Av Ernest Gnan, Oesterreichische Nationalbank (OeNB) Og European Money And Finance Forum. 1
Pengepolitikken påvirker boligprisene gjennom rentenivået(kredittkostnad, diskonteringsrente, attraktivitet mot andre investeringer). Boligmarkedet påvirker samlet etterspørsel gjennom byggevirksomhet og dens innflytelse på forbruk (formue og inntektseffekter). Booms og byster kan true finansiell og makroøkonomisk stabilitet, og dermed til slutt også mate gjennom til konsumprisveksten. Sentralbankene kan dermed ikke ignorere utviklingen i boligmarkedet. Men pengepolitikken er for grov et instrument for å målrette boligprisene. En ny klasse av instrumenter – makrotilsynspolitikk-har blitt opprettet og fyller dette gapet siden Den Globale Finanskrisen. Videre er boligprisene vesentlig drevet av strukturell boligpolitikk som påvirker boligtilbud og etterspørsel. Samtidig bidrar også eierboliger i konsumkurven til å gi denne viktige delen av husholdningenes utgifter tilstrekkelig næring til sentralbankenes reaksjonsfunksjoner. Mens pengepolitikken over hele verden utvilsomt har spilt en sentral rolle i å inneholde det økonomiske nedfallet FRA COVID-19, må potensielle bivirkninger, som å skyte opp boligprisene, og proportionaliteten til langvarige ukonvensjonelle pengepolitiske tiltak, få økende oppmerksomhet når økonomiene hopper tilbake fra COVID-krisen.
hvorfor bør sentralbanker ta hensyn til en bestemt sektor som boligmarkedet?
Sentralbanker over hele verden har mandat til å sikre prisstabilitet, underlagt dette (eller parallelt med, SOM I Us Fed) også med å støtte vekst og sysselsetting. Deres prisstabilitetsmål er vanligvis laget når det gjelder konsumprisvekst. Pengepolitikken er et ganske «grovt» instrument, som påvirker samlet etterspørsel bredt, og som regel ikke kan rettes mot utviklingen i bestemte sektorer. Så hvorfor skal pengepolitikken bry seg om utviklingen i en bestemt sektor som boligmarkedet?
det er flere kanaler der boliger er relevante for overføring av pengepolitiske impulser som endringer i offisielle renter eller i obligasjonsmarkedsrenter gjennom QE. For det første påvirker nivået på kortsiktige og langsiktige renter boliglån kreditt priser. Så, det gjør kjøpe et hjem mer (eller mindre) rimelig. Etterspørselen etter boliger – og dermed sysselsetting, samlet etterspørsel og til slutt også konsumprisveksten-stiger (eller faller). Boliglån utgjør 77% av husholdningenes samlede låneopptak i euroområdet (ECB, 2021). Veksten i euroområdets boliglån fortsatte sin oppadgående trend observert siden 2016 for å nå rundt 5% i nominelle termer sist. I 2019 utgjorde brutto verdiskaping i byggebransjen henholdsvis 5,4% og 5% AV BNP, med et bredt spekter av 1,7% til 7,4% PÅ TVERS AV EU-land. Byggeprosjekter finansieres vanligvis i betydelig grad gjennom kreditt. Så finansieringskostnadene har en potensielt sterk effekt på byggeaktiviteten.
Figur 1. Boliger utgjør en stor del av husholdningenes utlån og er en viktig økonomisk sektor
Positive og negative formue-og inntektseffekter fra boligprisøkninger
For Det Andre påvirkes verdien av en eiendel av netto nåverdi av inntektsstrømmen fra denne eiendelen. Når det gjelder boliger, kan denne inntekten enten være leieinntekter eller den implisitte inntekten fra å bruke huset(i tilfelle eierboliger). Hvis diskonteringsrenten faller (som antydet av lavere offisielle renter), stiger netto nåverdi av et hjem. Løsere pengepolitikken dermed ceteris paribus, hever eiendomsprisene. Denne økningen i boligprisene kan påvirke husholdningenes forbruk på ulike måter. For det første kan det medføre at husholdninger føler seg rikere og kan ta ut et ekstra boliglån på huset deres, for å finansiere andre utgifter. I dette tilfellet observerer vi en positiv rikdomseffekt. Omvendt kan stigende boligpriser også innebære at for eksempel unge husholdninger må bruke en høyere brøkdel av disponibel inntekt på boliger, og la mindre til annet forbruk (se F.EKS. OECD, 2021). I dette tilfellet vil det være en negativ inntektseffekt fra stigende boligpriser. Om de positive eller negative rikdom og inntektseffekter råde, avhenger av brøkdel av huseiere versus leietakere og demografiske faktorer. Hvis for eksempel huseiere som drar nytte av rikdomsøkninger, har lavere tilbøyelighet til å konsumere enn de som bare kjøper et hjem, vil nettoeffekten på samlet forbruk trolig være negativ.
