Squatting er handlingen med å bruke tom, nedlagt og forlatt eiendom. Hvis en husokkupant oppfyller visse krav, kan de kreve tittelen til eiendommen etter en viss tid under loven om ugunstig besittelse, eller det som er kjent som «husokkupanter rettigheter».
Ugunstig besittelse
Squatters rettigheter opererer for å håndtere oversett land der den opprinnelige eieren har vært død eller fraværende i lang tid. Teorien om loven om ugunstig besittelse innebærer en forpliktelse for en eier å bruke, vedlikeholde og forsvare land. Hvis landet blir forsømt i lang tid, vurderer loven at den opprinnelige eieren har forspilt sin rett til å beholde den.
Lover for ugunstig besittelse varierer mellom stater og territorier, men det er generelle kriterier som må oppfylles:
- fordringshaveren må ha hatt eksklusiv, åpen og saklig besittelse av landet uten samtykke for et sammenhengende antall år;
- besittelsen var åpen og ingen hemmelighet, slik at en outsider ville anta at saksøkeren hadde eierskap til det;
- besittelsen skjedde fredelig, dvs.uten makt eller vold;
- saksøkeren viste en intensjon om å eie landet.
Bevis som må følge et krav om ugunstig besittelse inkluderer:
- en undersøkelse av landet av en lisensiert landmåler;
- erklæringer fra søkeren og vitner som vitner om arten og omfanget av okkupasjonen;
- en landvurdering;
- å gi varsel til alle med interesse i landet.
erklæringene kan omfatte bevis på endring av låser på bygninger, reparasjon av eiendom, betaling av regninger og priser eller leasing av land til andre.
Queensland
en negativ besittelse krav kan gjøres mot en eier etter 12 år. Et krav er gjort Til Titler Queensland.
New South Wales
en negativ besittelse krav kan gjøres mot en eier etter 12 år. Et krav Om Å Krone land kan gjøres etter 30 år. Et krav er gjort TIL NSW Land Registry Services.
McFarland v Gertos
Det siste tilfellet Av McFarland v Gertos satte squatters rettigheter i nasjonal spotlight. I 2018 tildelte Nsw Høyesterett eierrettigheter til en eiendomsutvikler som tok i besittelse av et ledig og forlatt 3-roms hjem han fant i Sydney i 1998. Bill Gertos reparerte og renoverte hjemmet, og leide det ut. Eiendommen hadde stått tom siden sin siste leietaker døde samme år. Slektningene til den sist oppførte eieren utfordret Gertos krav og hevdet at De ikke var klar over at de hadde rett til eiendommen, til de ble kontaktet av politiet i 2017. De hevdet at eiendommen aldri ble forlatt. Dommeren fant: «Mr Gertos lyktes i å ta og opprettholde fysisk forvaring av landet, til utelukkelse av alle andre, og han har antatt stillingen som utleier.»Mr Gertos, som brukte mer enn $140.000 på eiendommen, solgte den i 2020 for $ 1,4 millioner.
Victoria
The Limitations Of Actions Act 1958 fastsetter at en negativ besittelse krav kan gjøres mot en eier etter 15 år. Det sier også at et slikt krav ikke kan gjøres over Krone land, jernbanespor, vannmyndigheter, råds land eller felles eiendom. Et krav er gjort Til Arealbruk Victoria.
Tasmania
en ugunstig besittelse krav kan gjøres mot en eier etter 12 år. Et krav er gjort Til Land Titles Office.
Sør-Australia
en negativ besittelse krav kan gjøres mot en eier etter 12 år. Et krav Om Å Krone land kan gjøres etter 60 år. Et krav er gjort Til Land Services SA.
Western Australia
skadelidte må vise besittelse av landet i minst 12 år, eller i noen tilfeller minst 30 år der den registrerte eieren har en funksjonshemming.
en søknad er gjort Til Registrar Of Titles (Landgate), eller via saksbehandling i Høyesterett hvor Det er innvendinger mot En Landgate søknad.
Australian Capital Territory
Ugunstig besittelse er ikke en del av land lov I LOVEN.
Northern Territory
Ugunstig besittelse er ikke en del av land lov I NT.
Bestrider et krav
bevisbyrden er på søkeren som hevder at squatters har rett til å vise negativ besittelse på sannsynlighetsbalansen. Den registrerte eieren av landet kan legge inn en advarsel over landet og heve fakta for å motbevise kravet, for eksempel bevis på å komme inn i landet, bestille søkeren å forlate landet, eller fjerne et gjerde eller en bygning i løpet av okkupasjonen. Det beste beviset er skriftlig bekreftelse på at personen okkuperer landet under en avtale.
For råd eller representasjon i enhver juridisk sak, vennligst kontakt Armstrong Legal.