a guide to French hypotheken

we verdiepen ons in de zaken van het veiligstellen van een hypotheek in Frankrijk en leveren de basisfeiten over Franse hypotheken en het kopen van Frans onroerend goed.

als u naar Frankrijk verhuist en in de verleiding komt daar een huis te kopen, vraagt u zich misschien af hoe moeilijk of duur het is om een Franse hypotheek te krijgen. Deze gids legt alles uit wat u moet weten voordat u uw droom Frans onroerend goed koopt.

deze gids, verstrekt door de Franse hypotheekmakelaar Private Rate, beantwoordt enkele belangrijke vragen over het verkrijgen van een Franse hypotheek:

• Mocht u onroerend goed te kopen in Frankrijk?
• hoeveel kunt u lenen in Frankrijk?
• franse hypotheek calculator
• belastingaftrek voor de frans-hypotheken
• Eisen en documenten voor het verkrijgen van een franse hypotheek
• Hoe toe te passen voor een franse hypotheek
• franse Soorten hypothecair krediet
• Hypotheek soorten die beschikbaar zijn in Frankrijk

Mocht u onroerend goed te kopen in Frankrijk?

de Franse vastgoedmarkt is een van Europa ‘ s belangrijkste goed functionerende vastgoedmarkten. Met lage hypotheekrente, is het gemakkelijk om de aantrekkingskracht voor expat kopers te zien.Uit gegevens van Groupe Credit Agricole is gebleken dat de verkoop in 2018 licht is gedaald, hoewel de huizenprijzen in sommige gebieden nog steeds aanzienlijk zijn gestegen. Zo zijn de Algemene prijzen in Frankrijk met 1,73% gestegen, maar in Parijs met bijna 7%.

volgens de Banque de France bedroeg de gemiddelde rente op een nieuwe hypotheek in December 2018 slechts 1,49%. Dat is een daling van 0,12% jaar-op-jaar, en het laagste niveau in bijna 16 jaar.

de kosten voor vastgoedtransacties bedragen echter ongeveer 10-15% van de aankoopprijs. Vermogenswinstbelasting is van toepassing als u het onroerend goed verkoopt (in totaal ongeveer 35-40%).

deze factoren zijn met name belangrijk voor de planning van een verblijf van minder dan vijf jaar; het is misschien niet mogelijk om de kosten in een korte tijd te compenseren.

een Franse hypotheekcalculator met een bijbehorende betaalbaarheidscalculator is hier beschikbaar.

hoeveel kunt u lenen in Frankrijk?Franse banken zijn even geïnteresseerd in het schrijven van hypotheken voor buitenlandse kopers als Franse staatsburgers. De typische Franse hypotheek staat een koper toe om tussen 70-80% van de waarde van een woning te lenen. Sommige Franse hypotheekmakelaars beperken zich tot slechts 50% voor niet-EU-onderdanen.

een bijzonderheid van Franse hypotheken is de wettelijke eis dat uw volledige verplichtingen – inclusief Huur, hypotheken en andere reguliere uitgaven – niet meer dan 30% van uw netto huishoudinkomen mogen bedragen.

als uw totale hypotheekbetalingen meer dan 30% van uw gezinsinkomen bedragen, kunnen de Franse banken geen verder krediet verstrekken.

het bedrag dat u in Frankrijk kunt lenen wordt dus beperkt door zowel de waarde van het onroerend goed als uw inkomen. Als je ouder bent dan 65, hebben de banken geen inkomen uit arbeid; alleen passief inkomen of pensioenuitkeringen worden in aanmerking genomen.

kosten voor het verkrijgen van een Franse hypotheek

Franse kredietverstrekkers rekenen doorgaans een set-up fee (frais de dossier), die kan worden vastgesteld of een percentage van de hypotheek. De Administratiekosten Voor het opzetten van een Franse hypotheek zijn onder meer::

