Le ricerche delle autorità locali hanno spiegato

Le ricerche locali sono importanti quando si acquista una casa? Cosa includono? Quanto durano le ricerche delle autorità locali nel 2021 e quanto costano? E quali aree stanno vivendo ritardi? Ecco tutto quello che devi sapere.

Le ricerche delle autorità locali sono una parte essenziale del processo di acquisto della casa. Le informazioni che rivelano possono essere utilizzate per rinegoziare la tua offerta e potrebbero persino farti uscire dall’acquisto. Essi sono richiesti anche da istituti di credito ipotecario.

Cosa è incluso in una ricerca di autorità locali?

Ci sono due parti di una ricerca di autorità locali – un LLC1 e un CON29. La LLC1 – Local Land Charge Register search-copre qualsiasi addebito o restrizione relativa a terreni o proprietà. Questi possono includere se la proprietà è:

• un edificio classificato
• situato in un’area protetta
• soggetto a un ordine di protezione degli alberi
• che necessita di una sovvenzione per il miglioramento o la ristrutturazione
• o situato in una zona di controllo del fumo

Il modulo copre anche gli accordi di pianificazione e le autorizzazioni di pianificazione condizionali. Tutte le registrazioni LLC1 sono legalmente vincolanti per i proprietari successivi.

La seconda parte della ricerca – il CON29 – fornisce informazioni relative a autostrade pubbliche, proposte di nuove strade, schemi ferroviari o decisioni di pianificazione che potrebbero influenzare la proprietà, nonché avvisi di legge in sospeso, violazioni di regolamenti urbanistici o edilizi o l’esistenza di un ordine di acquisto obbligatorio. Anche i fattori ambientali, come se la casa si trovi su terreni contaminati o in un’area interessata dal gas Radon, sono coperti.

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Cosa non è incluso in una ricerca di autorità locali?

Ci sono una serie di rapporti aggiuntivi che non sono coperti dalla ricerca standard delle autorità locali e sono, quindi, soggetti a costi aggiuntivi. La necessità di tali ricerche sarà determinata dal vostro avvocato conveyancing o creditore ipotecario caso per caso (anche se alcuni sono considerati essenziali da alcuni istituti di credito).

Questi includono:

• Il CON29 (O) modulo facoltativo, che si occupa di applicazioni su strade proposte da parte di enti privati, di completamento avvisi, la terra gli avvisi di manutenzione ambientale e di inquinamento avvisi
• Ambientale (ricerche per determinare un rischio di inondazioni per esempio in prossimità di discariche o di siti potenzialmente inquinati)
• Water authority (ricerche che mostrano pubbliche fognature entro i confini della proprietà che potrebbero avere un impatto su di futura edificazione o di sviluppo)
• Coro di Riparazione di report (per determinare se la vostra proprietà è responsabile per contributi di riparazione della chiesa).

Vale la pena notare che le ricerche aggiuntive, come le ricerche minerarie, le ricerche di inondazioni e le ricerche di energia e infrastrutture, sono determinate dalla località della proprietà, piuttosto che dal conveyancer o dal creditore. Ad esempio, potrebbe essere necessaria una ricerca mineraria se la proprietà si trova in un’area mineraria (piuttosto che perché il conveyancer o il creditore insistono che uno sia fatto in ogni caso).

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Qual è la differenza tra ricerche ufficiali e ricerche personali?

Esistono due diversi tipi di ricerche delle autorità locali: ufficiali o personali. Il metodo “ufficiale” prevede l’invio di moduli direttamente all’autorità locale in cui viene effettuata una ricerca da parte del personale del consiglio dal registro locale delle tasse fondiarie. Questo viene poi firmato e timbrato da un ufficiale del consiglio e restituito al vostro conveyancer.

Ricerca di autorità locali personali

Una ricerca di autorità locali personali è condotta da un’agenzia esterna non affiliata al consiglio e che lavora “indipendentemente” dallo stesso Registro. In molti casi, queste ricerche sono più veloci ed economiche di un’applicazione ufficiale e sono coperte da specifiche polizze assicurative di accuratezza delle informazioni e responsabilità di errore del datore di lavoro. Di conseguenza, molti trasportatori raccomandano ricerche personali, anche se il dibattito all’interno del settore infuria ancora su quale sia il migliore.

