통화정책은 금리 수준(신용원가,할인율,기타 투자 대비 매력도)을 통해 주택가격에 영향을 미친다. 주택 시장은 건설 활동을 통한 총수요와 소비에 대한 영향(부와 소득 효과)에 영향을 미칩니다. 주택 붐과 흉상은 금융 및 거시 경제 안정성을 위협 할 수 있으므로 궁극적으로 소비자 물가 인플레이션을 유발할 수 있습니다. 따라서 중앙 은행은 주택 시장 개발을 무시할 수 없습니다. 그러나 통화 정책은 주택 가격을 대상으로 너무 원유 악기입니다. 새로운 종류의 도구–거대 정책-이 만들어졌으며 글로벌 금융 위기 이후이 격차를 메 웁니다. 또한 주택 가격은 주택 공급과 수요에 영향을 미치는 구조적 주택 정책에 의해 실질적으로 주도됩니다. 동시에,소비자 가격 바구니에 소유자 점유 주택을 포함하는 것은 적절하게 중앙 은행의 반응 기능에 가구 지출의이 중요한 부분을 공급하는 데 도움이됩니다. 전 세계 통화정책이 코로나 19 로 인한 경제적 낙진을 막는 데 핵심적인 역할을 했음에도 불구하고,주택 가격 상승과 같은 잠재적 부작용과 오래 지속되는 비 전통적인 통화 정책 조치의 비례 성은 경제가 코로나 19 위기에서 회복됨에 따라 점점 더 많은 관심을 끌 필요가 있습니다.
왜 중앙 은행은 주택 시장과 같은 특정 부문에 관심을 기울여야한다?
전 세계 중앙은행들은 물가 안정을 보장해야 하며,이에 따라(또는 미국 연준에서와 같이)성장과 고용을 지원해야 한다. 그들의 가격 안정 목표는 일반적으로 소비자 물가 인플레이션 측면에서 만들어집니다. 통화 정책은 총 수요에 광범위하게 영향을 미치는 다소”조잡한”도구이며 일반적으로 특정 부문의 발전을 목표로 할 수 없습니다. 그렇다면 왜 통화정책은 주택시장과 같은 특정 부문의 발전에 관심을 가져야 하는가?
양적 완화를 통한 공식 금리 또는 채권 시장 수익률의 변화와 같은 통화 정책 충동의 전달에 주택이 관련이있는 여러 채널이 있습니다. 첫째,단기 및 장기 금리의 수준은 모기지 신용 금리에 영향을 미칩니다. 그래서,그것은 가정 더(또는 덜)저렴 한 구매. 따라서 주택에 대한 수요-따라서 고용,총수요 및 궁극적으로 소비자 물가 인플레이션-상승(또는 하락). 주택 담보 대출은 유로 지역 가구의 총 차입금의 77%를 차지합니다(유럽 중앙 은행,2021). 유로 지역 주택 담보 대출의 성장은 가장 최근에 약 5%에 도달하는 2016 이후 관찰 상승 추세를 계속했다. 2019 년 유럽연합과 유로 지역에서 건설 부문의 총 부가가치는 각각 국내 총생산의 5.4%와 5%를 차지했으며,유럽연합 국가들의 경우 1.7%에서 7.4%의 범위를 차지했다. 건설 프로젝트는 일반적으로 신용을 통해 상당한 정도로 자금을 조달합니다. 따라서 자금 조달 비용은 건설 활동에 잠재적으로 강력한 영향을 미칩니다.
그림 1. 주택 가구 대출의 주요 부분을 구성 하 고 중요 한 경제 부문 이다
주택 가격 상승
에서 긍정적이고 부정적인 부와 소득 효과 둘째,자산의 가치는이 자산에서 소득의 흐름의 순 현재 가치에 의해 영향을 받는다. 주택의 경우,이 소득은 임대 소득 또는 주택 사용으로 인한 암시 적 소득(소유자 점유 주택의 경우)일 수 있습니다. 할인율이(더 낮은 공식적인 금리에의해 함축되는것과 같이)떨어지면,그때 가정의 순수한 현재 가치는 상승한다. 느슨한 통화 정책 따라서,세테리스 파리 버스,부동산 가격을 올립니다. 이러한 주택 가격 상승은 다양한 방식으로 가계 소비에 영향을 줄 수 있습니다. 첫째로,그것은 가구가 더 부유하게 느끼고 다른 지출을 융자하기 위하여 그들의 집에 추가 저당을 밖으로 가지고 갈 수 있다 수반 할 수 있다. 이 경우 우리는 긍정적 인 부의 효과를 관찰합니다. 반대로,주택 가격 상승은 예를 들어 젊은 가구가 가처분 소득의 더 높은 부분을 주택에 지출해야 함을 의미 할 수 있으며,다른 소비를 위해 더 적게 남겨 둘 필요가 있습니다(예:2021 년 참조). 이 경우 주택 가격 상승으로 인한 부정적인 소득 효과가있을 것입니다. 긍정 부정적인 부와 소득 효력이 통용한다,거주자와 인구학 요인대 자택 소유자의 조각에 의존한다. 만약,예를 들어 주택 재산 증가에서 혜택을 그 그냥 집 구입 보다 소비 하는 낮은 성향을가지고,총 소비에 순 효과 가능성이 부정적인 것입니다.
