Gjør Due Diligence: En Komplett Due Diligence Guide Og Sjekkliste For Boligkjøpere

Å Kjøpe et hus er spennende, men før du blir båret bort drømmer om hvordan du legger ut dine møbler, ikke glem: Dette er en juridisk transaksjon. Som kjøper betyr det at du må gjøre din due diligence fra både et praktisk og kontraktsmessig perspektiv.

hva betyr due diligence i boligeiendommer? Og hvordan vet kjøpere om de har gjort det bra?

Cesi Pagano, en eiendomsmegler med over 30 års erfaring I Orange County, California, sier,

«det er viktig at kjøpere ser på alle detaljer. Noen mennesker bare fokusere på et hjem inspeksjon, og det er ikke nok. En kjøper trenger virkelig å bli kjent med hjemmet de kjøper, slik at det ikke er angrer.»

Derfor har vi satt sammen denne veiledningen til due diligence for en homebuyer. Fra områdeforskning til tittelforskning, vil vi lede deg gjennom prosessen-og gi deg en utskrivbar sjekkliste også.

Hva er due diligence i fast eiendom?

Due diligence refererer til kjøpers plikt til forskning eiendommen og forstå hva de kjøper før huset overfører eierskap. Hver kjøpstilbudskontrakt fastsetter en viss tid hvor kjøperen er i stand til å utføre visse due diligence plikter.

Hva bør være på min due diligence sjekkliste for eiendomsmegling kjøp?

Pagano sier at Når du jobber gjennom din sjekkliste for due diligence, er din eiendomsmegler din beste ressurs. De skal hjelpe deg med å adressere hvert punkt og tilby hjelp til å finne informasjon.

Alles situasjon er annerledes, men din agent kan stole på tidligere erfaring for å hjelpe deg gjennom denne viktige tiden.

Forskning området

Du har hørt den eldgamle eiendomsmegling ordtaket: plassering, plassering, plassering. Og det er sant! Forstå hva området er som og hva som kommer i nær fremtid kan hjelpe deg å gjøre en klok homebuying beslutning.

Spør din eiendomsmegler for å hjelpe deg med å måle dagens eiendomsmarkedet i ditt foretrukne område. Noen ting å merke seg:

• Median hjem pris: Enkelte nabolag har et høyere eller lavere prispunkt. Spør din agent hva gjør boliger i nabolaget en verdt mer enn boliger i nabolaget B.
• Dager på markedet: hastigheten som husene selger kan fortelle. Hvis husene sitter på markedet for en stund, kan du få en bedre avtale … men er det en grunn til at kjøpere er avstår fra et bestemt område?
• antall eier-beboere: ofte kjøpere se høyere eier-belegg som en indikasjon på mer stabilitet og tilfredshet med området. Det kan være mer «stolthet av eierskap» sett i vedlikehold av naboeiendommer versus et nabolag med et stort antall utleie.
• Hvor mange boliger i foreclosure: en høy grad av foreclosures kan være et rødt flagg når det gjelder nabolaget verdivurdering, vedlikehold og omsetning.
• Prisvekst trender: har din foretrukne nabolaget har konsekvent prisvekst over tid? Stemmer det med trendene i andre nærliggende nabolag?
• Fremtidig utvikling: Forskning kommersielle land kjøp eller leieavtaler i området og se hvordan de passer inn med dine ønsker. Du kan være glad for å vite din favoritt matbutikk beveger seg i, eller du kan bli skuffet over at du må håndtere ekstra trafikk.

