her er hva du bør vite før du snakker med en bankmann
hvis du gjør overgangen fra leasing til å eie kontorlokaler er på hjertet, bestemme om du har råd til en kommersiell boliglån er ikke helt cut-and-tørket spørsmålet det kan virke.
en enkel lånekalkulator kan ikke erstatte samtaler med en smart kommersiell banker som kjenner de finere nyansene av konvensjonelle versus SBA lån. I tillegg bidrar deres gjennomgang av kontantstrømmen og driften til å avdekke et virkelig realistisk boliglånsbudsjett som hjelper bunnlinjen.
Når det er sagt, er det noen områder utover overkommelig for den første forskuddsbetalingen og månedlige boliglånsbetalinger å vurdere før møtet med en utlåner.
hvor sunn er virksomheten?
for å kvalifisere for en eier okkupert kommersielle boliglån, virksomheten må tåle en nær økonomisk gjennomgang av sin resultatregnskap, kontantstrøm ledelse, drift, kreditt historie, forretningsplan og mer.
banken vil vurdere om virksomheten kan kvalifisere for lånet og komfortabelt betjene gjelden uten å belaste kontantstrømmen. Dette er god informasjon å ha før du begynner å lete etter en kommersiell eiendom.
utlåner ser langt dypere enn bare verdien av eiendommen som sikkerhet også; de forventer at virksomheten skal investere i egenkapital gjennom en stor kontantbetaling for å sikre at de er forpliktet til lånet. Vilkårene varierer også avhengig av styrken på garantien, nivået på forskuddsbetaling og andre faktorer.
dette er typer spørsmål de ønsker å svare på:
- Hva er virksomhetens kreditt score?
- hvor etablert er virksomheten og kan den dekke betalinger når inntektene er magre?
- Har det råd til en betydelig forskuddsbetaling, sammen med vurderingskostnader, advokathonorarer, tittelforsikring og andre avsluttende utgifter?
- hvis en bestemt egenskap er i tankene, hva vil lån-til-verdi forholdet være når forventet forskuddsbetaling er beregnet?
- fordi bankene sjelden gi fullt amortisert finansiering, hva skjer når ballongen betalingen forfaller?
- er det et nytt kjøp eller refinansiering for å trekke penger ut av eiendommen?
- har virksomheten en historie med å gjøre smarte kredittbeslutninger og foreta betalinger i tide?
- har den kontantstrømmen som kreves for å opprettholde eiendommen i tillegg til boliglånsbetalinger? Vil bemanning den nye plasseringen legge ytterligere belastning på bedrifter økonomi?
Ta deg tid til å se på helse og eiendeler i virksomheten før du snakker med en bankmann kan hjelpe deg med å forberede møtet, og har et klart bilde av sin kontantstrøm og hva du kan være i stand til å ha råd til.
Hva er den juridiske strukturen i virksomheten?
hvis virksomheten er mindre etablert, eller en annen juridisk enhet enn selskap, FOR EKSEMPEL EN LLC eller et partnerskap, er det ikke bare om virksomheten å kvalifisere for et lån. Det handler også om folket.
næringseiendommen kan kjøpes som en forretningsmessig eiendel eid av forretningsenheten, men personlig økonomi og kredittverdighet av eieren(e) spiller en rolle i prosessen. Fordi de vil se på kreditthistorikken og den globale kontantstrømmen til eieren eller hver partner/rektor i virksomheten, er det viktig å ha personlig økonomi i orden før de nærmer seg banken.
Personlig ansvar er også annerledes.
I Motsetning til et hjem boliglån der utlåner eneste regress er å hindre på et hjem og kreve eiendelen, kan långivere kreve visse bedrifter å gi en personlig garanti som juridisk forplikter enkeltpersoner til lånet. Banken kan be pantet av private eiendeler av bedriftseieren (e) som sikkerhet. Hvis kommersielle boliglån mislighold, kan utlåner søke erstatning for skader ved å gå etter eiendeler av garantisten. Det er en sjeldenhet at en bank ikke forventer bedriftseiere å være personlig forpliktet på et kommersielt lån.
Vurderer dette før du søker kan være verdifull i beslutningen om å kjøpe eller fortsette leasing.
ikke anta at det er sammenlignbart med et boliglån
Kommersielle boliglån er svært annerledes enn et boliglån. Søknadsprosessen, kriterier for godkjenning og vilkår for lånet vil være svært forskjellige.
når noen kjøper et hjem, blir betalinger vanligvis arrangert i en 30-eller 15-års tidsplan som slutter med hele saldoen betalt. Imidlertid varierer et kommersielt boliglån vanligvis fra fem til 15 år, og slutter i en ballongbetaling som krever en stor infusjon av kontanter eller refinansiering.
et kommersielt boliglån vil heller ikke ha en amortiseringsperiode som samsvarer med låneperioden, siden de fleste kommersielle boliglån avskrives over 15 eller 25 år. Denne amortiseringen, lengden på låneperioden og renten påvirker størrelsen på den månedlige betalingen.
Forskjeller stopper ikke der. Det er sjelden å finne en utlåner villig til å finansiere 100% av et kommersielt boliglån, så virksomheten bør forvente å betale en betydelig forskuddsbetaling i tillegg til standard sluttkostnader.
fordi dollarbeløpet på lånet og risikoen er mye høyere for næringseiendom enn et personlig boliglån, forventer utlåner at virksomheten skal ha en eierandel i eiendommen. En større forskuddsbetaling reduserer beløpet finansiert samtidig som virksomheten er forpliktet gjennom egenkapitalen de holder på eiendommen (beregnet av et lån-til-verdi-forhold som deler lånebeløpet med verdien av eiendommen).
Lån med ET 65-80 prosent LTV-forhold er foretrukket, siden en bedrift er langt mindre sannsynlig å misligholde lånet hvis det er en stor investering av kontanter i den. Derfor bør en bedrift forvente å investere en forskuddsbetaling på 20 til 35 prosent.
LTV som kreves av en utlåner, avhenger av typen eiendom, hvordan den skal brukes, typen lånefinansiering kjøpet og faktorer fastsatt av utlåner. Disse detaljene vil bli diskutert i et ansikt til ansikt møte med en utlåner, men det hjelper å vite hvor mye penger som er tilgjengelig på forhånd.
Forstå hvorfor vilkårene svinger fra utlåner til utlåner, eller program til program
Enten det er et stort selskap eller et lite firma med en enkelt eier, bestemmer mengden utlånsrisiko vilkårene for et kommersielt boliglån.
selv om lånet inkluderer en statlig garanti som En Small Business Administration (Sba) lån eller United States Department Of Agriculture (USDA) lån, långivere er tillatt sette sine egne renter og vilkår basert på hvor komfortabel de er med risiko for lånet. Mer risiko betyr mer papirarbeid, en strengere godkjenningsprosess og noen ganger mindre attraktive vilkår.
et kommersielt boliglån for samme eiendom kan se veldig forskjellig fra en utlåner til en annen. Å vite dette kan hjelpe hvis du handler for best mulig lån.