• 1% origination / arrangement fee, met een minimum van € 350 (plus BTW). Dit kan variëren, dus er is een kans dat uw hypotheekmakelaar kan onderhandelen.
• kredietverstrekkers kunnen een waarderingsenquête verlangen, die doorgaans €250 kost.
• notariskosten kunnen in totaal ongeveer 6-8% bedragen voor een gebruikt onroerend goed, en 3-5% voor een nieuwbouw of onroerend goed van minder dan vijf jaar oud. De notariskosten zijn bij wet vastgesteld voor vele aspecten van de vastgoedtransactie.

id = “Borrowmoney” > hypotheekregels voor buitenlandse kopers

terwijl Franse banken krediet verlenen aan buitenlandse kopers, kunnen zij een aantal extra vereisten hebben.

om de beste Franse hypotheekrente te krijgen, kunnen Franse hypotheekverstrekkers niet-ingezetenen vragen een spaarrekening te openen met een minimumdeposito gelijk aan ten minste 24 hypotheekbetalingen. Als u bijvoorbeeld een hypotheek van €100.000 met een vaste Franse hypotheekrente van 1,5% voor 10 jaar heeft verzekerd, moet u mogelijk een kapitaal van ongeveer €15.000 afsluiten.

een bijkomende wettelijke vereiste voor het verkrijgen van een Franse hypotheek is de aankoop van een levensverzekering gelijk aan 120% van uw hypotheek, waarbij de kredietgever de begunstigde wordt genoemd.

individuele kredietverstrekkers kunnen ook een ziekte-en invaliditeitsverzekering eisen en kunnen kredietnemers van 50 jaar of ouder, of van meer dan 150.000 euro, vragen zich aan een medisch onderzoek te onderwerpen.

veel geldschieters zullen de geldnemer ook verzoeken een bewijs van verzekering op het terrein te verkrijgen, en eventuele verbeteringen daarop.

vereisten voor het verkrijgen van een Franse hypotheek

bij het aanvragen van de hypotheek moet u de volgende documenten verstrekken:

• kopieën van de paspoorten van de kredietnemer;
• bewijs van inkomsten;
• zelfstandigen moeten een set van geauditeerde cijfers voor drie jaar;
• bankafschriften van de laatste drie maanden;
• huidige huurovereenkomst;
• staat van activa;
• uitgevoerd verkoop-overeenkomst (voor de feitelijke hypotheek te bieden heeft, niet voor een voorlopige verbintenis);
• als het goed is nieuwe of te renoveren, geschreven schattingen of facturen uit de frans-geregistreerde handelaars en de kopieën van hun certificaat van verzekering;
• indien nieuwe verbeteringen moeten worden aangebracht op het onroerend goed, een eigendomstitel of een voorlopige verkoopovereenkomst voor de grond, de bouwvergunning en het bouwcontract en de bouwplannen;
• de eigendomsakte of leningakte met een volledige terugbetalingstabel indien het onroerend goed moet worden gefinancierd met een remortgage of een vrijgave van eigen vermogen.

Franse hypotheken zijn alleen beschikbaar met een koopovereenkomst.

in sommige gevallen kan het echter mogelijk zijn om van een hypotheekverstrekker een verbintenisverklaring (Pre-approval brief) voor ongeveer 350 euro, plus BTW, te verkrijgen. Dit zal u meestal toestaan om te onderhandelen met de verkoper en moet geldig zijn voor drie tot vier maanden.

hoe een Franse hypotheek aanvragen

het aanvragen van een Franse hypotheek is relatief eenvoudig en een zeer vergelijkbaar proces met andere landen.

het kan de moeite waard zijn verschillende hypotheekverstrekkers te raadplegen om te zien welke u de beste hypotheekrente geeft. In Frankrijk zijn er veel banken die hypotheken aanbieden aan buitenlanders, evenals gespecialiseerde hypotheekaanbieders die zich richten op het verstrekken van hypotheken en diensten voor expats.

als koper kunt u bij de kredietgever van uw keuze een officieel hypotheekaanbod aanvragen zodra de verkoper en de koper een volledige verkoopovereenkomst hebben ondertekend.de bank is ervan verzekerd dat de koper de lening kan betalen (volgens Franse normen) en dat de waarde van het onroerend goed de leningaanvraag ondersteunt.