Diskuter vanlige lokale hjem problemer

før du kjøper i et bestemt område, spør din agent-og nåværende beboere, hvis mulig – om noen unike problemer som huseiere bør være forberedt på å håndtere.

hvert hjem krever vedlikehold, men enkelte steder er mer utsatt for ekstra utgifter på grunn av vær, flora eller fauna.

noen røde flagg å vurdere kan inkludere:

• Nærliggende dyr som kan være ødeleggende for fundamenter eller landskapsarbeid
• Flomutsatte områder, eller områder som har dårlig drenering
• visse bugs eller skadedyr som har potensial til å ødelegge tre
• Salt strandluft som ruster klimaanlegg raskere enn normalt
• Høye trær som kan utgjøre trusler i stormer
• Invasiv vegetative arter som begrenser hva annet kan vokse
• varme eller kalde forhold som krever spesialisert isolasjon

finn et hus som passer dine behov

unngå kjøperens anger av prioritere hva som er viktig for deg. Lag en liste over hva som ikke er omsettelig og en liste over hvor du kan være villig til å gå på kompromiss. Kjør listene dine av agenten din for å sikre at du er realistisk innenfor prispunktet og området.

Linje opp finansiering

Å Få et boliglån prekvalifisering og preapproval bidrar til å sikre at du ikke vil bli overextended økonomisk.

det er en forskjell mellom de to stadiene. Prekvalifisering betyr vanligvis bare at en boliglånsprofessor tar en titt på økonomien din (eiendeler, inntekt og annen gjeld) og gir deg et estimat av lånebeløpet du kanskje har råd til.

Forhåndsgodkjenning, derimot, er vanligvis en mer offisiell prosess der utlåner krever mer dokumentasjon av bankkontoene dine og også ser på kreditthistorikken din. Forhåndsgodkjenningsbrev er vanligvis bra i 60 til 90 dager, så ikke gå inn i dette stadiet før du er seriøs om hjemmesøket ditt.

Det er i din beste interesse å shoppe rundt for gode boliglånsrenter og vilkår før du blir forhåndsgodkjent. Bare fordi du er forhåndsgodkjent av en bestemt utlånsinstitusjon, betyr det ikke at du må gå med den utlåner for boliglånet ditt … men det gjør absolutt prosessen enklere hvis du gjør den forskningen på forsiden i stedet for å kryptere etter at tilbudet er akseptert.

Be om selgerens avsløringer

i mange stater er selgere pålagt å dokumentere og avsløre eventuelle kjente problemer med huset. Dette kan inkludere problemer med fundamentet, taket, systemene, strukturen og mer.

Snakk med agenten din om avsløringene for å finne ut hva du bør og ikke bør akseptere i din spesielle situasjon. Dette kan og bør påvirke forhandlingene.

men noen stater gå av en påminnelse emptor, eller» kjøper pass, » regelen når det gjelder fast eiendom, betyr byrden faller på kjøperen å undersøke eiendommen. Hvis du bor i en advarsel emptor-stat, kan din due diligence kanskje inkludere mer spesialiserte inspeksjoner (se nedenfor).

for mer om avsløring lover i staten, se vår mandat real estate disclosure guide.

Gjennomgå CC& Rs

hvis du flytter inn i et område med en huseiereforening (HOA) eller condo-owners association (COA), vil det være pakter, betingelser og restriksjoner (CC&Rs) som gjelder for hjemmet. Les gjennom disse reglene, forskriftene og avgiftene, og sørg for at du har det bra med dem.

noen av forskriftene som du kan finne PÅ CC & r dokumenter inkluderer:

• Kjæledyr
• utvendig arkitektur og utseende
• Bruk av og oppførsel i fellesarealer (basseng, treningsrom, klubbhus, lekeplass, etc.)
• om du kan leie ditt hjem
• Støy og atferd
• Lovlighet, kontingent,og vurderinger

Få en inspeksjon

et hjem inspeksjon er uten tvil det viktigste poenget med due diligence.

