Bij de aanschaf van een erfpacht flatscreen je moet nadenken over het aantal jaren links op de huurovereenkomst en de erfpacht risico ‘ s die u kunnen blootstellen aan. Er zijn twee redenen voor dit:
- uw hypotheekverstrekker zal waarschijnlijk een bepaald aantal jaren nodig hebben om op de huurovereenkomst te blijven en zal alleen uitlenen als de grondhuur’redelijk’ is; en
- het onroerend goed waarin u investeert is een actief – een actief met een korte huurovereenkomst en een vervelende grondhuur is veel minder waard voor toekomstige kopers, dus het is iets dat u moet beschouwen als een potentiële kosten tijdens uw eigendom van het onroerend goed. Een koper zal waarschijnlijk een kortere huurovereenkomst en/of een vervelende grondhuur gebruiken als een onderhandelingsinstrument om de verkoopprijs van het onroerend goed te verlagen. .
het 80-jarige probleem
het belangrijkste punt om te onthouden is dat een erfpacht een afschrijvend actief is. Naarmate een huurovereenkomst korter wordt, daalt deze in waarde, dat wil zeggen dat de flat minder waardevol wordt.
een ander probleem is dat, naarmate de huurovereenkomst korter wordt, de verlenging duurder wordt. Daarom is het altijd raadzaam om eerder vroeger dan later uit te breiden.
Huwelijkswaarde
een ander belangrijk punt om op te merken is dat wanneer een huurovereenkomst daalt tot minder dan 80 jaar, een aanvullende vorm van compensatie verschuldigd wordt aan de eigenaar als onderdeel van de prijs die verschuldigd is voor de huurovereenkomst. Dit wordt ‘huwelijkswaarde’ genoemd. Deze huwelijkswaarde zal sterk blijven stijgen naarmate de huurovereenkomst steeds korter wordt.
grondhuur
kredietverstrekkers zijn bijzonder nadelig geworden voor het verhogen of onredelijk verhogen van grondhuur en sommigen beginnen te weigeren op grond van bepaalde grondhuur verhogingen te lenen die voorheen voor hen aanvaardbaar waren.
Lease extension
Niki Adkins is een associate en een pachtspecialist.
Niki zegt: “Als u overweegt een huurovereenkomst te kopen die de 80-jarige leeftijd nadert of die al onder de 80-jarige leeftijd is gedaald, is het essentieel voor u om een huurovereenkomst te onderzoeken. In feite kunnen de meeste hypotheekverstrekkers een verlenging nodig hebben om te worden verkregen voordat ze tegen het onroerend goed zullen lenen. Onthoud ook dat, als u niet meteen een verlenging regelt, het waarschijnlijk is dat u dit moet doen voordat u het onroerend goed in de toekomst kunt verkopen. De eisen van de kredietverstrekkers veranderen week-op-week en daarom is het noodzakelijk dat u specialistisch advies inwint met betrekking tot de voorwaarden van een huurovereenkomst”.
punten te beschouwen als een potentiële koper van een onroerend goed met een short lease
er zijn twee mogelijke routes om een huurovereenkomst te verlengen.
- de verkoper die een wettelijke leaseverlenging initieert en het voordeel van dat proces aan u als koper toewijst (mits de verkoper twee jaar eigenaar is van het onroerend goed); of
- het kan mogelijk zijn voor uw verkoper om een informele leaseverlenging met de eigenaar af te sluiten en af te ronden voordat u contracten wisselt; waarbij de zaak in zijn geheel wordt behandeld voordat u de flat koopt.
wettelijke leaseverlenging
- de voorwaarden zijn vastgelegd, d.w.z. een extra 90 jaar op een peperkorrel erfpacht – daarom is de freeholder kan niet bieden u ongunstige voorwaarden;
- Als de te betalen prijs voor uw lease-extensie kunnen niet worden overeengekomen met de freeholder, kunt u zich wenden tot de Eerste-tier Eigendom Tribunaal voor de bepaling van de reële prijs te betalen;
- De freeholder is gedwongen in te vullen en niet in kan trekken – het dus niet uit of u op de hoogte bent van de aard van de freeholder ze zijn;
- uw verkoper kan namens u de Wettelijke kennisgeving doen als hij het voordeel van zijn twee jaar (of langer) eigendom aan u kan overdragen. U kunt vervolgens het lease-uitbreidingsproces voortzetten zodra de aankoop is voltooid;
- u zou een gereduceerde prijs voor de flat overeenkomen, rekening houdend met de kosten van de lease-uitbreiding.
informele lease-uitbreidingsoverwegingen
- de eigenaar kan ongunstige voorwaarden aanbieden omdat deze niet vast zijn (bv. een korte verlenging maar met een onredelijke verhoging van de grondhuur);
- er is geen bijstand van het First-tier Tribunal;
- de eigenaar kan zich op elk moment uit de transactie terugtrekken. Cruciaal is dat als u het onroerend goed op dat moment al hebt gekocht, u twee jaar moet wachten om uw eigen Wettelijke kennisgeving te doen, tegen die tijd is de huurovereenkomst twee jaar korter en “twee jaar duurder” om te verlengen;
- het is onwaarschijnlijk dat u weet hoe betrouwbaar de eigenaar in dit stadium is;
- als de verlenging is voltooid voordat u het onroerend goed koopt, betaalt u de volledige waarde voor het onroerend goed.
Niki concludeert: “er is veel te overwegen. We zijn erg blij om de pro ’s en con’ s van uw situatie en het pand te bespreken en begeleiden u door het proces. We behandelen vaak leaseverlengingen als onderdeel van een overdracht en klanten vinden het nuttig voor ons om beide aspecten naadloos te kunnen afhandelen met onze collega ‘ s in het Conveyancing Team hier bij Frettens. Neem contact op als we u kunnen helpen.”
Download meer informatie
we hebben een aantal fact sheets en gidsen over dit proces beschikbaar op onze Lease Extensions pagina.
ons team voor de uitbreiding van de erfpacht, gevestigd in Christchurch, bestrijkt ook alle gebieden van het land, aangezien het werk op afstand kan worden voltooid. Als u vragen heeft, hoeft u ons alleen maar te vragen bij Frettens. Bel 01202 499255 en we zullen blij zijn om te praten over uw situatie en u specifieke eisen.