zodra de hypotheek is aanvaard, zal de lening door de leningverstrekkende instelling definitief worden goedgekeurd.

soorten Franse hypothecaire kredieten

er zijn drie soorten Franse leninggaranties of effecten beschikbaar voor buitenlandse investeerders op hun lening. Terwijl internationale kopers meer vertrouwd zijn met een conventionele hypotheek, kunnen inwoners in Frankrijk kostenbesparingen vinden in de andere hypothecaire kredieten die in Frankrijk worden aangeboden.

conventioneel

een notaris verzorgt conventionele hypotheken. Zij rekenen een vergoeding van ongeveer 2% van het hypotheekbedrag om alle verkoopdocumenten in te vullen en te registreren.

de notaris zorgt er ook voor dat aan alle voorwaarden van de vorige hypotheek op het onroerend goed wordt voldaan om de weg vrij te maken voor de hypotheek van de nieuwe koper en dat volledig aan de vereisten van de nieuwe hypotheek wordt voldaan. Dit is meestal in aanvulling op administratiekosten in rekening gebracht door de hypotheekverstrekker.

Priority Lien

Dit is een populaire hypotheek in Frankrijk, aangezien de notariskosten voor deze dienst lager zijn (slechts ongeveer 1%) omdat er geen verplichting is om zegelrechten te betalen (publicité fonciere). Het is zeer vergelijkbaar met een conventionele hypotheek, behalve dat de hypotheek de eerste prioriteit heeft op alle andere kosten op het onroerend goed.

het kan mogelijk zijn deze hypotheek te verkrijgen voor een langere kredietperiode van maximaal 50 jaar; dit komt zeer zelden voor. Het is echter alleen beschikbaar voor oude woningen. Het staat de koper ook niet toe om meer te lenen tegen de waarde van zijn eigendom (bijvoorbeeld om renovaties te financieren).

institutionele garantie

dit is een nieuwere hypotheekoptie beschikbare Franse banken. Zij hebben tot doel de financieringskosten van hypotheken te verlagen.

het gaat om het aangaan van een lening onder de institutionele garantie la société de cautionnement, die wordt beheerd door een groep organisaties. Het basisidee is dat het risico van een hypotheek wanbetaling wordt verdeeld over alle deelnemende kredietverstrekkers.

met dit systeem treedt de wederzijdse geldschieter op als garant; in ruil daarvoor betaalt de geldnemer de geldschieter een garantievergoeding die evenredig is aan het geleende bedrag, waarbij de kosten en provisies voor de registratie van hypothecaire leningen worden geëlimineerd.

dit betekent dat transactiekosten een arrangementvergoeding zijn van minder dan 1% plus de kosten voor het opzetten van de garantie (1,5–2%). In sommige gevallen kunt u 75% van de laatste vergoeding terug krijgen aan het einde van uw hypotheek.

dit soort hypotheken is doorgaans goedkoper op te zetten. Het kan gunstig zijn voor kortere leningen, omdat er geen sancties zijn als u een hypotheek inwisselt, in tegenstelling tot andere opties.

dit is beschikbaar voor zowel nieuwe als oude woningen – hoewel een goede kredietrating en inkomsten doorgaans noodzakelijk zijn. Het is alleen beschikbaar voor inwoners van Frankrijk.Een van de belangrijkste in deze garanties gespecialiseerde organisaties is Le Crédit Logement, maar zoek naar de acroniemen SACCEF en CNP om andere Wederzijdse geldschieters te vinden. Sommige grote banken hebben hun eigen borg: CAMCA( Crédit Agricole), CMH (Crédit Mutuel) en SOCAMI/SOPACEF (Banques Populaires).

in Frankrijk beschikbare hypotheken

Frankrijk heeft een gevestigde hypotheekindustrie en veel ervaring met buitenlandse kopers. U kunt echter minder productvariaties vinden dan in andere landen.

hypotheken met uitsluitend rente

leningen met uitsluitend rente worden steeds populairder in Frankrijk. Als buy-to-let hypotheken zijn niet echt beschikbaar, Dit is populair voor beleggers met de bedoeling van het verhuren van hun woning uit.

aangezien de hypotheekrente aftrekbaar is van de huuropbrengsten, kan deze hypotheekvorm de maandelijkse betalingen voor de belegger aanzienlijk verminderen. In combinatie met de renteloophypotheek kan de investeerder ook kiezen voor een lijfrente die het leenbeginsel afbetaalt aan het einde van de looptijd.

