각자 저장 건축:비용은 무엇입니까?
2021 년 2 월 23 일•스티브 하예프스키,마케팅 매니저
자신의 셀프 스토리지 프로젝트에 투자하기로 결정했다면 건설 예산을 만드는 것이 첫 번째 작업 중 하나가 될 것입니다. 그것은 또한 이제까지 소모 될 것입니다.
많은 새로운 개발자는 고전적인 닭고기와 계란 문제로 끝납니다. 디자인 작업에 투자하기 전에 프로젝트가 가치가 있는지 알고 싶습니다. 그러나 당신은 당신의 납품업자/계약자가 당신에게 그들의 일을 위한 단단한 가격을 줄 수 있기 전에 디자인 일에 투자할 필요가 있다.
여기서 해결책은 예산을 만드는 사람을 이해해야한다는 것입니다. 계획의 초기 단계안에,너는 너의 자신의 정책 입안을 위해 예산을 창조하고 있다. 이 예산을 창조하기 위하여는,너는 너가 창조하고 있는 것을의 거친 시각이 있는것을 필요로 할 것이다. 이 거친 예산을 창조하기안에 너의 목표는 너의 사업을 발사하기 위하여 너가 디자인 일안에 돈을 투자하게 기꺼이 하면 결정한것을 이다.
거친 예산 책정–시작하기 전에 스스로에게 묻는 질문
- 어떻게 내 재산을 관리 하시겠습니까? 무인 속성을 실행 하려는 경우 설치(및 예산)셀프 서비스 키오스크 및 게이트 위치에 대 한 계획을 매우 가능성이 필요 합니다. 현재 또는 미래에 관리자가 있을 것으로 예상되는 경우 사무실 예산을 책정하거나 적어도 나중에 추가 할 공간을 남겨 둘 계획이 필요합니다. 관리 스타일은 시설 설계 및 관리 비용에 영향을 미칩니다.
- 어떤 종류의 저장 시설을 건설 할 것으로 예상합니까? 그것은 전형적인 드라이브 업 유닛이 될 것인가,아니면 기후 제어 또는 다중 이야기가 예상되는 시장을 목표로하고 있습니까? 또는 어쩌면 당신은 보트와 캠핑카 소유자에 대 한 큰 단위에 초점을 맞추고 싶어. 너의 고객을 이해함것은 어떤 종류의 건물을 너가 건설할 것이다 까 너가 대략 이해할것을 돕 위하여 가고 있다,충격을 가하는 너의 비용 및 땅 사용량.
- 현금 흐름의 우선 순위는 무엇입니까? 만약 당신이 잘 설립,더 큰 초기 단계를 구축 하도록 선택할 수 있습니다. 심지어 휴식 시간이 오래 걸릴 것입니다; 하지만 더 큰 건물 수 평방 피트 당 비용을 낮출 하 고 계획 보드 승인,건축 허가,추가 대출 및 건설 과정을 얻기의 번거로움을 처리 해야 하는 횟수를 줄일 수 있습니다. 또는,아마 너는 새로운 개발자 이고 긍정적인 현금 유출입을 가능한한 빨리 도달한것을 필요로 한다.
이러한 항목을 염두에두고,당신은 파고 시작할 준비가 된 것입니다. 당신의 목표는 일부”야구장”가격을 개발하는 것입니다. 야구장으로,나는 평방 피트 당 대략적인 비용을 이야기하고있다. 많은 새로운 개발자는 계약자가 형식적인 따옴표를 준비하는 소요 시간 충분하게 평가하지 않는다. 너가 바쁜 계약자를 부르고 그사람이나 그여자에게 너를 명확한 계획안을 제공하라고 요구하면,그러나 너는 상세한 계획사업 계획을 선물하고 있지 않다,너는 실망을 위해 위로 놓고 있다. 당신의 거친 예산 모드에서,당신은 간단한 예산 번호를 찾고 있습니다.
프로젝트 예산 광고 항목에는 다음이 포함되어야 합니다(가장 비용이 많이 드는 항목부터 시작).: 토지,등급,건물,콘크리트 기초,진입로,출입 통제,전기/조명,토목 공학,조경,간판,허가 및 볼라드. 고려해야 할 추가 항목은 소화전 또는 스프링클러,사무실 마감재,광범위한 등급 및 건축 기능입니다. 내 자신의 경험 속성을 하나의 이야기 드라이브 주위 비용 것입니다$40 에 45 평방 피트 당(플러스 토지)개발,기후 제어 속성 주위 있을 것입니다$60 에 70 평방 피트 당 플러스 토지. 이 수는 일반적인 계약자로 봉사하는 소유자와 이다 것 을 명심하십시요. 추가 15%당신이 고용해야하는 경우. 당신의 예산에,당신은 또한 최대 임대하는 동안 당신의 저당을 지불하는 은행 수수료,약 10%의 비상 및 시작 현금을 계획하는 것이 좋습니다.
재무 예측의 다음 구성 요소는 수익 프로젝션입니다. 너가 땅을 소유하지 않으면,세부사항안에 수렁에 빠져드 얻는 시간을 보내지 말라. 거친 예산 책정에서 평방 피트 당 비용 및 수익 측면에서 생각하십시오. 인근 기존 속성의 임대 요금을 사용하여,당신은 평방 피트 당 임대 요금을 결정합니다. 나는 10,000,000,000 및 10,000,000,000 의 비용을 평균하는 것은 당신에게 당신의 계산에 사용하는 평방 피트 수 당 좋은 소득을 제공하는 것으로 나타났습니다. 보수적이기 위하여는,평방 피트 당 더 낮은 소득이 있을 것이기 때문에 당신의 견적을 위해 더 큰 단위를 사용하십시오. 당신의 다음 작업은 빌드가 될 것입니다 당신이보고있는 많은 비율을 결정하는 것입니다. 우리는 기존의 드라이브 업 건물에 대한 것을 발견했다,당신의 약 30 에 35%많은 임대 공간이 될. 넓은 기후 제어 건물,45~50%범위를 얻을 수 있습니다. 나머지는 녹색 공간과 진입로가 될 것입니다. 잠재적 인 수익을 마련하기 위해 평방 피트 시간 임대 평방 피트 당 월별 수익을 곱합니다.