Dette er når en profesjonell inspektør vil gå gjennom huset og dokumentere eventuelle problemer som de finner. En typisk hjem inspeksjon bør ta mellom to og fire timer, og kjøpere er vanligvis lov til å være til stede. Etter inspeksjonen får du en detaljert rapport sammen med et sammendrag av eventuelle problemer.

du og din eiendomsmegler kan deretter diskutere hvorvidt inspeksjonen endrer ditt ønske om å kjøpe hjemmet. Din agent vil vanligvis inkludere en inspeksjon beredskap i kjøpstilbudet, en som sier at du har rett til å velge bort kjøpet for inspeksjon-relaterte problemer i løpet av due diligence perioden.

i noen tilfeller kan du be selgeren om å gjøre reparasjoner i forhold til inspeksjonen. Andre ganger kan selgeren tilby kontanter ved lukking for å kompensere for eventuelle reparasjoner som du kanskje trenger å gjøre etter at du flytter inn. I en sterk selgers marked, kan selgeren nekte å betale for eventuelle reparasjoner, passerer kostnadene på deg.

når du ser etter en inspektør, er det best å sjekke om inspektøren er lisensiert, siden riktig lisensiering er en indikasjon på opplæring, erfaring og verifisert ansvarsforsikring. Men ikke alle statlige lisenser inspektører, dessverre. Hvis det er tilfelle i staten, spør din eiendomsmegler for en god henvisning.

Vurdere spesialitet inspeksjoner

Generelle hjem inspektører kan bare finne det de kan se. Hvis inspektøren mistenker at det kan være usynlige problemer, kan de anbefale en spesialinspeksjon. Som navnet antyder, er spesialinspektører opplært til å gå utover overflatenivået og teste for mer spesialiserte problemer.

noen spesielle inspeksjoner som du kan vurdere inkluderer:

• Toksin inspeksjon (radon, asbest, mugg)
• miljø inspeksjon (jord, bly maling, asbest)
• Foundation inspeksjoner (sprekker, stabilitet)
• tak inspeksjon (for skade eller alder estimater)
• Vvs inspeksjon (rør, brønn, septisk)
• Elektrisk inspeksjon (spesielt i eldre boliger)

Få en avgrensningsbrønn

en avgrensningsbrønn er utformet for å bestemme verdien av hjemmet. En profesjonell takstmann vil sammenligne huset til andre nærliggende boliger, og deretter foreta justeringer for ulike husspesifikke funksjoner.

en vurdering er en viktig del av din due diligence, først av alt, fordi utlåner vil kreve det hvis du får et boliglån. Men selv om du planlegger å betale kontant, er en vurdering i din beste interesse fordi den gir en mer profesjonell verdsettelse.

Dette vil bidra til å forsikre deg om at du får en god avtale på huset. Hvis vurderingen kommer lavere enn tilbudsprisen, kan du gå tilbake til selgeren for videre forhandlinger.

Bestill en undersøkelse

en undersøkelse er et kart over eiendommen din som viser grenselinjene sammen med eventuelle servitutter. (Servitutter refererer til andres bruk av landet.) Undersøkelser er vanligvis bare nødvendig hvis du ser på en landlig eiendom eller betydelig areal. Med større egenskaper kan de imidlertid være viktige fordi de nøyaktige koordinatene til undersøkelsen vil bli oppført på gjerningen.

en undersøkelse vil ikke være nødvendig av de fleste långivere hvis du ser på en ikke-landlig eiendom i de fleste stater, i stedet vil de stole på din tittelforsikring. Men på større eiendommer kan det hende du må få en undersøkelse for å få finansiering, og hvis det er uoverensstemmelse (for eksempel naboens gjerde som går inn på eiendommen), må det kanskje løses før du kan lukke på boliglånet ditt.

Forstå noen reguleringsplan lover

Spør din eiendomsmegler for å finne ut om det er noen reguleringsplan lover som gjelder eiendommen.

noen ganger vil sonering forby visse typer eller antall strukturer, for eksempel bobiler eller skur. Noen ganger reguleringsplan lover diktere utleie evner eller hvilke typer dyr du kan ha på eiendommen. Noen ganger reguleringsplan lover forbyr parkering av visse biler eller tilhengere. Sørg for at reguleringsplan kravene fungerer for din livsstil.

