銀行家に話す前に知っておくべきことは次のとおりです
リースからオフィススペースの所有への切り替えがあなたの心にある場合、商業住宅ローン
シンプルなローン計算機は、従来のSBAローンと比べて細かいニュアンスを知っているスマートな商業銀行家との会話を置き換えることはできません。 プラス、あなたのキャッシュフローおよび操作の検討はあなたの要点を助ける偽りなく現実的な抵当予算の覆いを取るのを助ける。
そうは言っても、貸し手と会う前に考慮すべき最初の頭金と毎月の住宅ローンの支払いの手頃な価格を超えたいくつかの領域があります。
ビジネスはどのように健康ですか？
所有者占有の商業抵当のために修飾するためには、ビジネスは損益計算書、現金流動管理、操作、信用履歴、経営計画および多くの近い財政の検討に抗
銀行は、ビジネスが融資の対象となり、キャッシュフローに負担をかけることなく債務を快適に返済できるかどうかを評価します。 これは、商業用不動産を探し始める前に持っている良い情報です。
貸し手は、担保としての不動産の価値だけでなく、はるかに深く見えます;彼らは、彼らがローンにコミットしていることを確認するために、大規模な現金 条件はまた、引受の強さ、頭金のレベルおよびその他の要因によって異なります。
これらは、彼らが答えるために探している質問の種類です:
- ビジネスのクレジットスコアは何ですか？
- どのように確立されたビジネスであり、収益が希薄なときに支払いをカバーすることができますか？
- それは、鑑定費用、弁護士費用、タイトル保険およびその他の閉鎖費用とともに、かなりの頭金を買う余裕ができますか？
- 特定のプロパティを念頭に置いている場合、予想される頭金が計算された後、ローン対価値比率はどのようになりますか？
- 銀行は完全償却資金を提供することはほとんどないので、バルーン支払いが原因で発生したときに何が起こりますか？
- 不動産から現金を引き出すために新規購入または借り換えですか？
- ビジネスにスマートな信用の決定をし、時間通りに支払をすることの歴史があるか。
- 住宅ローンの支払いに加えて、財産を維持するために必要なキャッシュフローはありますか？ 新しい場所に人員を配置することは、企業の財政にさらに負担を加えるのだろうか？
銀行家と話す前にビジネスの健康と資産を見るのに時間を割くことは、会議の準備を助け、そのキャッシュフローと余裕があるかもしれないものを明確に把握するのに役立ちます。
ビジネスの法的構造は何ですか？
事業があまり確立されていない場合、またはLLCやパートナーシップなどの法人以外の法人であれば、ローンの適格性は事業だけではありません。 それはあまりにも、人々についてです。
商業用不動産は、事業体が所有する事業資産として購入される可能性があるが、所有者の個人的な財政および信用力がその過程で役割を果たす。 彼らはビジネスの所有者または各パートナー/プリンシパルの信用履歴とグローバルキャッシュフローを見ていきますので、銀行に近づく前に順番に個人的な財政を持っていることが重要です。
個人的な責任も異なります。
貸し手の唯一の手段は、家に抵当流れと資産を主張することである住宅ローンとは異なり、貸し手は、法的にローンに個人を義務付ける個人的な保証を提 当行は、事業主の個人資産の質権を担保として求めることができる。 商業住宅ローンのデフォルトの場合、貸し手は保証人の資産の後に行くことによって損害賠償を求めることができます。 銀行がビジネス所有者が商業貸付け金で個人的に義務づけられると期待しないことはまれである。
申請前にこれを考慮することは、購入またはリースを継続する決定を下す上で価値があります。
それが住宅ローンに匹敵すると仮定しないでください
商業住宅ローンは、住宅ローンとは非常に異なっています。 申請プロセス、承認の基準、およびローンの条件は非常に異なります。
誰かが家を買うとき、支払いは通常、30年または15年のスケジュールで整理され、残高全体が完済されます。 しかし、商業住宅ローンは、通常、現金や借り換えの大規模な注入を必要とするバルーンの支払いで終わる、五から15年の範囲です。
商業用住宅ローンにも、ほとんどの商業用住宅ローンは15年または25年にわたって償却されるため、ローン期間と一致する償却期間はありません。 この償却、融資期間の長さと金利は、すべての毎月の支払いのサイズに影響を与えます。
違いはそこで止まらない。 商業住宅ローンの100％の資金を調達して喜んで貸し手を見つけることはまれですので、ビジネスは、標準的な閉鎖費用に加えて、重要な現金頭金を支払う
貸付け金の金額および危険が個人的な抵当より商業用不動産のために大いに高いので、貸方はビジネスが特性の出資を持つと期待する。 より大きい頭金はビジネスが特性で握る公平によって託されることを保障している間資金を供給される量を減らす(特性の価値によって融資額を分けるローンに価値の比率によって計算される)。
それに現金の主要な投資がある場合、ビジネスはローンのデフォルトにはるかに少ない可能性があるので、65-80パーセントのLTV比とローンは、好まれています。 したがって、ビジネスは20-35パーセントの頭金を投資することを期待する必要があります。
貸し手が必要とするLTVは、不動産の種類、それがどのように使用されるか、購入資金の融資の種類、および貸し手が確立した要因によって異なります。 これらの詳細は、貸し手との対面会議で議論されますが、事前にどのくらいの現金が利用可能であるかを知るのに役立ちます。
条件が貸し手から貸し手、またはプログラムからプログラムに変動する理由を理解する
それは大企業や単一の所有者を持つ小さな会社だかどうか、貸し手のリスクの量は、商業住宅ローンの条件を決定します。
ローンに中小企業管理（SBA）ローンや米国農務省（USDA）ローンとしての政府保証が含まれている場合でも、貸し手はローンのリスクにどれだけ快適であるかに基づいて、独自の金利と条件を設定することが許可されている。 より多くの危険はより多くの書類事務、より厳しい承認プロセスおよび時々より少なく魅力的な言葉を意味する。
同じ不動産の商業住宅ローンは、貸し手によって大きく異なるように見えるかもしれません。 これを知ることは最良の貸付け金の買物をしていれば助けることができる。