Do the Due: een complete Due Diligence gids en Checklist voor Homebuyers

het kopen van een huis is spannend, maar voordat u zich laat meeslepen dromen over hoe u uw meubels gaat opmaken, vergeet niet: Dit is een legale transactie. Als koper betekent dat dat je je due diligence moet doen vanuit zowel een praktisch als contractueel perspectief.

wat betekent due diligence in niet-zakelijk onroerend goed? En hoe weten kopers of ze het goed hebben gedaan?Cesi Pagano, een makelaar met meer dan 30 jaar ervaring in Orange County, Californië, zegt,

“het is belangrijk dat kopers elk detail bekijken. Sommige mensen richten zich gewoon op een huisinspectie en dat is niet genoeg. Een koper moet echt leren kennen het huis dat ze kopen, zodat er geen spijt.”

daarom hebben we deze gids voor due diligence samengesteld voor een homebuyer. Van area research tot titelonderzoek, we begeleiden u door het proces — en bieden u ook een afdrukbare checklist.

Wat is due diligence in onroerend goed?Due diligence verwijst naar de verplichting van de koper om het onroerend goed te onderzoeken en te begrijpen wat hij koopt voordat het huis eigendom overdraagt. In elk koopoffercontract is een bepaalde termijn vastgelegd waarbinnen de koper bepaalde due diligence-taken kan uitvoeren.

Wat moet er op mijn due diligence-checklist voor onroerend goedaankopen staan?

Pagano zegt dat als u uw due diligence checklist doorwerkt, uw makelaar uw beste hulpbron is. Zij moeten u helpen elk punt aan te pakken en hulp bieden bij het vinden van informatie.

ieders situatie is anders, maar uw agent kan vertrouwen op ervaring uit het verleden om u door deze belangrijke tijd te leiden.

onderzoek het gebied

je hebt het eeuwenoude onroerend goed adagium gehoord: locatie, locatie, locatie. En het is waar! Begrijpen wat het gebied is als en wat er komt in de nabije toekomst kan u helpen een verstandige beslissing homebuying.

vraag uw makelaar om u te helpen de huidige vastgoedmarkt in uw voorkeursgebied te peilen. Enkele dingen om op te merken:

• mediane huizenprijs: Bepaalde buurten hebben een hogere of lagere prijs. Vraag uw agent wat maakt huizen in de buurt a meer waard dan huizen in de buurt B.
• dagen op de markt: De snelheid waarmee huizen verkopen kan vertellen. Als huizen op de markt voor een tijdje, kunt u een betere deal te krijgen … maar is er een reden waarom kopers schuwen uit de buurt van een bepaald gebied?
• Aantal eigenaren-bewoners: vaak zien kopers een hogere eigenaar-bezetting als een indicatie van meer stabiliteit en tevredenheid met het gebied. Er kan meer “trots van eigendom” gezien in het onderhoud van naburige eigenschappen versus een buurt met een groot aantal verhuur.
• hoeveel huizen met afscherming: een hoog percentage van afschermingen zou een rode vlag kunnen zijn in termen van buurtwaardering, onderhoud en omzet.
• prijsgroei trends: heeft uw voorkeursbuurt een consistente prijsgroei in de loop van de tijd? Komt het overeen met de trends van andere buurten in de buurt?
• toekomstige ontwikkelingen: onderzoek alle commerciële grondaankopen of-leases in het gebied en zie hoe deze aansluiten bij uw wensen. U kunt blij zijn om te weten dat uw favoriete supermarkt beweegt in, of u kunt teleurgesteld zijn dat u zult moeten omgaan met extra verkeer.

bespreek gemeenschappelijke lokale huis problemen

voordat u koopt in een bepaald gebied, vraag uw agent — en de huidige bewoners, indien mogelijk — over alle unieke problemen die huiseigenaren bereid moeten zijn om te gaan met.

elk huis heeft onderhoud nodig, maar bepaalde locaties zijn meer vatbaar voor extra kosten als gevolg van het weer, flora of fauna.

sommige rode vlaggen om te overwegen kunnen zijn:

• in de omgeving van dieren die mogelijk schadelijk is voor stichtingen of groenvoorziening
• overstromingsgevoelige gebieden, of gebieden met een slechte drainage
• Bepaalde insecten of ongedierte die de potentie hebben om te vernietigen hout
• Zoute strand lucht die roest airconditioning sneller dan normaal
• Hoge bomen die kunnen bedreigingen vormen in stormen
• Invasieve vegetatieve soorten die beperken wat anders kan groeien
• Warmte of koude omstandigheden dat vereisen gespecialiseerde isolatie

het Vinden van een huis dat past bij uw behoeften

Voorkomen van de koper door wroeging prioriteit geven aan wat belangrijk voor je is. Maak een lijst van wat niet-onderhandelbaar is en een lijst van waar u bereid zou kunnen zijn om compromissen te sluiten. Voer uw lijsten door uw agent om ervoor te zorgen dat u realistisch bent binnen uw prijs punt en gebied.

Line-up van uw financiering

het krijgen van een hypotheek prekwalificatie en pre-goedkeuring helpt om ervoor te zorgen dat u niet overbelast financieel.

er is een verschil tussen de twee fasen. Prequalification meestal gewoon betekent dat een hypotheek professional neemt een kijkje op uw financiën (activa, inkomen, en andere schuld) en geeft u een schatting van de lening bedrag dat u kunt veroorloven.

Pre-Approval is daarentegen meestal een meer officieel proces waarbij de kredietgever meer documentatie van uw bankrekeningen nodig heeft en ook uw kredietgeschiedenis bekijkt. Pre-goedkeuring brieven zijn meestal goed voor 60 tot 90 dagen, dus niet in deze fase totdat je serieus bent over uw huis zoeken.

het is in uw belang om te zoeken naar goede hypotheekrente en voorwaarden voordat u vooraf goedgekeurd wordt. Alleen maar omdat je vooraf goedgekeurd door een bepaalde lening instelling betekent niet dat je verplicht bent om te gaan met die geldschieter voor uw hypotheek … maar het maakt zeker het proces makkelijker als je dat onderzoek op de front-end in plaats van klauteren nadat het aanbod is aanvaard.

vraag informatie van de verkoper

in veel staten zijn verkopers verplicht om alle bekende problemen met het huis te documenteren en openbaar te maken. Dit kan problemen met de fundering, dak, systemen, structuur, en nog veel meer.

praat met uw agent over de onthullingen om te bepalen wat u wel en niet zou moeten accepteren in uw specifieke situatie. Openbaarmaking kan en MOET invloed hebben op onderhandelingen.

echter, sommige staten gaan door een caveat emptor, of” koper pas op, ” regel als het gaat om onroerend goed, wat betekent dat de last op de koper ligt om het onroerend goed te onderzoeken. Als u woont in een caveat emptor staat, uw due diligence kan nodig zijn om meer gespecialiseerde inspecties (zie hieronder).

voor meer informatie over de openbaarmakings wetten in uw staat, zie onze mandated real estate disclosure guide.

bekijk de CC&Rs

als u verhuist naar een gebied met een huiseigenaren vereniging (HOA) of condo-owners association (COA), dan zullen er convenanten, Voorwaarden en beperkingen (CC&Rs) zijn die van toepassing zijn op de woning. Lees door deze regels, voorschriften, en vergoedingen, en zorg ervoor dat je goed met hen.

enkele voorschriften die u op de CC&R-documenten kunt vinden, zijn::

• huisdieren
• buitenarchitectuur en uiterlijk
• gebruik van en gedrag in gemeenschappelijke ruimtes (zwembad, fitnessruimte, clubhuis, speeltuin, enz.)
• of u uw huis kunt huren
• lawaai en gedrag
• Legaliteiten, contributies en beoordelingen

krijg een inspectie

een huisinspectie is misschien wel het belangrijkste punt van due diligence.

