hvordan avbryte en bolig lease

06 Okt 2016

Innledning

Det finnes en rekke ulike lover som påvirker bolig leieavtaler. Denne artikkelen utforsker de som er relevante for kansellering av en bolig leieavtale, og forklarer riktig prosedyre som skal følges når avslutte en bolig leieavtale som følge av et brudd av en leietaker.

To ulike typer varselperioder

det er viktig å skille mellom to ulike og viktige varselperioder i utgangspunktet. Den første er relevant når du prøver å avbryte en leieavtale før avtalt åremålsperiode for kontrakten har gått. La oss kalle dette ‘tidlig oppsigelsestid’. Noen ganger har leieavtaler disse klausulene, og noen ganger gjør de det ikke. Hvis det ikke foreligger en slik klausul, kan leieavtalen ikke (unntatt i situasjoner Der Forbrukerbeskyttelsesloven eller Utleieboliger gjelder) kanselleres tidlig, med mindre begge parter er enige om dette.

den andre oppsigelsestiden blir relevant når en utleier eller leietaker har brutt leieavtalen, og den andre parten ønsker å gi skriftlig varsel om bruddet som skal utbedres. Unnlatelse av å rette opp bruddet i den fastsatte tidsperioden vil gi den uskyldige part rett til å kansellere leieavtalen og, der det er relevant, kreve erstatning fra den fornærmende part. La oss kalle dette ‘brudd varsel periode’.

Domstolsdager v Kalenderdager v Virkedager

før du går inn i gjeldende handlinger, er det også viktig Å merke seg at leieavtaler vanligvis refererer til kalenderdager, noe som betyr hver dag i kalenderen, inkludert helger og helligdager. Forbrukerbeskyttelsesloven refererer spesifikt til virkedager i avsnitt 14, noe som betyr at du må ignorere helger og helligdager. Noen ganger lover eller leieavtaler vil referere til retten dager, noe som betyr at du bare telle dager at retten er åpen og sitter, selv om referanser til retten dager vil være få og langt mellom i leiesituasjoner. Hvor typer dager ikke er definert, må du betrakte dem som kalenderdager, og inkludere helger og helligdager.

Utleieboliger Loven

Utleieboliger Loven fastsetter at hvis en leietaker forblir i besittelse av eiendommen etter perioden definert i en skriftlig leieavtale utløper, at leieavtalen vil fortsette å kjøre på samme vilkår som i det skriftlige dokumentet, bortsett fra at varigheten av leieavtalen vil være bare en måned(dvs. en måned til måned leiesituasjon vil oppstå). I slike tilfeller fastsetter Utleieboliger Loven uttrykkelig at oppsigelsestiden for kansellering av en av partene er en måned. Dette gjelder bare situasjoner der utleier ønsker å stoppe leieavtalen fra å fornye for en annen måned-det gjelder ikke for kansellering av utleier som følge av leietakerens brudd. Utleieboliger Loven fastsetter ikke hvor mange dager bruddet varsel perioden må være.

Forbrukerbeskyttelsesloven

Forbrukerbeskyttelsesloven gjelder for levering av varer og tjenester i Sør-Afrika. Denne Loven uttrykkelig definerer bolig overnatting som en tjeneste, som påvirker bolig leieavtaler. Anvendelsen Av S er bare utelukket i to tilfeller; for det første, hvor bolig leieavtalen inngås mellom to juridiske enheter og hvor leietaker har en årlig omsetning eller eiendelsverdi på Mer enn R 2 millioner; og for det andre, hvor utleier ikke leier eiendommen i det ordinære løpet av virksomheten. Denne Loven fastsetter at en forbruker (dvs. en leietaker) kan kansellere en åremålsavtale (dvs. en leieavtale) av hvilken som helst grunn-som kan være helt uavhengig av leverandørens brudd (dvs. utleier) – ved å gi utleier 20 dager skriftlig varsel om kanselleringen.

dersom leietaker velger å si opp leieavtalen før leieavtalen ellers ville ha endt i ordinært kurs, har utleier rett til en «rimelig avbestillingsgebyr», retningslinjene som er fastsatt i Regel 5 I Forbrukerloven. Noen utleiere bare belaste leietaker for hele beløpet som ellers ville ha vært grunn i form av leieavtalen, hadde det kjøre sin full sikt.