건설 비용과 잠재적 인 수익으로 무장,당신은 당신의 월별 비용의 추정치를 작성해야합니다. 당신의 저당은 일반적으로 가장 큰 비용입니다-그래서 당신의 계약금을 뺀 건설 비용을보고 당신은 당신의 매달 은행 지불을 추정하기 위해 대출 계산기를 사용할 수 있습니다. 은행 당신과 당신의 프로젝트의 세부 사항에 대 한 자세한 내용을 알고 없이 금리를 인용 주저 될 것입니다. 너는 전화에 예산 범위 요구해서 오히려 그사람이나 그여자를 전자 우편안에 수를 적으라고 요구해서 너의 은행가 안락 수준을 증가할 것이다. 고려할 것이다 당신의 잔여 경비는(가장 큰으로 시작)재산세,직원(당신은 무엇이든이 있는 경우에),신용 카드 처리 요금,공과금,보험,눈 제거/잔디 깎는 및 매매 이다. 적용 가능한 경우 키오스크 서비스 요금 및 소프트웨어 구독도 고려해야합니다.
이 아직 당신을 무서워하지 않은 경우,당신은 모두 함께 넣어 당신이 심지어 휴식 위치를 볼 준비가 된 것입니다. 완성 된 사이트에 대한 월별 비용은 소득의 70%이상이어야한다. 그들이 이으면,너의 비용은 너무 높다,임대료 너무 낮은,또는 너는 재산에 단위를 더 적합한것을 필요로 한다. 프로젝트의 초기 단계에서,휴식도 높을 수 있으며,장거리 완료 사이트 예측이 매력적인 결과를 제공하는 경우 그 정상입니다.
금융 투영,방문/자원/비용-계산기/기본-투자-계산기 작성이 방법의 온라인 버전/. 이 온라인 도구를 사용 하면 토론 하 고 휴식도 프로젝션 및 2 년 현금 흐름을 생산 하 여 수치를 사용 하는 변수에 펀치 수 있습니다. 너의 현금 유출입 투상은 특별하게 너의 계획의 중요한 부분 이다. 2 년 또는 더 적은안에 너의 계획사업이 동등한 손익분기하는 것을 프로그램은 요구한다.
이 초기 거친 예산은 셀프 스토리지 개발의 매우 중요한 부분입니다-이 분석은 프로젝트가 불발탄 것을 보여 주면,당신은 디자인 작업에 투자하지 않고 기회를 전달할 수 있습니다. 이 예비 예산 책정 방법은 또한 소포에 대해 지불하고 여전히 돈을 벌 수있는 최대 금액을 식별하는 데 도움이 될 수 있습니다. 바라건대,결과는 매력적인 프로젝트를 보여줍니다. 저것이 사실 이으면,너의 다음 단계는 계약체결의 밑에 재산을 얻,그때 상세한 위치 계획에 너의 현지 토목 기술자와 일한 시작한것을 이다.
이것은 또한 당신이 타당성 컨설턴트를 고려해야하는 지점입니다. 제 3 자 컨설턴트가 귀하의 프로젝트에 무게를 두는 것은 비용이 많이 드는 실수를 피하는 데 도움이 될 수 있으며 대출 기관이 요구할 수 있습니다.
계약 및 부지 계획에 따른 부동산이 진행 중이면 이제 설계 작업 및 세부 제안에 대한 거래와 공동 작업을 시작할 수 있습니다. 이 프로세스를 진행하면서 예산의 각 야구장 광고 항목을 공급업체의 세부 제안서로 바꾸는 것이 목표입니다. 너가 너의 대부에 닫게 준비되어 있을 때,너의 은행은 이 문서를 요구할 것이다.
최종 예산 및 프로젝트 파이낸싱에 관한 주의의 거 대 한 단어와이 문서를 마무리 하려고 해요. 건설에 사용되는 원자재는 때로는 신속하게 비용이 변동될 수 있습니다. 개발자로서 당신이 피하고 싶은 상황은 따옴표를 얻고,그 따옴표를 기반으로 자금을 조달 한 다음 5 개월 후에 재료를 주문하려고 할 때 따옴표가 더 이상 유효하지 않다는 것을 발견하는 것입니다.
이 상황에 대한 대답은 당신이 모든 따옴표가 즉시 유효 있는지 확인해야한다는 것입니다(및 예산을 업데이트)금융에 닫기 전에. 너의 계약이 현실주의 기간안에 납품을 허용하는 것을 확인하십시요-너가 일 위치에 물자를 필요로 한다 고 계약한 값을 매김이 기간 허용할 고 확실하기 위하여 너의 납품업자에 이것을 충분히 토론하십시요. 마지막으로,건강한 비상사태에서 건축하는 것을 시도하십시오. 일단 융자가 그 자리에 있으면,당신의 물자 및 노동 계약을 전부 실행하십시오.
오늘날 우리 세계의 모든 광기에도 불구하고,그것은 건설하기에 좋은 시간입니다. 금리는 낮고,요금 및 자체 스토리지에 대한 수요가 높은 남아있다. 다음 프로젝트에 행운을 빕니다.