Dit is het moment waarop een professionele inspecteur door het huis loopt en eventuele problemen documenteert. Een typische huis inspectie moet tussen de twee en vier uur duren, en kopers zijn meestal toegestaan om aanwezig te zijn. Na de inspectie ontvangt u een gedetailleerd rapport samen met een samenvatting van eventuele problemen.

u en uw makelaar kunnen dan bespreken of de inspectie uw wens om het huis te kopen al dan niet verandert. Uw agent zal meestal een inspectie onvoorziene in uw aankoopaanbod, een waarin staat dat u het recht om opt-out van de aankoop voor inspectie-gerelateerde kwesties tijdens de due diligence periode.

in sommige gevallen kunt u de verkoper vragen om reparaties uit te voeren met betrekking tot de inspectie. Andere keren, de verkoper zou kunnen bieden contant bij het sluiten om te compenseren voor eventuele reparaties die je nodig zou kunnen hebben om te maken nadat u in te trekken. In een sterke verkoper markt, de verkoper kan weigeren om te betalen voor eventuele reparaties, het doorgeven van de kosten op u.

wanneer u een Inspecteur zoekt, kunt u het beste controleren of de inspecteur een vergunning heeft, aangezien een goede vergunning een indicatie is van opleiding, ervaring en geverifieerde aansprakelijkheidsverzekering. Maar niet elke staat kent inspecteurs toe, helaas. Als dat het geval is in uw staat, vraag uw makelaar voor een goede verwijzing.

overweeg speciale inspecties

algemene thuisinspecteurs kunnen alleen vinden wat ze kunnen zien. Als de inspecteur vermoedt dat er ongeziene problemen kunnen zijn, kunnen ze een speciale inspectie aanbevelen. Zoals de naam al aangeeft, worden speciale inspecteurs getraind om verder te gaan dan het oppervlakteniveau en te testen op meer gespecialiseerde problemen.

Sommige speciale inspecties, die je zou kunnen overwegen zijn:

• Toxine inspectie (radon, asbest, schimmel)
• Milieu-inspectie (bodem, lood verf, asbest)
• Stichting inspecties (scheuren, stabiliteit)
• dakinspectie (voor schade of leeftijd schattingen)
• Sanitair inspectie (buizen, goed, septische)
• Elektrische inspectie (vooral in oudere woningen)

Krijg een taxatie

Een taxatie is ontworpen voor het bepalen van de waarde van de woning. Een professionele taxateur zal het huis te vergelijken met andere nabijgelegen huizen, dan aanpassingen voor verschillende huis-specifieke kenmerken.

een taxatie is een belangrijk onderdeel van uw due diligence, in de eerste plaats omdat uw kredietgever het nodig zal hebben als u een hypotheek krijgt. Maar zelfs als u van plan bent om contant te betalen, is een taxatie in uw belang, omdat het een meer professionele waardering biedt.

dit zal u helpen verzekeren dat u een goede deal van het huis krijgt. Als de taxatie lager is dan uw aanbiedingsprijs, kunt u teruggaan naar de verkoper voor verdere onderhandelingen.

bestel een enquête

een enquête is een kaart van uw woning die de grenslijnen toont samen met eventuele erfenissen. (Erfenissen verwijzen naar het gebruik van de grond door iemand anders.) Enquãates zijn over het algemeen alleen nodig als u op zoek bent naar een landelijk onroerend goed of aanzienlijke oppervlakte. Bij grotere eigenschappen kunnen ze echter belangrijk zijn omdat de exacte coördinaten van de enquête op de akte worden vermeld.

een enquête is niet vereist door de meeste kredietverstrekkers als u in de meeste staten op zoek bent naar een niet-landelijk onroerend goed, in plaats daarvan vertrouwen ze op uw eigendomsverzekering. Maar op grotere eigendommen kunt u worden verplicht om een enquête te krijgen om financiering te verkrijgen en als er een discrepantie (bijvoorbeeld, een hek van een buurman inbreuk maken op het pand), dan moet het misschien worden opgelost voordat u kunt sluiten op uw hypothecaire lening.

begrijp alle zoneringswetten

vraag uw makelaar om uit te vinden of er zoneringswetten zijn die betrekking hebben op het onroerend goed.

soms verbiedt zonering bepaalde typen of aantallen structuren, zoals stacaravans of loodsen. Soms zonering wetten dicteren verhuur mogelijkheden of de soorten dieren die u kunt hebben op het terrein. Soms verbieden bestemmingsplannen het parkeren van bepaalde voertuigen of aanhangwagens. Zorg ervoor dat de bestemmingsvereisten werken voor uw levensstijl.