Franse hypotheken met vaste en variabele rente

kredietnemers kunnen ook kiezen tussen hypotheken met vaste en variabele rente. Vastrentende hypotheken worden vaak tegen een hoger tarief geplaatst, maar bieden wel zekerheid.

een interessant vastrentend hypotheekproduct is een flexibele hypotheek. Dit product biedt de zekerheid van een vaste rente, maar stelt leners in staat om hun maandelijkse betalingen te variëren op basis van hun individuele omstandigheden.

doorgaans stelt de kredietgever boven-en ondergrens van de betalingen vast, maar in sommige gevallen kunnen betalingen voor maximaal twee jaar worden opgeschort of tot 30% worden verhoogd voor een snellere uitbetaling.

de percentages voor deze functies kunnen hoger zijn. Kies voor hen als je denkt dat je ze zeker zult gebruiken.

hypotheken met variabele rente in Frankrijk hangen af van de Euribor-rente van drie maanden of een jaar plus een marge van 1-3%, zodat het moeilijk kan zijn een transparant beeld te krijgen van de lange rente.

een populaire variant op de variabele rentehypotheek is de prêt à taux révisable non cape mais à échéances plafonnées. Dit product heeft een volledig variabele rente, maar de betalingen van de lener hebben een bovengrens.

hoewel het onwaarschijnlijk is, is het mogelijk dat de kredietnemer onbedoeld een renteloophypotheek krijgt als de rente aanzienlijk stijgt.

overbruggingskredieten

kredietnemers in Frankrijk hebben ook toegang tot overbruggingskredieten, die speciaal zijn ontworpen voor kopers die klaar zijn om onroerend goed te kopen, maar wachten op de verkoop van hun bestaande onroerend goed. Dergelijke leningen zijn kortetermijnoplossingen. U kunt ze echter met maximaal twee jaar verlengen.

u kunt meer informatie lezen over hypotheken in Frankrijk voor expats.

fiscale overwegingen voor Franse hypotheken

er zijn drie belangrijke vormen van hypotheekgerelateerde belastingvermindering die u kunt krijgen bij het betalen van belastingen in Frankrijk.

een daarvan is de aftrekbaarheid van hypotheekrente op huurinkomsten. Als u een Frans onroerend goed koopt en het geheel of een deel van het jaar verhuurt, is uw hypotheekrente een directe bedrijfskosten ten opzichte van uw huurinkomsten.

voor Franse onderdanen en expats met een geldig verblijfsvisum geldt dus de belasting op inkomsten uit onroerend goed op de huuropbrengsten minus de rentebetalingen. Voor niet-ingezetenen daalt de belasting op huurinkomsten echter tot 25% van die voor ingezetenen.

het Franse recht staat ook hypotheekrenteaftrek toe op de Franse successierechten. Dit kan een aanzienlijke aansprakelijkheid zijn voor degenen die uw eigendom erven.

de successierechten zijn complex en zeer situationeel. Spreken met een gekwalificeerde belastingadviseur is aan te raden als een voorloper van het kopen van Frans onroerend goed of het afsluiten van een Franse hypotheek.

de derde vorm van hypotheekaftrek is alleen van toepassing op personen die onderworpen zijn aan de Franse vermogensbelasting.

nieuwe vermogensbelastingregels die in januari 2018 zijn ingevoerd, betekenen dat iedereen met een onroerend goed ter waarde van €1,3 miljoen of meer wereldwijd een extra belastingtarief moet betalen. Niet-ingezetenen hoeven dit alleen te betalen op onroerend goed in Frankrijk.

de tarieven op basis van de waarde van het onroerend goed zijn als volgt: