シンドラー弁護士によって提供
Chantelle Gladwinによって&Renand Pretorius
トピック消費者保護|契約法|財産法
06 オクト2016
はじめに
住宅リースに影響を与えるさまざまな法律がいくつかあります。 この記事では、住宅リースのキャンセルに関連するものを探り、テナントによる違反の結果として住宅リースを終了するときに従うべき適切な手順を説
二つの異なるタイプの通知期間
二つの異なる通知期間と重要な通知期間を最初に区別することが重要です。 最初は、契約の合意された固定期間がそのコースを実行する前にリースをキャンセルしようとするときに関連しています。 これを”早期終了通知期間”と呼びましょう。 時にはリースにはこれらの条項があり、時にはそうではありません。 そのような条項がない場合、両当事者がこれに同意しない限り、リースは早期にキャンセルすることはできません（消費者保護法または賃貸住宅法が適
第二の通知期間は、家主またはテナントがリースに違反し、相手方が違反を是正するための書面による通知を望んでいる場合に関連します。 規定された期間内に違反を是正しなかった場合、無実の当事者はリースをキャンセルし、関連する場合には問題のある当事者が被った損害を請求する これを”違反通知期間”と呼びましょう。
Court Days v Calendar Days v Business Days
適用される行為を掘り下げる前に、リースは通常、カレンダーの日を指し、週末や祝日を含むカレンダーの毎日を意味することに注意する 消費者保護法は、特に第14条の営業日を指し、週末および祝日を無視しなければならないことを意味します。 時には法律やリースは、裁判所の日を参照します,あなただけの裁判所が開いて座っている日を数えることを意味します,裁判所の日への参照は、リース状況 日のタイプが定義されていない場合は、それらを暦日とみなし、週末と祝日を含める必要があります。
賃貸住宅法
賃貸住宅法は、書面によるリースで定義された期間が満了した後にテナントが財産を占有している場合、書面に記載されているものと同じ条件でリースを継続することを規定している。 このような状況では、賃貸住宅法は、いずれかの当事者によるキャンセルの通知期間が一ヶ月であることを明示的に規定しています。 これは、家主が別の月の更新からリースを停止したい状況にのみ適用されます–それはテナントの違反の結果として家主によるキャンセルには適用さ 賃貸住宅法では、違反通知期間が何日でなければならないかを規定していません。
消費者保護法
消費者保護法は南アフリカ国内での商品やサービスの供給に適用される。 この法律は、住宅の賃貸に影響を与えるサービスとして住宅の宿泊施設を明示的に定義しています。 第一に、住宅リースが二つの法人の間で締結され、賃借人がR2百万以上の年間売上高または資産価値を有する場合、第二に、賃貸人が通常の事業の過程で物件をリースしていない場合である。 この法律は、消費者（すなわちテナント）が有期契約を取り消すことができることを規定しています（すなわち リース）何らかの理由で–サプライヤー（すなわち家主）による違反に完全に無関係である可能性があります–家主にキャンセルの20日の書面による通知を与
テナントが通常のコースでリースが終了する前にリースをキャンセルすることを選択した場合、家主は消費者保護法第5条に規定されている”合理的なキャ いくつかの家主は、単にそれがその完全な用語を実行していた、それ以外の場合は、リースの面で負っていたであろう全体の量のテナントを充電します。
これは必ずしも正しいアプローチではありません。 規制5は、この点で”合理性”のパラメータを明示的に描き、消費者による通知期間の長さ、家主が新しいテナントを調達できる合理的な長さ、業界の一般的な慣行を含む多くの注目すべき要因を列挙している。 全体的な要因を見ると、それは一から二ヶ月のレンタルの間に合理的なペナルティに達するだろうことは明らかです,さらに損害賠償請求とリースの