openbaar onderzoek uitvoeren

Pagano zegt dat het belangrijk is om contact op te nemen met twee lokale overheidsdiensten: de afdeling planning en de afdeling bouw en veiligheid.

de afdeling planning kan u vertellen of er inrichtingen zijn gepland die de waarde van uw woning kunnen beïnvloeden (zoals een gevangenis of afvalbeheerfaciliteit).

de afdeling bouw en veiligheid zal u kunnen vertellen wat voor soort vergunningen voor het pand zijn ingetrokken. Vergunningen zullen aantonen dat eventuele updates correct zijn gedaan. Ze zullen ook laten zien of er vullingen of bezuinigingen in het land zijn geweest, wat belangrijk kan zijn als je van plan bent om toe te voegen in de toekomst.

raadpleeg een bouwprofessional als u vragen hebt over de vergunningen in de woning.

controleer de overstromingszone van het huis

Controleer of het huis zich in een overstromingszone van FEMA bevindt. U kunt dit doen door het adres op te zoeken op de gedocumenteerde FEMA kaarten. Meestal wordt een FEMA-overstromingszone bepaald door hoogte vanaf zeeniveau.

als de woning zich in een FEMA overstromingszone bevindt, hebt u een overstromingsverzekering nodig. Dit is een apart beleid dat gemiddeld tussen de $550 en $1350 per jaar kost, afhankelijk van de locatie. Uw verzekeringsagent kan u helpen bij het verkrijgen van overstromingsverzekering, die wordt onderschreven door FEMA.

veilige huiseigenarenverzekering

het is het beste om ten minste drie offertes voor huiseigenarenverzekering te krijgen. Uw makelaar en andere huiseigenaren in het gebied kunnen aanbevelingen hebben.

bij het vergelijken van verzekeringskoersen, zorg ervoor dat de dekkingslimieten en aftrekbare bedragen overeenkomen op elke koers; op die manier kunt u goed bepalen welke verzekeringspremie een betere waarde is.

bespreek met elke verzekeringsagent welke dekkingsopties het beste zijn in uw scenario. Er kunnen bepaalde natuurrampen in uw gebied zijn waarvoor ze dekking aanbevelen — aardbevingen, zinkgaten, orkanen, enzovoort — waarvoor speciale voorwaarden nodig zijn.

maar het is ook belangrijk om niet oververzekerd te zijn. Kijk naar de woning dekking en zorg ervoor dat de vervangingskosten waarde passend lijkt. Vervangingskosten zijn meestal hoger dan de marktwaarde, omdat het cijfers in de mogelijkheid van de wederopbouw van het huis volledig nieuw van de grond af.

overweeg het bedrag van uw aansprakelijkheidsdekking

uw aansprakelijkheidsdekking is ontworpen om u en uw huis te beschermen in het geval dat iemand u aanklaagt voor letsel. Gezien de kosten van de gezondheidszorg in de Verenigde Staten, het verkrijgen van een redelijk bedrag van de aansprakelijkheid dekking moet zeker een deel van uw due diligence om ervoor te zorgen dat u het gevoel dat het voldoende is om potentiële claims te dekken.

praat met uw verzekeringsagent over de aansprakelijkheidsdekking die het beste is voor uw situatie. Bescherm uw investering!

koop een titelverzekering

titelverzekering moet een topprioriteit zijn omdat u uw due diligence doet. De title company zal een title review uitvoeren, die is ontworpen om eventuele erfgenamen of uitstaande pandrechten aan het licht te brengen voordat u het pand koopt.

maar een titeloverzicht is niet altijd volledig. Als de titel bedrijf iets mist, titel verzekering beschermt u tegen het vechten van de daaruit voortvloeiende juridische strijd.Pagano moedigt al haar kopers aan om hun due diligence serieus te nemen.

“het is beter om nu de tijd te nemen dan later spijt te hebben. Een huis is niet iets wat je gewoon terug kunt keren naar de winkel!”

vergeet niet, je hoeft niet te gaan door middel van deze due diligence proces alleen. Uw makelaar is er om te helpen elke stap van de weg. Zodra u uw due diligence hebt voltooid, kunt u er zeker van zijn dat u al het mogelijke hebt gedaan om uw huisaankoop tot een succes te maken.