Gjennomføre offentlig forskning

Pagano sier Det er viktig å sjekke med to lokale myndigheter: planleggingsavdelingen og bygnings-og sikkerhetsavdelingen.

planleggingsavdelingen vil kunne fortelle deg om det er planlagte bedrifter som kan påvirke boligens verdi(for eksempel et fengsel eller avfallshåndteringsanlegg).

bygnings-og sikkerhetsavdelingen vil kunne fortelle deg hva slags tillatelser som er trukket for eiendommen. Tillatelser vil vise at eventuelle oppdateringer ble gjort riktig. De vil også vise om det har vært noen fyll eller kutt i landet, noe som kan være viktig hvis du planlegger å legge på i fremtiden.

Ta Kontakt med en profesjonell konstruksjon hvis du har spørsmål om tillatelsene på hjemmet.

Sjekk hjemets flom sone status

Sjekk for å se om huset ligger I EN fema flom sone. Du kan gjøre dette ved å slå opp adressen på de dokumenterte fema-kartene. Mesteparten av tiden bestemmes en fema flomsone av høyde fra havnivå.

hvis hjemmet er I EN fema flomsone, trenger du flomforsikring. Dette er en egen policy som koster mellom $550 og $1350 per år i gjennomsnitt, avhengig av sted. Din forsikringsagent kan hjelpe deg med å skaffe flomforsikring, som er garantert AV FEMA.

Sikre huseiere forsikring

det er best å få minst tre sitater for huseiere forsikring. Din eiendomsmegler og andre huseiere i området kan ha anbefalinger.

når du sammenligner forsikring sitater, være sikker på at dekning grenser og fradragsberettigede beløp kamp på hvert sitat; på den måten kan du riktig bestemme hvilken forsikringspremie som er en bedre verdi.

Snakk med hver forsikringsagent om hvilke dekningsalternativer som er best i scenariet ditt. Det kan være visse naturkatastrofer i ditt område som de anbefaler dekning for-jordskjelv, sinkholes, orkaner og så videre – som kan kreve spesialiserte vilkår.

men det er også viktig å ikke være overforsikret. Se på boligdekningen og sørg for at erstatningskostnadsverdien virker passende. Erstatningskostnaden er vanligvis høyere enn markedsverdien, siden den viser muligheten for å gjenoppbygge huset helt nytt fra grunnen av.

Vurdere hvor mye ansvar dekning

ansvar dekning er utformet for å beskytte deg og ditt hjem i tilfelle at noen saksøker deg for skade. Gitt kostnadene for helsetjenester i Usa, å få en rimelig mengde ansvar dekning bør definitivt være en del av din due diligence for å sikre at du føler det er tilstrekkelig til å dekke potensielle krav.

Snakk med forsikringsagenten din om ansvarsdekningen som er best for din situasjon. Beskytt investeringen din!

Få deg noen tittel forsikring

Tittel forsikring bør være en topp prioritet som du gjør din due diligence. Tittelen selskapet vil gjennomføre en tittel gjennomgang, som er utformet for å avdekke eventuelle arvinger eller utestående heftelser før du kjøper eiendommen.

men en tittelanmeldelse er ikke alltid omfattende. Hvis tittelfirmaet savner noe, beskytter tittelforsikring deg mot å kjempe den påfølgende juridiske kampen.

Pagano oppfordrer alle sine kjøpere til å ta sin due diligence på alvor.

«det er bedre å ta seg tid nå enn å angre senere. Et hus er ikke noe du bare kan gå tilbake til butikken!»

Husk at du ikke trenger å gå gjennom denne due diligence prosessen alene. Din eiendomsmegler er der for å hjelpe hvert steg på veien. Når du har fullført din due diligence, kan du være trygg på at du har gjort alt for å gjøre ditt hjem kjøpet en suksess.