Dette er ikke nødvendigvis den riktige tilnærmingen. Regel 5 trekker uttrykkelig parametrene om «rimelighet» i denne forbindelse og viser en rekke bemerkelsesverdige faktorer, blant annet: lengden på oppsigelsestiden av forbrukeren; den rimelige lengden som utleier ville være i stand til å skaffe en ny leietaker; og generell praksis i bransjen. Ser på faktorene helhetlig, er det klart at mellom ett og to måneder leie ville utgjøre en rimelig straff, sammen med eventuelle ytterligere erstatningskrav og utestående leie påløpt i løpet av leieavtalen.

en utleier kan derimot bare kansellere leieavtalen dersom leietaker har brutt leieavtalen, og hvis leietaker etter å ha gitt 20 virkedager skriftlig varsel til leietaker for å rette opp bruddet, har leietaker ikke gjort det. Dette er kritisk, fordi det gjelder til tross for hva leieavtalen sier – det overstyrer dermed bestemmelsene i leieavtalen(eller sedvanerett, som ville ha brukt dersom visse viktige bestemmelser i leieavtalen ved et uhell ikke ble avtalt). Følgelig Handler Forbrukerbeskyttelsesloven bare om bruddvarslingsperioden og ikke tidlig oppsigelsestid. Dager beregnet i henhold til Punkt 14 I Forbrukerbeskyttelsesloven, er virkedager, noe som betyr at du ignorerer helger og helligdager.

Forbrukerbeskyttelsesloven sier også uttrykkelig at når bestemmelsene er i strid med andre lover, vil loven som gir forbrukeren (leietaker) mest beskyttelse, overstyre den andre. Dette er kritisk av grunner diskutert nedenfor.

Sedvanerett

Sedvanerett er relevant fordi det er ‘standard’ posisjon som ‘spark i’ når partene utelate å komme til enighet om visse vilkår i en leieavtale. Faktisk skjer dette ganske ofte. For eksempel kan partene glemme å bli enige om hvor mange dager skriftlig varsel er nødvendig for en leietaker å gjøre godt et brudd før en utleier kan avbryte, eller hvor mange dager / måneder varsel må gis dersom en av partene ønsker å si opp leieavtalen før den naturlige slutten.

i forhold til vår felles lov, når varsel er gitt for å si opp en leieavtale, må varselet løpe for varigheten av en kalendermåned, noe som betyr at varsel ikke kan gis fra 15.April til 14. Mai for eksempel, da det må gis fra 1. i en bestemt kalendermåned til den siste dagen i den aktuelle kalendermåneden. I tillegg gir vår felles lov at oppsigelsesperioder sammenfaller med leiebetalingsintervallene; noe som betyr at hvis du betaler leie hver måned, må varselet være minst en måned i forveien. I forhold til bruddvarslingsperioden, hvis partene ikke blir enige om dette, bestemmer loven at det vil være en rimelig periode. Hva som er ‘rimelig’ avhenger av fakta i hver sak, og retten vil avgjøre dette. Så hvis partene er enige om at leieavtalen kan sies opp av en av partene før sin naturlige konklusjon, men de glemmer å fastsette hvor lenge tidlig oppsigelsestid må være, så svaret er at minst en kalendermåned skriftlig varsel er nødvendig for å få til en tidlig avslutning av leieavtalen av en av partene, og det må gis fra 1.i måneden til slutten av den måneden. Dette er underlagt det forbehold at denne oppsigelsestiden anses som ‘rimelig’ – hver sak skal bedømmes ut fra sine egne fakta.