마찬가지로,임대료 상승(국가의 제도적 및 법적 프레임 워크에 따라 어느 정도 지연되고 어느 정도 높은 주택 가격이 발생할 가능성이있는 결과)은 집주인에게 이익이되는 반면,세입자는 다른 소비를 위해 남은 수입이 적습니다. 임대인이 부유하고 임차인보다 소비 성향이 낮다고 가정하면 주택 가격 및 임대료 상승은 비 주택 상품에 대한 소비를 저해 할 것입니다. 매우 유사한 인수 그들의 가정 융자를 대출을 꺼내 가구에 적용 됩니다: 높은 주택 가격은 대출 서비스 후 낮은 일회용 가구 소득을 의미,더 큰 대출에 대한 필요성을 의미한다.
따라서 주택 가격 변동으로 인한 부와 소득 효과는 개인 및 인구 통계 그룹간에 상당한 재분배 효과를 의미합니다(예:2021 년 참조).
그림 2. 유로 지역의 부동산 가격 개발
주택 붐과 흉상은 금융 및 거시 경제 안정을 위협
중앙 은행들이 글로벌 금융위기에서 주목받고 있는 주택 시장 발전을 주의 깊게 살펴보는 두 번째 이유가 있다. 통화 정책은 신용을 매우 싸게함으로써 그러한 주택 붐에 연료를 공급할 수 있으므로 가구간에 과도한 레버리지를 장려 할 수 있습니다. 부동산 붐은 또한 더 구조적인 수준에서 경제 활동의 과도한 부분이 건설에 들어가는 것을 수반 할 수 있습니다. 주택 거품 파열되면,깊은 금융 위기는 금융 시스템의 붕괴를 방지하기 위해 비상 조치를 취할 중앙 은행을 필요로하는 결과가 될 수 있지만,또한 결과 경기 침체 및 소비자 물가 인플레이션의 동반 과도한 가을을 저해 할 수있는 방법은 잠재적으로 심지어 부정적인 영역으로,중앙 은행의 목표 아래. 따라서 일부 경제학자들은 중앙 은행이 부동산 가격 상승에 직면하여”바람에 기대어야한다”고 주장한다. 중앙 은행이 자산 가격을 목표로하지 않을 수도 있지만,바람에 기대어 그것은 또한 부동산 붐과 흉상에 의해 트리거 될 수 있습니다 소비자 물가 인플레이션에 과도한 스윙을 완화하는 데 도움이 있기 때문에 정당화 될 수 있습니다. 다른 사람들은 그러한”선제 적”통화 정책 긴축이 필연적 인 고용과 생산량 측면에서 높은 거시 경제 비용을 수반한다고 주장한다. 통화 정책은이 견해에 따르면,너무 조잡한 도구는 부동산 가격을 고려하고 독점적으로 소비자 물가 인플레이션에 초점을 맞추어야한다.
주택주기를 해결하기 위한 새로운 도구로서의 거시적 정책
이러한 이유로,특히 은행들이 주택 크레딧을 부여할 때 적용되는 대출 대 가치 비율 또는 대출 서비스 대 소득 비율을 높임으로써 과열된 자산 가격 개발을 냉각시키기 위해 추가 수단인”거시적 규칙”을 적용해야 한다는 합의가 나타났다(예:대출 대 가치 비율 또는 대출 서비스 대 소득 비율 참조). 2021 년 11 월 21 일. 이러한 새로운 정책은 전 세계적으로 구현되었으며 응용 프로그램에 경험이 축적되고 있습니다. 그러나 실제로는 소비자 물가 인플레이션을 안정시키기위한 통화 정책과 자산 붐과 흉상을 방지하기위한 거대 정책이라는 두 가지 분명한 경제적 목표를 위해 완전히 분리 된 두 가지 도구의 양식화 된 개념은 훨씬 더 복잡한 현실을 완전히 정의하지 못합니다.
