het annuleren van een residentiële lease

06 Okt 2016

Inleiding

Er zijn een aantal verschillende wetten die van invloed zijn op de residentiële huurcontracten. In dit artikel worden die welke relevant zijn voor de annulering van een woninghuurcontract verkend en wordt uitgelegd welke procedure moet worden gevolgd bij het beëindigen van een woninghuurcontract als gevolg van een schending door een huurder.

twee verschillende typen opzegtermijnen

het is belangrijk om van meet af aan een onderscheid te maken tussen twee verschillende en belangrijke opzegtermijnen. De eerste is relevant wanneer wordt geprobeerd een huurovereenkomst te annuleren voordat de overeengekomen vaste looptijd van het contract zijn loop heeft gehad. Laten we dit de ‘vroegtijdige opzegtermijn’ noemen. Soms hebben huurovereenkomsten deze clausules, en soms niet. Indien een dergelijke clausule niet bestaat, kan de huurovereenkomst (behalve in situaties waarin de wet consumentenbescherming of de wet Huurhuisvesting van toepassing is) niet vervroegd worden opgezegd, tenzij beide partijen hiermee instemmen.

de tweede opzegtermijn wordt relevant wanneer een verhuurder of huurder de huurovereenkomst heeft geschonden en de wederpartij schriftelijk wil aankondigen dat de inbreuk wordt verholpen. Indien de niet-nakoming binnen de gestelde termijn wordt verholpen, heeft de onschuldige partij het recht de huurovereenkomst te annuleren en, indien van toepassing, schadevergoeding te vorderen van de overtredende partij. Laten we dit de ‘inbreuk opzegtermijn’noemen.

Gerechtsdagen v kalenderdagen v werkdagen

alvorens nader in te gaan op de toepasselijke besluiten, is het ook belangrijk op te merken dat huurovereenkomsten gewoonlijk betrekking hebben op kalenderdagen, d.w.z. elke dag op de kalender, inclusief weekends en feestdagen. De wet consumentenbescherming verwijst specifiek naar werkdagen in artikel 14, wat betekent dat u weekends en feestdagen moet negeren. Soms wetten of huurovereenkomsten zal verwijzen naar de dagen van de rechtbank, wat betekent dat je alleen tellen dagen dat de rechtbank is open en zittend, hoewel verwijzingen naar de dagen van de rechtbank zal weinig en ver tussen in leasesituaties. Wanneer de soorten dagen niet zijn gedefinieerd, moet u ze beschouwen als kalenderdagen, en omvatten weekends en feestdagen.

de wet Huurwoningen

de wet Huurwoningen bepaalt dat als een huurder het onroerend goed blijft bewonen na afloop van de in een schriftelijke huurovereenkomst vastgestelde periode, de huurovereenkomst zal blijven lopen op dezelfde voorwaarden als in het schriftelijke document, behalve dat de duur van de huurovereenkomst slechts één maand zal zijn (d.w.z. een huursituatie van maand tot maand zal zich voordoen). In dergelijke omstandigheden bepaalt de wet Huurwoningen uitdrukkelijk dat de opzegtermijn voor opzegging door een van beide partijen één maand bedraagt. Dit geldt alleen voor situaties waarin een verhuurder wil stoppen met de verlenging van de huurovereenkomst voor een andere maand-het is niet van toepassing op een annulering door een verhuurder als gevolg van schending van de huurder. De wet Huurwoningen bepaalt niet hoeveel dagen de opzegtermijn van de inbreuk moet zijn.

de Consumer Protection Act

de Consumer Protection Act is van toepassing op de levering van goederen en diensten binnen Zuid-Afrika. Deze wet definieert woonhuisvesting uitdrukkelijk als een dienst die van invloed is op huurcontracten voor woningen. De toepassing van de S is slechts in twee gevallen uitgesloten: ten eerste wanneer de huur van woningen tussen twee juridische entiteiten wordt gesloten en de huurder een jaaromzet of waarde van de activa van meer dan 2 miljoen R heeft, en ten tweede wanneer de verhuurder het onroerend goed niet in het kader van de normale bedrijfsuitoefening leaset. Deze wet bepaalt dat een consument (d.w.z. een huurder) Een Overeenkomst voor bepaalde tijd (d.w.z. een huurovereenkomst) om welke reden dan ook – die geheel los kan staan van een schending door de leverancier (d.w.z. de verhuurder) – door de verhuurder 20 dagen schriftelijk van de opzegging op de hoogte te stellen.

