Selv Lagring Konstruksjon: Hva Er Kostnaden?
23. februar 2021 * Steve Hajewski, Markedsføringsleder
hvis du har bestemt deg for at du vil investere i ditt eget selvlagringsprosjekt, vil det være en av dine første oppgaver å lage et byggebudsjett. Det vil også bli stadig forbruker.
Mange nye utviklere ende opp med en klassisk kylling og egg problem. Du vil vite om et prosjekt er verdt før du investerer i designarbeid. Men du må investere i designarbeid før leverandørene / entreprenørene kan gi deg en solid pris for sitt arbeid.
løsningen her er at du må forstå hvem du oppretter et budsjett for. I de tidlige stadiene av planlegging oppretter du et budsjett for din egen beslutningsprosesser. For å lage dette budsjettet må du ha en grov visjon om hva du oppretter. Målet ditt med å skape dette grove budsjettet er å avgjøre om du er villig til å investere pengene i designarbeidet for å starte virksomheten din.
Grov budsjettering-Spørsmål å stille deg selv før du begynner
- hvordan vil jeg administrere eiendommen min? Hvis du forventer å kjøre en ubemannet eiendom, vil du sannsynligvis måtte planlegge for et sted å installere (og budsjett for) en selvbetjent kiosk og gate. Hvis du forventer å ha en leder nå eller i fremtiden, må du budsjettere for et kontor eller i det minste planlegge å legge til plass for å legge til en senere. Din lederstil vil påvirke anlegget design og administrasjonskostnader.
- Hva slags lagringsanlegg forventer jeg å bygge? Vil det være typiske drive up-enheter, eller er du rettet mot et marked der klimakontrollert eller multi-story forventes? Eller kanskje du ønsker å fokusere på store enheter for båt og RV eiere. Forstå kunden skal hjelpe deg å forstå omtrent hva slags bygninger du vil bygge, som påvirker kostnadene og arealbruk.
- hva er mine prioriteringer for kontantstrøm? Hvis du er godt etablert, kan du velge å bygge en større innledende fase. Det vil ta lengre tid å bryte jevn; men å bygge større kan redusere kostnadene per sq ft og redusere antall ganger du trenger for å håndtere bryet med å få planlegging styret godkjenning, byggetillatelser, ekstra lån og byggeprosessen. Eller kanskje du er en ny utvikler, og du må nå en positiv kontantstrøm så raskt som mulig.
med disse elementene i tankene er du klar til å begynne å grave inn. Målet ditt vil være å utvikle noen» ballpark » priser. Ved ballpark snakker jeg omtrentlige kostnader per sq ft. Mange nye utviklere ikke fullt ut setter pris på hvor mye tid som en entreprenør bruker forbereder en formell sitat. Hvis du ringer en travel entreprenør og be ham eller henne til å gi et bestemt forslag for deg, men du ikke presenterer en detaljert prosjektplan, du setter deg opp for skuffelse. I grov budsjettering modus, er du ute etter enkle budsjettnumre.
prosjektbudsjettlinjeelementene bør inkludere (begynner med de dyreste elementene): Land, gradering, bygninger, betongfundamenter, innkjørsler, adgangskontroll, elektrisk/belysning, anleggsarbeid, landskapsarbeid, skilting, tillatelser og bollards. Andre elementer som du må vurdere er brannhydranter eller sprinklere, kontor ferdig, omfattende gradering, og arkitektoniske funksjoner. Min egen erfaring er at en enkelt story drive up eiendom vil koste rundt $40 til 45 per sq ft (pluss land) for å utvikle seg, og en klimakontrollert eiendom vil være rundt $ 60 til 70 per sq ft pluss land. Husk disse tallene er med eieren fungerer Som Hovedentreprenør. Legg til 15% hvis du trenger å ansette EN GC. I budsjetteringen vil du også planlegge for bankgebyrer, en beredskap på ca 10% og oppstartskontanter for å betale boliglånet ditt mens du leier opp.
den neste komponenten av din økonomiske prognose er inntektsprojeksjon. Hvis du ikke eier land, ikke bruke tid på å bli sugd ned i detaljene. I grov budsjettering, tenk i form av kostnader og inntekter per sq ft. Ved hjelp av leiepriser for nærliggende eksisterende eiendommer, bestemmer du leieprisen per sq ft. Jeg har funnet ut at gjennomsnittskostnaden for en 10×10 og 10×15 gir deg en god inntekt per sq ft-nummer som du kan bruke i beregningene dine. For å være mer konservativ, bruk større enheter for estimatene dine, siden de vil ha lavere inntekt per sq ft. Din neste oppgave er å finne ut hvilken prosentandel av partiet du ser på vil være buildable. Vi har funnet ut at for tradisjonelle kjøre opp bygninger, din har ca 30 til 35% av mye bli rentable plass. Med bredere klimastyrte bygninger kan du oppnå 45 til 50% dekning. Resten vil være grønn plass og innkjørsler. Multipliser den månedlige inntekten per kvadratfot ganger den rentable sq ft for å komme opp med potensielle inntekter.
