når du kjøper en bygslet flat du må tenke nøye gjennom hvor mange år igjen på leieavtalen og bakken leie risiko du kan utsette deg selv for. Det er to grunner til dette:
- din boliglån er sannsynlig å kreve et visst antall år å forbli på leieavtalen og vil bare låne hvis bakken leie er’rimelig’; og
- eiendommen du investerer i er en eiendel – en eiendel med en kort leieavtale og en stygg grunnleie er verdt mye mindre for fremtidige kjøpere, så det er noe du må vurdere som en potensiell kostnad under eierskapet av eiendommen. En kjøper vil sannsynligvis bruke en kortere leieavtale og / eller en stygg grunnleie som et forhandlingsverktøy for å redusere salgsprisen på eiendommen. .
80 års problemet
hovedpoenget å huske er at en leasehold eiendom er en avskrivning eiendel. Når en leieavtale blir kortere, reduseres den i verdi, dvs. leiligheten blir mindre verdifull.
Et annet problem er, som leieavtalen blir kortere, blir det dyrere å utvide. Derfor er det alltid tilrådelig å utvide før heller enn senere.
Ekteskapsverdi
et annet viktig poeng å merke seg er at når en leieavtale faller under 80 år, betales en ekstra form for kompensasjon til friinnehaveren som en del av prisen som skal betales for leieforlengelsen. Dette er kjent som ‘ekteskap verdi’. Dette ekteskapet verdien vil fortsette å øke kraftig som leieavtalen blir stadig kortere.
Grunnleie
Långivere har blitt spesielt negative til økende eller urimelige grunnleier, og noen begynner å nekte å låne på noen grunnleieøkninger som tidligere var akseptable for dem.
forlengelse Av Leieavtalen
Niki Adkins er advokatfullmektig og utleiespesialist.
Niki sier » hvis du vurderer å kjøpe en leieavtale nærmer 80 år mark eller som allerede har falt under 80 år, er det viktig for deg å undersøke en leieforlengelse. Faktisk, kan de fleste boliglån långivere kreve en forlengelse oppnås før de vil låne mot eiendommen. Husk også at hvis du ikke ordner en forlengelse med en gang, er det sannsynlig at du må gjøre det før du kan selge eiendommen i fremtiden. Långivere krav endrer uke-til-uke, og så er det viktig at du får spesialist råd i forhold til vilkårene i en leieavtale».
Poeng å vurdere som en potensiell kjøper av en eiendom med en kort leieavtale
det er to mulige ruter å ta i å utvide en leieavtale.
- selgeren initierer En Lovbestemt leieforlengelse og tildeler fordelen av denne prosessen til deg, som kjøper (forutsatt at selgeren har eid eiendommen i to år); eller
- det kan være mulig for selgeren å bli enige om og fullføre En Uformell leieforlengelse med friinnehaveren før du bytter kontrakter; og dermed håndtere saken i sin helhet før du kjøper leiligheten.
lovbestemte leieforlengelseshensyn
- vilkårene er faste, dvs. en ekstra 90 år på en peppercorn bakken leie-derfor, den selveier kan ikke tilby deg ugunstige vilkår;
- hvis prisen som skal betales for leieforlengelse ikke kan avtales med selveier, du kan bruke Til Første-tier Eiendom Tribunal for en bestemmelse av rettferdig pris betales;
- den selveier er tvunget til å fullføre og kan ikke trekke seg – det spiller derfor ingen rolle om du er klar over hvilken type selveier de er.;
- selgeren din kan levere Lovpålagt Varsel på dine vegne hvis de kan tildele deg fordelen av sitt toårige (eller mer) eierskap. Du kan deretter fortsette leieforlengelsesprosessen når kjøpet er fullført;
- du vil være enig i en redusert pris for leiligheten i betraktning av kostnaden for leieforlengelsen.
uformelle leieforlengelseshensyn
- selveieren kan tilby ugunstige vilkår da de ikke er faste (f. eks. en kort forlengelse, men med en urimelig økende grunnleie);
- det er ingen hjelp Fra First-tier Tribunal;
- den friholder kan trekke seg fra transaksjonen når som helst. Avgjørende, hvis du allerede har kjøpt eiendommen på det tidspunktet, må du vente to år for å betjene din Egen Lovbestemte Varsel, da leieavtalen er to år kortere og «to år dyrere»for å utvide;
- du er usannsynlig å vite hvor pålitelig friholderen er på dette stadiet;
- Forutsatt at forlengelsen er fullført før du kjøper eiendommen, vil du betale full verdi for eiendommen.
Niki konkluderer med at «Det er mye å tenke på. Vi er veldig glade for å diskutere pro ‘s og con’ s av din situasjon og eiendommen og veilede deg gjennom prosessen. Vi håndterer ofte leieforlengelser som en del av en transport, og kunder synes det er gunstig for oss å kunne håndtere begge aspekter sømløst med våre kolleger i Transportteamet her på Frettens. Ta kontakt hvis vi kan hjelpe deg.»
Last ned mer informasjon
vi har en rekke faktaark og veiledninger om denne prosessen tilgjengelig fra Vår Side For Leieutvidelser.
Vårt Leasehold Extension Team, basert I Christchurch, dekker også alle områder av landet, da arbeidet kan gjøres komplett eksternt. Hvis du har spørsmål, trenger du bare å spørre Oss På Frettens. Vennligst ring 01202 499255 og vi vil gjerne snakke om din situasjon og dine spesielle krav.