Lovkonflikt

Fordi det er så mange lover som gjelder for bolig leieavtaler i en gitt situasjon, er det ofte vanskelig å bestemme antall dager som må gis for brudd og kansellering varsel perioder. Den felles loven vil alltid være underlagt enhver lovgivning som senere er vedtatt for å håndtere et bestemt problem. Enhver lovgivning vedtatt som omhandler problemet generelt, vil normalt være underlagt lovgivning senere vedtatt for å håndtere problemet spesifikt. For å forvirre saken ytterligere, Sier Forbrukerloven (som ikke er spesifikk for leieavtaler) at hvis bestemmelsene er i strid med annen lov, vil loven som gir mest beskyttelse til forbrukeren gjelde.

Flere vanskelige spørsmål oppstår:

1. Hvis leieavtalen sier 7 dagers varsel om brudd er nødvendig, men Forbrukerbeskyttelsesloven sier at 20 virkedager skriftlig varsel er nødvendig for å avbryte leieavtalen, hvordan avstemmer vi de to?
2. er det fortsatt mulig å kansellere en leieavtale etter ‘tredje streik’ (dvs. tredje brudd) av en leietaker, uten å gi ytterligere varsel, som mange leieavtaler gir, i lys av Forbrukerbeskyttelsesloven?
3. hvis en leieavtale (muntlig eller skriftlig) ikke spesifiserer tidlig oppsigelsestid, sparker Forbrukerloven inn og resulterer i en situasjon der leieavtalen ikke er for tidlig oppsigbar av en utleier i det hele tatt, og er bare oppsigbar ved brudd fra leietaker?

#1: Brudd varsel periode og kanselleringsperiode

For Det Første, se til bestemmelsene i selve leieavtalen. De fleste leieavtaler inneholder en bruddklausul, som angir en periode på flere dager som er nødvendig for å bli gitt som varsel til leietaker om brudd. Hvis det ikke er spesifisert bruddperiode, vil det være en rimelig periode i forhold til sedvanerett.

hvis du gir varsel om bruddet, og det er ikke utbedret i bruddet oppsigelsestid, betyr dette at du kan iverksette tiltak for å saksøke for det som er skyldte eller utstede innkalling og feste leietakers varer ved å fremkalle utleiers hypothec, men du kan ikke avbryte leieavtalen og kaste ut.

årsaken til dette er at Du må ha gitt 20 virkedager skriftlig varsel for å kansellere leieavtalen (og derfor å kaste ut, fordi du ikke kan kaste ut uten å ha kansellert leieavtalen) i Henhold Til Forbrukerloven. Så hvis du til slutt tror at du vil eller trenger å avbryte leieavtalen og kaste ut, kan du bare gjøre dette etter at 20 virkedager skriftlig varsel er gitt-i løpet av hvilken tid leietaker har unnlatt å rette opp bruddet. Mange utleiere.

inkluder begge tidsperioder i deres brudd varsel, sier at hvis bruddet ikke utbedres i 7 kalenderdager (eller uansett antall dager er fastsatt i leieavtalen, eller uansett antall dager er rimelig i form av sedvanerett) så vil de iverksette tiltak for å gjenopprette beløp på grunn; men hvis bruddet ikke utbedres i 20 virkedager, da leieavtalen vil bli kansellert og leietaker kastet ut. På denne måten gir du en melding, men den er gyldig for begge tidsperioder, og leietaker er tilstrekkelig advart om konsekvensene av manglende overholdelse, samt hvordan og når han trenger å rette opp bruddet for å unngå disse konsekvensene.

#2: Hvordan Avbryte En Bolig Lease

Dette er klausuler I en leieavtale som gir at når en leietaker har brutt leieavtalen (vanligvis med spesifikk referanse til sen betaling) tre ganger, har utleier rett til å kansellere leieavtalen uten videre varsel til leietaker. I slike tilfeller vil utleier ikke gi leietaker en tredje mulighet til å rette opp bruddet, men vil bare sende et avbestillingsbrev.

det er imidlertid tvilsomt om dette er lovlig tillatt i lys av Forbrukerloven, som fastsetter at utleier kun kan kansellere leieavtalen på 20 virkedager skriftlig varsel, og etter at leietaker har unnlatt å rette opp bruddet.

det ser derfor ut til at disse ‘tredje streikeklausulene’ ikke lenger er juridisk gyldige. Etter forfatterens syn er dette en alvorlig urettferdighet mot utleiere, fordi det betyr at de for alltid er dømt til å godta sen betaling og andre brudd på leieavtalen av sine leietakere. Forutsatt at leietaker rettsmidler brudd med 20 virkedager oppsigelsestid, utleier vil ikke ha rett til å kansellere. Den eneste måten å kvitte seg med en pesky leietaker i en slik situasjon ville være å la leieavtalen kjøre hele kurset og sikre kansellering uten ytterligere fornyelse.