Alcuni avvocati ritengono che una ricerca ufficiale condotta dall’autorità locale ponga maggiore enfasi sulla comprensibilità, sulla responsabilità delle autorità locali e sulla conformità del codice di ricerca normativo rispetto alla velocità di restituzione.

Tuttavia, la maggior parte dei veterani del settore concordano che la standard e la precisione del personale, rapporti di ricerca è cresciuto in maniera significativa negli ultimi dieci anni, e sostengono che rispettabile, commercialmente consapevoli ricerca aziende spesso forniscono un maggiore livello di controllo, responsabilità e flessibilità di consiglio (ricerche, finanza e risparmio di tempo prestazioni). La regola empirica in tali casi dovrebbe essere quello di consultare con il vostro avvocato conveyancing e prendere in considerazione tutte le possibilità.

In ogni caso, se una ricerca ufficiale o personale è fatto è spesso determinato più dal creditore ipotecario. L’avvocato conveyancing dovrà controllare il Consiglio di manuale del creditore ipotecario per vedere che cerca il prestatore individuale accetta.

Quanto costerà una ricerca locale?

Le commissioni sono soggette a una vasta gamma di variabili. Se si è scelto un ente locale di ricerca per esempio, si potrebbe essere addebitato ovunque tra £50 e £250 a seconda delle autorità locali. Anche le tasse aggiuntive differiscono di conseguenza, quindi assicurati di consultare il sito Web dell’autorità locale, ma in media i rapporti di drenaggio costano tra £30-40 più IVA, mentre i rapporti ambientali costano tra £30-35 più IVA (ad esempio).

Le tariffe della società di ricerca personale di solito variano tra £75 – £120 per una ricerca standard.

In alternativa, è possibile acquistare un pacchetto “bundle” a tariffa fissa dal proprio avvocato di conveyancing per coprire i quattro criteri principali del rapporto (autorità locale, drenaggio e acqua, rapporti ambientali e di cancelleria). Questi di solito costano circa £200-260, ma il vantaggio principale è che copriranno i costi delle autorità locali anche se il totale combinato supera la tassa pagata. Puoi anche condurre una ricerca personale gratuitamente, ma questo non è raccomandato in quanto i rapporti locali richiedono conoscenze specialistiche per eseguire correttamente una ricerca.

Quanto tempo le ricerche locali prendono quando si acquista una casa nel 2021?

L’obiettivo governativo per la restituzione delle ricerche locali è un massimo di 10 giorni lavorativi.

Ma in realtà, i tempi di ricerca possono variare in modo significativo, da 48 ore a dieci settimane! I fattori attenuanti possono includere se i risultati vengono inviati via e-mail, online o per posta; livelli di domanda stagionali e livelli di personale delle autorità locali.

Come esempio estremo, non ci sono attualmente ricerche disponibili per le proprietà nel borgo londinese di Hackney; Hackney Council ha consigliato che questo è probabile che rimanga il caso per qualche tempo. Ciò era dovuto a un attacco informatico.

I tempi di consegna recenti riportati da Search Flow Il 25 ottobre 2021 hanno rivelato i seguenti peggiori trasgressori, impiegando tra 35 e 60 giorni per restituire le ricerche:

• Ambra Valle Borough Council (35 giorni)
• Blackburn with Darwen Borough Council (35 giorni)
• Blyth Valle Borough Council (35 giorni)
• Burnley Borough Council (40 giorni)
• Central Bedfordshire Consiglio (40 giorni)
• Chester le Street, District Council (40 giorni)
• Derwentside Consiglio di Distretto (40 giorni)
• Dorset Consiglio (60 giorni)
• Durham Consiglio (40 giorni)
• Easington Consiglio di Distretto (40 giorni)
• Flintshire County Council (35 giorni)
• Lichfield Consiglio di Distretto (40 giorni)
• North Warwickshire) il Consiglio comunale (35 giorni)
• North West Leicestershire Consiglio di Distretto (35 giorni)
• Plymouth City Council (40 giorni)
• Sedgefield Borough Council (35 giorni)
• South Staffordshire Consiglio di Distretto (40 giorni)
• Tamworth Borough Council (40 giorni)
• Tonbridge & Malling Borough Council (40 giorni)
• Indossare Valle del Consiglio di Distretto (40 giorni)
• Worcester City Council (35 giorni)

vi consigliamo vivamente di controllare con il vostro conveyancer la situazione in cui si sta comprando non appena si nominali.

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Come posso accelerare una ricerca locale?

Per accelerare le ricerche locali, assicurati di istruire il tuo avvocato conveyancing ad avviare le ricerche locali non appena la tua offerta è stata accettata.

Alcuni esperti del settore consigliano ai venditori di ordinare ricerche (con il problema di far pagare all’acquirente il costo in un secondo momento). Ma essere consapevoli che le ricerche durano solo 3 mesi.

Se la tua autorità locale rischia di farti aspettare settimane e rischiare di perdere la tua proprietà di acquisto, potresti considerare una società di ricerca personale come notato sopra. Ma verificare con il vostro avvocato o autorità locale prima di decidere quale potrebbe essere più veloce.

Ricerca assicurazione è anche un’opzione.

Vedere la nostra guida di consulenza per ulteriori informazioni su quanto tempo il processo di conveyancing dovrebbe prendere.

Local Authority Search Indennity Insurance

Se le ricerche sono soggette a ritardi, una tendenza crescente è per Local Authority Search Indennity Insurance. Spesso disponibile per molto poco (premi a partire da un minimo di £20), questo è un tipo di assicurazione che significa che sei assicurato nel caso in cui un ordine viene servito causando a vendere la proprietà sotto il prezzo pagato per la proprietà.

Significa che puoi procedere con l’acquisto della tua casa in assenza di risultati di ricerca locali con un po ‘ più di rassicurazione. Tuttavia, sarai ancora esposto dal fatto che non sei a conoscenza di informazioni dettagliate su potenziali problemi locali e minacce che potrebbero ridurre il tuo godimento della proprietà.

L’assicurazione di indennità di ricerca dell’autorità locale sarà anche soggetta all’approvazione del creditore ipotecario. Si dovrebbe controllare il vostro creditore lo accetterà. Alcuni dei più grandi istituti di credito tra cui Halifax, HSBC e Bank of Ireland è improbabile che accettare indennità di ritardo di ricerca al posto di ricerche complete. Skipton Building Society e NatWest hanno appena annunciato che accetteranno l’assicurazione di ricerca.

Si consiglia vivamente di discutere i pro ei contro di assicurazione con il vostro avvocato conveyancing.

Cosa guardare quando si ottiene una ricerca locale?

Ci sono alcuni fattori da considerare prima di prendere il vostro rapporto autorità locale al valore nominale. In primo luogo, è importante ricordare che le ricerche locali sono spesso rilevanti per la tua proprietà o strada da solo e potrebbero non coprire gli sviluppi situati a breve distanza (o anche accanto). I rapporti possono variare, quindi assicurati sempre di controllare l’area della tua ricerca o di fare ulteriori richieste al tuo consiglio locale. Ad esempio, è possibile cercare la maggior parte delle applicazioni di pianificazione per codice postale sul sito Web dell’autorità locale per l’area in cui si sta acquistando. Vale la pena ricordare che tutte le proposte di pianificazione presentate dopo la ricerca non saranno coperte.

Ho bisogno di ottenere una ricerca se sono un acquirente in contanti?

Gli acquirenti di contanti non devono necessariamente condurre una ricerca, ma la maggior parte degli avvocati di conveyancing raccomanderà di farlo. Se il cliente sceglie di non effettuare ricerche di autorità locali, il conveyancer può raccomandare alcuna assicurazione di indennizzo di ricerca come alternativa.

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