In het geval dat de huurder ervoor kiest de huurovereenkomst te annuleren voordat de huurovereenkomst anders in de normale loop zou zijn geëindigd, heeft de verhuurder recht op een “redelijke annuleringsboete”, waarvan de richtsnoeren zijn vastgesteld in voorschrift 5 van de wet consumentenbescherming. Sommige verhuurders gewoon kosten de huurder voor het hele bedrag dat anders zou zijn verschuldigd in termen van de huurovereenkomst, had het lopen zijn volledige looptijd.

Dit is niet noodzakelijk de juiste benadering. Verordening 5 stelt in dit verband uitdrukkelijk de parameters van “redelijkheid” vast en noemt een aantal opvallende factoren, waaronder: de duur van de opzegtermijn door de consument; de redelijke termijn waarbinnen de verhuurder een nieuwe huurder zou kunnen aanschaffen; en de huisartspraktijk van de industrie. Als we de factoren holistisch bekijken, is het duidelijk dat tussen één en twee maanden huur een redelijke boete zou betekenen, samen met eventuele verdere schadeclaims en openstaande huur gedurende de loop van de huurovereenkomst.

een verhuurder kan daarentegen de huurovereenkomst van een huurder alleen annuleren indien de huurder de huurovereenkomst heeft geschonden en indien de huurder, na de huurder 20 werkdagen schriftelijk te hebben aangemaand de inbreuk te verhelpen, heeft nagelaten dit te doen. Dit is van cruciaal belang, omdat het van toepassing is ondanks wat de huurovereenkomst zegt-het heeft dus voorrang op de bepalingen van de huurovereenkomst (of het gewoonterecht, dat van toepassing zou zijn geweest als bepaalde belangrijke bepalingen van de huurovereenkomst per ongeluk niet waren overeengekomen). Bijgevolg heeft de wet consumentenbescherming alleen betrekking op de periode van kennisgeving van inbreuk en niet op de periode van vroegtijdige opzegging. Dagen berekend in termen van artikel 14 van de wet consumentenbescherming, zijn werkdagen, wat betekent dat u weekends en feestdagen negeert.

de Wet op de consumentenbescherming bepaalt ook uitdrukkelijk dat wanneer de bepalingen ervan in strijd zijn met die van een andere wet, de wet die de consument (de huurder) de meeste bescherming biedt, voorrang zal hebben op de andere. Dit is van cruciaal belang om redenen die hieronder worden besproken.

Common Law

Common law is relevant omdat het “default” – standpunt “inslaat” wanneer de partijen nalaten overeenstemming te bereiken over bepaalde voorwaarden van een huurovereenkomst. In feite gebeurt dit heel vaak. Bijvoorbeeld, de partijen kunnen vergeten om het eens te worden over hoeveel dagen schriftelijke kennisgeving is vereist voor een huurder om een schending goed te maken voordat een verhuurder kan annuleren, of hoeveel dagen / maanden kennisgeving moet worden gegeven als een van de partijen wil de huurovereenkomst te beëindigen voor zijn natuurlijke einde.

volgens ons gewoonterecht moet de opzegging van een huurovereenkomst gelden voor de duur van een kalendermaand, wat betekent dat de opzegging bijvoorbeeld niet kan worden gegeven van 15 April tot 14 mei, omdat zij moet worden gegeven van de eerste van een bepaalde kalendermaand tot de laatste dag van die bepaalde kalendermaand. Bovendien bepaalt ons common law dat opzegtermijnen samenvallen met de betalingsintervallen voor de huur.dit betekent dat als u elke maand huur betaalt, de opzegtermijn ten minste een maand van tevoren moet zijn. Met betrekking tot de opzegtermijn van de inbreuk bepaalt de wet dat dit een ‘redelijke’ termijn is indien partijen hierover geen overeenstemming bereiken. Wat “redelijk” is, hangt af van de feiten van elke zaak, en het Hof zal hierover beslissen. Dus als de partijen het erover eens dat de huurovereenkomst kan worden beëindigd door een van de partijen voor de natuurlijke conclusie, maar ze vergeten te bepalen hoe lang de vroegtijdige opzegtermijn moet zijn, dan is het antwoord dat ten minste een kalendermaand schriftelijke kennisgeving is vereist om over een vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst door een van de partijen te brengen, en het moet worden gegeven vanaf de 1e van de maand tot het einde van die maand. Dit is onder de voorwaarde dat deze opzegtermijn als “redelijk” wordt beschouwd – elk geval moet op zijn eigen feiten worden beoordeeld.