Bevæpnet med byggekostnader og potensielle inntekter, må du opprette et estimat av dine månedlige utgifter. Ditt boliglån er normalt din største utgift – så se på byggekostnaden din minus nedbetalingen din, og du kan bruke en lånekalkulator til å estimere din månedlige bankbetaling. Bankers vil være nølende til å sitere deg en rente uten å vite mer om deg og detaljene i prosjektet. Du vil øke bankens komfortnivå ved å be om et budsjettområde på en telefonsamtale i stedet for å kreve at han eller hun skriver ned et nummer i en e-post. Dine gjenværende utgifter å vurdere er (begynner med de største) eiendomsskatt, ansatte (hvis du vil ha noen), kredittkortbehandlingsgebyr, verktøy, forsikring, snørydding/gressklipping og markedsføring. Kiosk serviceavgifter og programvareabonnementer bør også vurderes hvis det er aktuelt.
hvis dette ikke har skremt deg ennå, er du klar til å sette alt sammen og se hvor du går i stykker. Dine månedlige utgifter for et fullført nettsted bør ikke være mer enn 70% av inntektene. Hvis de er, er kostnadene for høye, leiepriser for lave, eller du må passe flere enheter på eiendommen. I den innledende fasen av et prosjekt, kan break even være høyere, og det er normalt hvis lang rekkevidde fullført området prognosen gir attraktive resultater.
for den elektroniske versjonen av denne tilnærmingen til å skape en økonomisk projeksjon, besøk / ressurser / kostnadskalkulatorer/basic-investment-calculator/. Dette online verktøyet lar deg slå inn variablene som jeg har diskutert, og vil bruke tallene dine til å produsere en break even-projeksjon og 2 års kontantstrøm. Din kontantstrømprojeksjon er en viktig del av planleggingen, spesielt hvis du bruker ET sba-utlånsprogram. SBA programmer krever at prosjektet bryte selv i 2 år eller mindre.
denne tidlige grove budsjetteringen er en enormt viktig del av selvlagringsutviklingen – hvis denne analysen viser at et prosjekt er en dud, kan du videreføre muligheten uten å investere i designarbeid. Denne foreløpige budsjetteringsmetoden kan også hjelpe deg med å identifisere det maksimale du kan betale for en pakke og fortsatt tjene penger. Forhåpentligvis viser resultatene et attraktivt prosjekt. Hvis det er tilfelle, er ditt neste skritt å få eiendommen under kontrakt, og deretter begynne å jobbe med din lokale sivilingeniør på detaljert planlegging.
Dette er også punktet hvor du bør vurdere en mulighetskonsulent. Å ha en tredjepart konsulent veie inn på prosjektet kan hjelpe deg å unngå kostbare feil, og kan være nødvendig av utlåner.
med en eiendom under kontrakt og planlegging underveis, er du nå klar til å begynne å samarbeide med dine handler om designarbeid og detaljerte forslag. Når du arbeider gjennom denne prosessen, er målet ditt å erstatte hver ballparked linjeelement på budsjettet med et detaljert forslag fra leverandørene. Når du er klar til å lukke på lånet ditt, vil banken din kreve denne dokumentasjonen.
jeg kommer til å pakke denne artikkelen opp med en massiv ord av forsiktighet om den endelige budsjettering og prosjektfinansiering. Råmaterialene som brukes i konstruksjonen kan variere i pris, noen ganger raskt. Situasjonen som du som utvikler vil unngå, er å få sitater, få finansiering basert på disse sitatene, og deretter finne ut at fem måneder senere når du prøver å bestille materialer, at sitatene ikke lenger er gyldige.
svaret på denne situasjonen er at du bør sørge for at alle sitater er gyldige umiddelbart (og oppdatere budsjettet) før du lukker på finansiering. Sørg for at kontraktene dine tillater levering i en realistisk tidsramme-diskuter dette i dybden med leverandørene dine for å være sikker på at den avtalte prisen vil tillate tidsrammen du trenger materialer på arbeidsstedet. Til slutt, prøv å bygge i en sunn beredskap. Når finansiering er på plass, utføre alle materialer og arbeidskontrakter.
Til Tross for all galskapen i vår verden i dag, er det en flott tid å bygge. Rentene er lave, og prisene og etterspørselen etter selvlagring forblir høy. Lykke til med ditt neste prosjekt.