#3: Er det en tidlig termineringsperiode hvis leieavtalen ikke spesifiserer, og hva er det?

1. hvis partene har blitt enige om at det er en tidlig oppsigelsesperiode som gjelder, og de har blitt enige om hva denne oppsigelsesperioden er, kan begge parter avbryte ved å gi den nødvendige varsel til den andre siden. Dette gjelder så lenge leieavtalen ikke er berørt av Bestemmelsene I Utleieboliger Loven-dvs. hvor skriftlig leieavtalen utløpt og partene bare fortsatte med leieavtalen på en måned til måned basis etterpå.
2. hvis leieavtalen er en måned til måned lease som omtalt i Utleieboliger Loven, så det kan bare sies opp av noen av partene ved å gi en full kalendermåned skriftlig varsel.
3. dersom partene ikke overveide i det hele tatt at tidlig oppsigelse ville være tillatt, er det ikke et alternativ – annet enn det som er fastsatt i punkt 3.2 ovenfor, noe som er mer et avslag på å forny leieavtalen igjen enn en tidlig oppsigelse av leieavtalen.

1. hvis partene er enige om at det er en tidlig oppsigelsestid gjelder, men de ikke har avtalt hva som oppsigelsestid er, da sedvanerett vil sparke i og en full kalendermåneders varsel bør være nok-forutsatt at dette er ‘rimelig’ i omstendighetene –

1. I noen tilfeller vil Imidlertid Forbrukerbeskyttelsesloven komme til anvendelse – noe som betyr at dersom det foreligger en klausul for tidlig oppsigelse etter avtale der leietaker ikke har brutt leieavtalen, vil utleier være utelukket fra å gi slik varsel i kraft av Forbrukerbeskyttelsesloven 14, som fastsetter at åremålsavtaler kun kan kanselleres på 20 virkedager skriftlig varsel der leietaker faktisk har brutt leieavtalen og hvor bruddet ikke er utbedret. Det ser imidlertid ut til at Dette bare vil gjelde der Forbrukerloven er mer gunstig for forbrukeren enn de andre lovene som gjelder for samme scenario. Dette er fordi Forbrukerbeskyttelsesloven uttrykkelig fastsetter at der det er en konflikt med bestemmelsene og enhver annen lov, vil loven som er mest gunstig for forbrukeren gjelde. Forfatterne er av den oppfatning at dette er en urimelig situasjon for lovgiver å ha skapt for eiendomsbransjen som det skaper massiv usikkerhet om når tidlig avslutning klausuler vil bli opprettholdt, fordi det som er gunstig for forbrukeren i ett tilfelle kan være skadelig for forbrukeren i en annen. Forhåpentligvis vil våre domstoler gi oss veiledning om hvordan du navigerer i dette rotet snart-men til da, vær forsiktig når du stoler på tidlig termineringsklausuler som de kan bli ugyldiggjort av Consumer Protection Act.

Konklusjon

for å være sikker, ta kontakt med en erfaren eiendom advokat før du sender brudd og / eller kansellering og / eller tidlig avslutning og / eller fornyelse eller ikke-fornyelse merknader for å sikre at du ikke finner deg selv forsyne din pesky leietaker med overnatting (og betale ham / henne skader) for ulovlig evicting dem.

du kan også finne følgende artikkel interessant – kunne unnlate å betale priser, skatter, vann og elektrisitet kostnader føre til oppsigelse av vann og elektrisitet forsyning?

(denne artikkelen er kun til informasjonsformål og ikke med det formål å gi juridisk rådgivning. For mer informasjon om emnet, vennligst kontakt forfatteren / s eller den aktuelle leverandøren.)