collisieregels

omdat er zoveel wetten zijn die van toepassing zijn op huurovereenkomsten voor woningen in een bepaalde situatie, is het vaak moeilijk om het aantal dagen te bepalen dat moet worden gegeven voor opzegtermijnen en opzegtermijnen. Het common law zal altijd ondergeschikt zijn aan elke wetgeving die later is aangenomen om een bepaald probleem aan te pakken. Elke wetgeving die het probleem in het algemeen aanpakt, zal normaliter ondergeschikt zijn aan wetgeving die later wordt vastgesteld om het probleem specifiek aan te pakken. Om de zaak verder te verwarren, zegt de wet consumentenbescherming (die niet specifiek is voor huurovereenkomsten) dat als de bepalingen ervan in strijd zijn met een andere wet, de wet die de consument de meeste bescherming biedt, van toepassing zal zijn.

er doen zich verschillende moeilijke vragen voor:

1. als uw huurovereenkomst zegt 7 dagen ‘inbreuk kennisgeving is vereist, maar de wet consumentenbescherming zegt 20 werkdagen’ schriftelijke kennisgeving is vereist om de huurovereenkomst te annuleren, hoe kunnen we verzoenen de twee?
2. is het nog steeds mogelijk om een huurovereenkomst te annuleren na de “derde staking” (dat wil zeggen derde schending) door een huurder, zonder nadere kennisgeving, zoals in veel huurovereenkomsten is voorzien, in het licht van de wet consumentenbescherming?
3. indien in een huurovereenkomst (mondeling of schriftelijk) de termijn voor vroegtijdige beëindiging niet is gespecificeerd, wordt de wet consumentenbescherming dan “ingevoerd” en ontstaat er een situatie waarin de huurovereenkomst helemaal niet voortijdig door een verhuurder kan worden opgezegd en alleen kan worden opgezegd na een schending door de huurder?

#1: Opzegtermijn van inbreuk en opzegtermijn

kijk eerst naar de bepalingen van de huurovereenkomst zelf. De meeste huurovereenkomsten bevatten een inbreukclausule, die een periode van een aantal dagen aangeeft die nodig zijn om de huurder van een inbreuk op de hoogte te stellen. Als er geen inbreuktermijn is gespecificeerd, is dit een ‘redelijke termijn’ in termen van het common law.

als u melding maakt van de inbreuk, en deze niet wordt verholpen in de opzegtermijn van de inbreuk, betekent dit dat u actie kunt ondernemen om aan te klagen voor wat verschuldigd is of zelfs dagvaarding uit te vaardigen en de goederen van de huurder te bevestigen door het oproepen van de hypotheek van uw verhuurder, maar u kunt de huurovereenkomst niet annuleren en uitzetten.

de reden hiervoor is dat u 20 werkdagen schriftelijk van tevoren de huurovereenkomst moet hebben opgezegd (en dus de huurovereenkomst moet zijn uitgezet, omdat u de huurovereenkomst niet kunt uitzetten zonder de huurovereenkomst te hebben opgezegd) in termen van de wet consumentenbescherming. Dus als u uiteindelijk denkt dat u de huurovereenkomst wilt of moet annuleren en uitzetten, kunt u dit pas doen na een schriftelijke opzegging van 20 werkdagen – gedurende welke tijd de huurder de inbreuk niet heeft hersteld. Veel verhuurders.

beide termijnen opnemen in hun kennisgeving van inbreuk, waarbij wordt gezegd dat als de inbreuk niet binnen 7 kalenderdagen wordt verholpen (of welk aantal dagen in de huurovereenkomst is bepaald, of welk aantal dagen redelijk is in termen van gewoonterecht), zij actie zullen ondernemen om verschuldigde bedragen terug te vorderen; maar als de inbreuk niet wordt verholpen in 20 werkdagen, dan zal de huurovereenkomst worden geannuleerd en de huurder uitgezet. Op deze manier geeft u één kennisgeving, maar deze is geldig voor beide perioden en de huurder wordt adequaat gewaarschuwd voor de gevolgen van niet-naleving, evenals hoe en wanneer hij de inbreuk moet verhelpen om die gevolgen te vermijden.

#2: Hoe een huurovereenkomst

te annuleren dit zijn clausules in een huurovereenkomst die bepalen dat wanneer een huurder de huurovereenkomst driemaal heeft geschonden (meestal met specifieke verwijzing naar betalingsachterstand), de verhuurder het recht heeft de huurovereenkomst zonder nadere kennisgeving aan de huurder te annuleren. In dergelijke gevallen zou de verhuurder de huurder geen derde kans geven om de inbreuk te verhelpen, maar zou hij gewoon een annuleringsbrief sturen.

het is echter de vraag of dit wettelijk toelaatbaar is in het licht van de wet inzake consumentenbescherming, die bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst slechts kan annuleren na een schriftelijke opzeggingstermijn van 20 werkdagen en nadat de huurder de inbreuk niet heeft hersteld.

het lijkt er dus op dat deze “derde staking” – clausules niet langer rechtsgeldig zijn. Volgens de auteur is dit een ernstig onrecht aan verhuurders, omdat het betekent dat ze voor altijd gedoemd zijn om late betalingen en andere schendingen van de huurovereenkomst door hun huurders te accepteren. Op voorwaarde dat de huurder de inbreuk met de opzegtermijn van 20 werkdagen herstelt, is de verhuurder niet gerechtigd om te annuleren. De enige manier om zich te ontdoen van een vervelende huurder in een dergelijke situatie zou zijn om de huurovereenkomst zijn volledige loop te laten lopen en te zorgen voor annulering zonder verdere verlenging.

# 3: Is er een vervroegde opzegtermijn als de huurovereenkomst niet specificeert, en wat is het?

1. indien de partijen zijn overeengekomen dat er een opzegtermijn van toepassing is en zij zijn overeengekomen wat die opzegtermijn is, kan elke partij de opzegtermijn annuleren door de vereiste kennisgeving aan de andere partij te doen. Dit geldt zolang de huurovereenkomst niet wordt beïnvloed door de bepalingen van de huurovereenkomst – dwz. wanneer de schriftelijke huurovereenkomst is verstreken en de partijen gewoon voortgezet met de huurovereenkomst op maandbasis daarna.
2. indien de huurovereenkomst een maandelijkse huurovereenkomst is zoals voorzien in de huurovereenkomst, kan de huurovereenkomst alleen door een van beide partijen worden opgezegd door middel van een schriftelijke opzegtermijn van één volledige kalendermaand.
3. indien de partijen in het geheel niet van mening waren dat vervroegde beëindiging toegestaan zou zijn, dan is dit geen andere optie dan zoals bepaald in artikel 3.2 hierboven, wat meer een weigering is om de huurovereenkomst opnieuw te verlengen dan een vervroegde beëindiging van de huurovereenkomst.

1. indien partijen zijn overeengekomen dat er een opzegtermijn van toepassing is, maar niet zijn overeengekomen wat die opzegtermijn is, dan treedt het common law in en moet een volledige kalendermaanden opzegtermijn volstaan – mits dit in de gegeven omstandigheden’ redelijk ‘is.

1. in sommige gevallen zal echter de wet consumentenbescherming van toepassing zijn-wat betekent dat als er een clausule voor vroegtijdige opzegging is die voorziet in opzegging door Overeenkomst wanneer de huurder de huurovereenkomst niet heeft geschonden, de Verhuurder zal worden uitgesloten van het geven van een dergelijke kennisgeving op grond van artikel 14 van de wet consumentenbescherming, die bepaalt dat overeenkomsten voor bepaalde tijd alleen kunnen worden geannuleerd op 20 werkdagen schriftelijke kennisgeving wanneer de huurder de huurovereenkomst daadwerkelijk heeft geschonden en de schending niet is verholpen. Het lijkt er echter op dat dit alleen van toepassing zal zijn wanneer de consumentenbeschermingswet gunstiger is voor de consument dan de andere wetten die op hetzelfde scenario van toepassing zijn. Dit komt omdat de wet consumentenbescherming uitdrukkelijk bepaalt dat wanneer er sprake is van een conflict met de bepalingen en andere wetgeving, het recht van toepassing is dat het meest gunstig is voor de consument. De auteurs zijn van mening dat dit een onredelijke situatie is die de wetgever voor de vastgoedsector heeft gecreëerd, omdat het enorme onzekerheid schept over de vraag wanneer vervroegde opzeggingsclausules zullen worden gehandhaafd, omdat wat in het ene geval gunstig is voor de consument, in het andere geval nadelig kan zijn voor de consument. Hopelijk zullen onze rechtbanken ons snel advies geven over hoe we door deze puinhoop moeten navigeren – maar tot die tijd, wees voorzichtig bij het vertrouwen op vroegtijdige beëindigingsclausules, omdat deze ongeldig kunnen worden gemaakt door de wet consumentenbescherming.

conclusie

om zeker te zijn, raadpleeg een ervaren vastgoedadvocaat voordat u een inbreuk en/of annulering en/of vroegtijdige beëindiging en/of verlenging of niet-verlenging verstuurt om ervoor te zorgen dat u niet merkt dat u uw vervelende huurder van accommodatie voorziet (en hem/haar schade betaalt) voor het onrechtmatig uitzetten van hen.

u kunt ook het volgende artikel interessant vinden-kan het niet betalen van uw tarieven, belastingen, water-en elektriciteitskosten leiden tot beëindiging van uw water-en elektriciteitsvoorziening?

(dit artikel is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en niet voor het verstrekken van juridisch advies. Voor meer informatie over het onderwerp kunt u contact opnemen met de auteur/s of de relevante provider.)