가계의 종합적인 생활비 발전을 중앙은행의 반응 기능에 더 잘 반영하기 위해 소비자 물가 인플레이션에 소유자 점유 주택을 포함
주택 가격이 중앙은행의 반응 기능에 유입되는 한 가지 방법은 숙박 비용을 소비자 물가 지수에 포함시키는 것이다. 이것은 이미 임대료의 경우입니다. 대조적으로,적어도 대부분의 유럽 국가에서,그것은 아직 소유자 점유 주택에 대 한 경우. 이는 소유주 거주자를위한 주택 비용(예: 가정을 구입 젊은 가족)소비자 가격의 측정에 따라서 중앙 은행의 반응 기능에 무시되고,또한 주택 가격이 중앙 은행의 공식 반응 기능을 탈출 위험을 거품 것을 의미한다. 따라서 소유자 점유 주택을 포함하는 것은 통화 정책을 알리는 데 사용되는 지표를 개선하는 데 유용합니다.
부작용 및 비례의 통화 확장 무게를 얻으로 경제에서 다시 반송 COVID
는 또 다른 방법은 얼마나 자산 가격 개발을 포함하는 주택 가격,입력할 수 있는 중앙 은행의 반응 기능을 통해 명시적 고려사항 부작용의 비례의 통화 정책을 측정합니다. 심지어 최고의 약 부작용 없이 온다. 코로나 위기의 현재 상황을 취하기 위해 중앙 은행은 분명히 우리 경제에 대한 피해를 억제하기 위해 개입해야했습니다. 중앙 은행은 주가 상승과 같은 이러한 정책의”부작용”을 알고 있지만 많은 국가에서 주택 가격 상승이 더욱 증가하고 있습니다. 을 포함하는 후자는,예를 들어,ECB 명시적으로 포함 하지 않음 저당에서 신용 자격에 대한 회의는 은행의 대출 벤치마크 혜택을 위해서는 특혜 관심 속에는 ECB 의 대상으로 장기적인 재정을 재건 Operations(TLTROs).
언급 한 바와 같이,일반적으로 자산 가격 상승과 주택 가격 상승은 이미 이러한 자산을 소유 한 사람들에게 큰 부의 이익을 수반 할 수 있으며,이는 큰 분배 효과를 의미합니다. 따라서 장기간에 걸친 확장적이고 비 전통적인 통화 정책은 궁극적으로 비례성에 대한 문제를 제기합니다. (잠재적인)비용에 대하여 이득을 재는 방법 간단하지 않다-실질적 불확실이 있고 어떤 결정든지 주의깊은 판단에 궁극적으로 의지한다. 하지만 분명한 것은 확장적 통화정책 조치의 지속기간이 연장되고 주거용 부동산 시장을 포함한 자산시장의’풍부함’의 징후가 심화됨에 따라 경제가 분명히 다시 돌아간 것처럼 보이지만 부작용과 비례성을 정당하게 고려하는 사례가 점점 더 시급해지고 있다는 점이다.
유럽 중앙 은행(2021). 금융 안정성 검토,할 수있다.
(2021). 2021 년 6 월 저금리 환경에서 발생하는 대규모 정책 문제. 2015 년 6 월 20 일,2015 년 6 월 20 일,2015 년 6 월 20 일,2015 년 6 월 20 일,2015 년 6 월 20 일,2015 년 6 월 20 일,2015 년 6 월 20 일,2015 년 6 월 20 일2019 년 11 월 1 일,2019 년 11 월 1 일,2019 년 11 월 1 일,2019 년 11 월 1 일,2019 년 11 월 1 일. 더 2021 재무 안정성 검토. 2021 년 5 월 19 일 수어프-바피 보코니 웨비나에서 발표.
OECD(2021),벽돌로 벽돌 건물은 더 나은 주택정책,OECD 게시,파리,https://doi.org/10.1787/b453b043-en.
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- 어니스트 그난 오엔 스 경제 분석 부문의 머리입니다. 교수. 그난 박사는 또한 유럽 중앙은행 통화정책위원회의 일원이자 오스트리아 재정위원회의 전문가이다. 2006 년부터 그난 박사는 유럽 금융 및 금융 포럼 인 수어프 사무 총장을 역임했습니다. 이후 2005,그는 비엔나 대학에서 강사되었습니다,과 이후 2006 오스트리아 아카데미에서 강사 [email protected],http://www.oenb.at,http://www.suerf.org. 이 기사에서 표현 된 견해는 저자의 견해이며 반드시 오엔비,유로 시스템 또는 수어프의 견해는 아닙니다.