tilsvarende vil stigende husleier (som er den sannsynlige konsekvensen, med noe forsinkelse og til en viss grad, avhengig av landenes institusjonelle og juridiske rammer, av høyere boligpriser) være til nytte for utleiere, mens leietakere vil ha mindre av inntekten igjen til annet forbruk. Forutsatt at leietakere er rikere og har lavere tilbøyelighet til å konsumere enn leietakere, vil en økning i boligpriser og leier til sammen dempe forbruket for ikke-boligvarer. En svært lignende argument gjelder husholdninger som tar opp et lån for å finansiere sine hjem: høyere boligpriser innebærer behovet for et større lån, noe som innebærer lavere disponibel husholdningsinntekt etter låneservice.
rikdom og inntektseffekter fra boligprissvingninger innebærer således også betydelige omfordelingseffekter på tvers av enkeltpersoner og demografiske grupper (se F.EKS. OECD, 2021).
Figur 2. Eiendomsprisutviklingen i euroområdet
Boliglommer og byster truer finansiell og makroøkonomisk stabilitet
det er en annen grunn til at sentralbankene nøye ser på boligmarkedsutviklingen, som har fått fremtredende rolle i Den Globale Finanskrisen (GFC): boligmarkedsbobler kan utløse og brenne økonomiske bommer, som senere ender opp i dype byster. Pengepolitikken kan drivstoff slike boliger lenser ved å gjøre kreditt veldig billig, og dermed oppmuntre overdreven innflytelse blant husholdninger. Eiendomslenser kan også på et mer strukturelt nivå medføre at en overdreven brøkdel av økonomisk aktivitet går i konstruksjon (som det var tilfelle i flere land før GFC). Når boligboblen brister, kan en dyp finanskrise være resultatet, noe som krever at sentralbanken tar nødtiltak for å forhindre et sammenbrudd i finanssystemet, men også for å dempe den resulterende lavkonjunkturen og det medfølgende overdrevne fallet av konsumprisveksten, langt under sentralbankens mål, potensielt til og med inn i negativt territorium. Noen økonomer hevder dermed at sentralbankene skal «lene seg mot vinden» i møte med stigende eiendomspriser. Selv om sentralbanken kanskje ikke retter seg mot formuespriser, kan det være berettiget å lene seg mot vinden, siden det også bidrar til å dempe overdreven svingninger i konsumprisveksten som kan utløses av eiendomsmegler og byster. Andre hevder at en slik» preemptive » pengepolitisk innstramming medfører høye makroøkonomiske kostnader i form av forutgående sysselsetting og produksjon. Pengepolitikken er ifølge denne oppfatningen for grov et verktøy for å ta hensyn til eiendomsprisene og bør utelukkende fokusere på konsumprisveksten.
Makrotilsynspolitikker som et nytt verktøy for å håndtere boligsykluser
det er derfor, spesielt etter GFC, det er enighet om at et ekstra sett med instrumenter,» makrotilsynsregler», bør brukes for å kjøle ned overoppheting av eiendomsprisutviklingen, for eksempel ved å øke lån-til-verdi-forhold eller låneservice-til-inntekt-forhold som brukes av bankene når de gir boligkreditter (se f. eks. ESRB, 2021, ECB, 2021 og OECD, 2021). Disse nye retningslinjene har blitt implementert over hele verden, og erfaring samler seg i deres søknad. Vær imidlertid oppmerksom på at i praksis den stiliserte oppfatningen av to helt separate verktøy for to klart forskjellige økonomiske mål-pengepolitikken for å stabilisere konsumprisveksten og makrotilsynspolitikken for å hindre eiendomslommer og byster-ikke fullt ut yter rettferdighet til en langt mer kompleks virkelighet.