一方、家主は、テナントがリースに違反した場合にのみテナントのリースをキャンセルすることができ、違反を是正するために20営業日の書面による通知をテナントに与えた後、テナントがそうしなかった場合にのみ、テナントのリースをキャンセルすることができる。 それはリースが言うことにもかかわらず適用されるので、これは、重要です–それは、このようにリース（またはリース契約の特定の重要な規定が誤って合意されていない場合に適用されているであろうコモン-ロー、）の規定を上書きします。 したがって、消費者保護法は、違反通知期間のみを扱い、早期終了通知期間は扱いません。 消費者保護法のセクション14の観点から計算された日数は、週末や祝日を無視することを意味し、営業日です。
消費者保護法はまた、その規定が他の法律の規定と矛盾する場合、消費者（テナント）に最も保護を与える法律が他の法律よりも優先されることを明 これは、以下で説明する理由のために重要です。
コモン-ロー
コモン-ローは、当事者がリースの特定の条件について合意に達することを省略したときに”キックイン”する”デフォルト”の位置であるため、関連しています。 実際、これはかなり頻繁に発生します。 例えば、当事者は、家主がキャンセルすることができます前に良い違反を作るためにテナントのために必要とされる書面による通知が何日に同意す
私たちのコモンローの観点から、リース契約を終了するための通知が与えられた場合、通知は暦月の期間中に実行されなければならず、例えば、15日から14日までは、特定の暦月の1日からその暦月の最後の日まで与えられる必要があるため、通知は暦月の期間中に実行されなければならない。 また、当社のコモンローでは、通知期間は賃貸料の支払い間隔と一致すると規定されており、毎月家賃を支払う場合は、少なくとも一ヶ月前に通知する必要があります。 違反通知期間に関連して、当事者がこれに同意しなかった場合、法律はそれが”合理的な”期間であると規定しています。 “合理的”とは、それぞれの事件の事実に依存し、裁判所がこれを決定します。 したがって、当事者が自然な結論の前にいずれかの当事者によってリースを終了することができることに同意したが、早期終了通知期間がどのくらいでなければならないかを規定することを忘れている場合、答えは、少なくとも1つの暦月の書面による通知がいずれかの当事者によるリースの早期終了をもたらすために必要であり、月の1日からその月の終わりまで与えられなければならないということである。 これは、この通知期間が”合理的”とみなされるという条件の対象となります–それぞれのケースは、独自の事実に基づいて判断されるべきです。
法の抵触
どのような状況においても住宅リースに適用される法律が非常に多くあるため、違反およびキャンセル通知期間に与えなければならない日数を決定することは困難であることが多い。 コモン-ローは、特定の問題に対処するためにその後制定された法律に常に従属します。 一般的に問題を扱う制定された法律は、通常、問題に具体的に対処するために制定された法律に従属します。 さらに問題を混乱させるために、消費者保護法（リースに固有のものではない）は、その規定が他の法律と矛盾する場合、消費者に最も保護を提供する法律が適用されると述べている。
いくつかの困難な質問が発生します:
- あなたのリースは、7日間の違反通知が必要であると言うが、消費者保護法は、リースをキャンセルするために20営業日の書面による通知が必要であると言
- 消費者保護法に照らして、多くのリースが提供するように、さらなる通知を行うことなく、テナントによる”第三のストライキ”（すなわち第三の違反）の後にリース
- リース契約（口頭または書面のいずれか）が早期終了期間を指定していない場合、消費者保護法は”キックイン”し、リースが家主によって早期終了できず、テナ
#1: 違反通知期間と解約期間
まず、リース自体の規定に目を向けてください。 ほとんどのリースには、違反のテナントに通知するために必要な日数の期間を示す違反条項が含まれています。 違反期間が指定されていない場合、それはコモン-ローの観点から”合理的な期間”になります。
あなたが違反の通知をし、それが違反の通知期間内に改善されない場合、これはあなたがあなたの家主の仮説を呼び起こすことによって、借りている
この理由は、消費者保護法の観点から、リースをキャンセルするためには20営業日の書面による通知が必要であるためです（したがって、リースをキャンセルせずに立ち退くことはできないため、立ち退きする必要があります）。 したがって、最終的にリースをキャンセルして退去する必要があると思われる場合は、20営業日の書面による通知が与えられた後にのみこれを行うこ 多くの家主。
