kunt voorstellen, kan dat extreem duur zijn.
de federale overheid wilde geen regels schrijven die voorschrijven hoe een Fase I moet worden gedaan, dus ze laten ASTM die taak afhandelen, en zei dat als ASTM-normen worden gevolgd, dan is het een geldige Fase I en kwalificeert voor bepaalde aansprakelijkheidsbescherming. Met andere woorden, om jezelf te beschermen, moet je Fase I de huidige ASTM-normen volgen.
ASTM-normen geven aan hoe lang een Fase I-ese goed is.
de ASTM-normen zijn een beetje complex om door te ziften, maar als het gaat om hoe lang een Fase I goed is voor, is het vrij gesneden & droog.
volgens de ASTM-norm wordt een Fase I-milieueffectbeoordeling die minder dan 180 dagen vóór de datum van verwerving van het object is voltooid, geacht geldig te zijn. Tussen 180 dagen en één jaar moet Fase I vrij uitgebreid worden bijgewerkt. Na een jaar, en de eerste fase wordt niet langer geacht geldig te zijn.
om samen te vatten, een Fase I is goed voor 6 maanden. Na 6 maanden heeft het een uitgebreide update nodig. Na een jaar is het niet meer geldig.
ouder dan dat, en het rapport zal hoogstwaarschijnlijk niet accuraat de omstandigheden en activiteiten van de locatie weergeven. De omstandigheden kunnen snel veranderen en er kan in de loop van 1 jaar veel milieuschade optreden.
ik noemde hierboven de oude fase die ik u gaf door de advocaat van de koper, wat iets is wat we vaak hebben zien gebeuren. Dat is zoiets als het kopen van een gebruikte auto van iemand, en ze geven je een oud rapport van hun monteur van een paar jaar geleden, waaruit blijkt dat de auto in orde is.
zou u die auto kopen op basis van de informatie die u krijgt? Natuurlijk niet! Dus waarom zou je genoegen nemen met een transactie van deze omvang en potentiële aansprakelijkheid? Waar het op neerkomt? Als het een Fase I ouder dan 1 jaar is, is het oude geschiedenis, en je hebt een nieuwe nodig.
voor meer informatie over Fase I ESA ‘ s en hoe ze factor in het maken van goede zakelijke beslissingen, bel ons op contact met ons online, bel ons op elk gewenst moment op 888-RMA-0230, of schiet ons een e-mail op [email protected].