Inkludert eierboliger i konsumprisveksten for å bedre reflektere husholdningenes samlede levekostnadsutvikling i sentralbankenes reaksjonsfunksjoner
en måte hvordan boligprisene mates inn i sentralbankens reaksjonsfunksjon, er ved å inkludere boligkostnaden i konsumprisindeksen. Dette er allerede tilfelle for leier. Derimot, i hvert Fall i De Fleste Europeiske land, er det ennå ikke tilfelle for eierboliger. Dette innebærer at boligkostnaden for eier-okkupanter (inkludert f. eks. unge familier som kjøper bolig) blir neglisjert i måling av konsumpriser og dermed i sentralbankens reaksjonsfunksjon; det innebærer også at boligprisbobler risikerer å unnslippe sentralbankens formelle reaksjonsfunksjon. Inkludert eierboliger er dermed nyttig for å forbedre beregningene som brukes til å informere pengepolitikken.
Bivirkninger og proporsjonalitet av monetær ekspansjon blir tyngre når økonomier spretter tilbake fra COVID
En Annen måte hvordan eiendomsprisutviklingen, inkludert boligprisene, kan komme inn i sentralbankens reaksjonsfunksjon, er gjennom eksplisitt vurdering av bivirkninger og forholdsmessigheten av pengepolitiske tiltak. Ikke engang den beste medisinen kommer uten bivirkninger. For å ta DEN NÅVÆRENDE SITUASJONEN FOR COVID-krisen, måtte sentralbankene tydelig gå inn for å inneholde skade på økonomiene våre. Sentralbanker er klar over» bivirkningene » av disse retningslinjene, som stigende aksjekurser, men også i mange land ytterligere stigende boligpriser. FOR å inneholde sistnevnte, ekskluderte ECB eksplisitt kredittkreditt fra berettigelse til å møte bankenes utlånsstandarder for å dra nytte av fortrinnsrenter på ECBS Målrettede Langsiktige Refinansieringsoperasjoner (TLTROs).
som nevnt, formuesprisøkninger generelt, og boligprisøkninger mer spesifikt, kan også medføre store formuesgevinster for de som allerede eier disse eiendelene, noe som innebærer store fordelingseffekter. Sterkt ekspansiv, ukonvensjonell pengepolitikk over lange perioder reiser dermed til slutt spørsmålet om proporsjonalitet. Det er ikke enkelt å veie fordelene mot (potensielle) kostnader – det er betydelig usikkerhet og eventuelle beslutninger til slutt stole på nøye vurdering. Det som synes klart, er imidlertid at etter hvert som varigheten av ekspansive pengepolitiske tiltak utvides og som tegn på «begeistring» i eiendomsmarkedene, inkludert boligmarkedene, intensiverer, mens økonomien virker tydelig tilbake på sporet, blir saken for å ta bivirkninger og proporsjonalitet behørig hensyn til, blitt mer presserende.
ECB (2021). Finansiell Stabilitet Gjennomgang, Mai.
ESRB (2021). Lavere for lengre-makrotilsynspolitiske spørsmål som følge av lavrentemiljøet juni 2021. Rapport fra Joint Task Force AV ESRB Advisory Technical Committee (ATC), ESRB Advisory Scientific Committee (ASC) og ESCB Financial Stability Committee (fsc), juni.
Fell, J., Og T. Shakir (2021). Mai 2021 Finansiell Stabilitet Gjennomgang. Presentasjon PÅ SUERF-Baffi Bocconi Webinar, 19. Mai 2021.
OECD (2021), Brick by Brick: Building Better Housing Policies, OECD Publishing, Paris, https://doi.org/10.1787/b453b043-en.
Del denne siden:
- Ernest Gnan Er Leder Av Oenbs Economic Analysis Division. Prof. Dr Gnan er også medlem Av Den Europeiske Sentralbankens Pengepolitiske Komite og ekspertmedlem I Det Østerrikske Finansrådet. Siden 2006 har Dr Gnan også fungert Som Generalsekretær I SUERF-European Money And Finance Forum. Siden 2005 har han vært foreleser Ved Universitetet I Wien, og siden 2006 foreleser Ved Det Østerrikske Akademiet for [email protected], http://www.oenb.at, http://www.suerf.org. Synspunktene i denne artikkelen er de av forfatteren og ikke nødvendigvis De Av OeNB, Eurosystem eller SUERF.