は違反通知に両方の期間を含め、違反が7暦日（またはリースに規定されている日数、またはコモンローの観点から合理的な日数）で是正されない場合、彼らは; しかし、違反が20営業日以内に是正されない場合、リースはキャンセルされ、テナントは退去されます。 この方法は、あなたが一つの通知を与えるが、それは両方の期間のために有効であり、テナントが適切に不遵守の結果だけでなく、どのように、いつ、彼は
#2: 住宅用リースをキャンセルする方法
これらは、テナントがリースに違反した後（通常は延滞を参照して）三回、家主はテナントに通知することなくリースをキ このような場合、家主はテナントに違反を是正するための第三の機会を与えることはありませんが、単にキャンセルの手紙を送るでしょう。
しかし、家主は20営業日の書面による通知とテナントが違反を是正しなかった後にのみリースを取り消すことができると規定している消費者保護法に照らして、これが法的に許可されているかどうかは疑問である。
したがって、これらの「第三のストライキ」条項はもはや法的に有効ではないようだ。 著者の見解では、これは家主にとって重大な不公平であり、テナントによる支払い遅延やその他のリース違反を永遠に受け入れる運命にあることを意 テナントが20営業日の通知期間で違反を救済することを条件として、家主はキャンセルする権利はありません。 このような状況で厄介なテナントを取り除く唯一の方法は、リースがフルコースを実行し、さらに更新することなくキャンセルを確実にすることです。
#3:リースが指定されていない場合、早期終了期間はありますか、それは何ですか？
- 当事者が早期終了期間が適用されることに同意し、その通知期間が何であるかに同意した場合、いずれかの当事者は反対側に必要な通知を提供す すなわち–これは、リースが賃貸住宅法の規定の影響を受けるものではない限り適用されます。 書面によるリースの有効期限が切れ、当事者は、単にその後、月ごとにリースを続けたところ。
- 賃貸住宅法で想定されているように、リースが月ごとのリースである場合、いずれかの当事者は、暦月の書面による通知を行うことによってのみ終了することができます。
- 当事者が早期終了が許容されることを全く考えなかった場合、それはオプションではありません–上記第3.2項に規定されている以外は、リースの早期終了
- 当事者が適用される早期終了期間があることに同意したが、その通知期間が何であるかに同意していない場合、コモンローはキックされ、状況において”合理的”であることを条件として、一ヶ月の完全な通知で十分でなければならない。
- しかし、場合によっては、消費者保護法が適用されます–テナントがリース契約に違反していない契約による終了を提供する早期終了条項がある場合、家主は、テナントが実際にリース契約に違反し、違反が是正されていない20営業日の書面による通知でのみ、有期契約を取り消すことができることを規定している消費者保護法のセクション14のおかげで、そのような通知を与えることから排除されます。 しかし、これは、消費者保護法が同じシナリオに適用される他の法律よりも消費者にとってより有益である場合にのみ適用されるようである。 これは、消費者保護法が、その規定およびその他の法律と矛盾する場合、消費者にとって最も有益な法律が適用されることを明示的に規定している 著者は、あるインスタンスで消費者に有益なものが別のインスタンスで消費者に不利である可能性があるため、早期終了条項が支持される時期に うまくいけば、私たちの裁判所は私たちにすぐにこの混乱をナビゲートする方法についてのガイダンスを与えるだろう–しかし、それまで、彼らは消費者保
結論
確かに、違反および/またはキャンセルおよび/または早期終了および/または更新または非更新通知を送信する前に、経験豊富な不動産弁護士に相談して、あなたが厄介なテナントに不法に退去させたために宿泊施設を提供する（および損害賠償を支払う）ことがないことを確認してください。
次の記事も興味深いかもしれません–あなたの料金、税金、水道料金、電気料金を支払わないと、水と電気の供給が終了する可能性がありますか？
（この記事は情報提供のみを目的として提供され、法的助言を提供する目的ではありません。 トピックの詳細については、著者または関連するプロバイダにお問い合わせください。)