都市と地域が時間の経過とともにどのように変化するかを説明します。 コミュニティのニーズが変化すると、地方自治体は地域を再編成し、ゾーニングの分類を変更します。 かつて農地だったものは、例えば、今のブランドの新しい住宅、ショッピングセンター、工業団地で満たされたコミュニティです。
不動産の再ゾーニングは、土地所有者が財産を変換するための有利な機会になる可能性があります。 彼らは歴史的な地区にアパートを建てたり、土地の小包を取って農村部にショッピングセンターを建設することができます。 しかし、多くの考慮事項とそれを成し遂げるために通過するプロセスを再ゾーニング全体のプロパティがあります。
ゾーニングとは何ですか？
ゾーニングは、土地利用を制御する法律のセットです。 ゾーニングの主な機能は、プロパティの一部で何ができるかを規制することです。 ゾーニング地区は、住宅、商業、または産業などの様々な土地利用活動がどこに位置するかを決定します。 ゾーニングは、密度、高さ、ヤードの後退など、他のものを規制することができます。 しかし、土地の使用が主な関心事です。
なぜゾーニングを変更するのですか？
ゾーニングを変更する主な理由は、土地所有者が機会を見ていることです。 どのような機会がありますか？ それは住宅の細分化を開発するか、アパートの建物を造るか、またはオフィスに家を変えることであることができる。 それは他のものの無数である可能性があります。 しかし、この機会は、現在のゾーニング法の下では許可されない場合があります。 したがって、土地所有者はその法律を変更するように請願する必要があります。
どのようにゾーニングを変更しますか？
ゾーニングを変更することは困難で高価なことがあります。 これは、プロパティが配置されている場所に応じて、本当に複雑なプロセスをすることができます。 また、再ゾーニング申請が承認されるという保証はありません。 土地所有者は、これらの事実が入っていることを認識する必要があります。
基本的に、それは次のようになります：土地所有者は、プロパティのゾーニングを変更するために運営委員会を請願します。 標準的なゾーニング条例がないため、難しさとコストが発生します。 ゾーニングを持つすべての都市、すべての町、郡は、独自の許可、法律、制限、およびプロセスを構成することができます。 隣同士の都市でさえ、ゾーニング法が広く変化する可能性があります。 ゾーニングを変更することも政治的なプロセスです。 公聴会があり、立法の承認を得る必要があります。 政治的プロセスは非常に高価で、醜いものになる可能性があります。
すべての場所が異なっているので、私はあなたの財産のゾーニングを変更する方法を非常に一般的な用語で書くことができます。 弁護士がプロセスに関与しなければならない場合もあります。 どの記事でもそれをすべてカバーできる方法が単にない。
一般的に、土地所有者が自分の財産のゾーニングを変更することを考えている場合、ここで行う必要があることです。
BiggerPocketsからのゾーニングの詳細
プロパティの周りを見てください
プロパティの周りで物事が変化していますか？ 周辺の物件で事情が変わったことはありますか？ 人口増加はありますか？ ローカルダイナミクスを変更した新しい道路や下水道ラインはありますか？ 土地所有者は、申立人として、提案された変更を正当化しなければならない。 土地所有者がそれを望んでいるからといって、多くの場合、理由の十分ではありません。 いくつかのロケールは、財産所有者としての土地所有者の権利に大きな敬意を与えるだろうが、多くはそうではなく、彼らは非常に制限的になります。 したがって、条件の変化に応じて要求を正当化できることが最善です。
ローカルルールを学ぶ
請願者はオンラインでルールを読む必要があります。 彼らは、現在のゾーニングが何であり、現在行うことができ、できないものを見つける必要があります。 その後、彼らは行って、地元の計画部門に話をする必要があります。 請願者は、彼らがしたくない場合は、最初に非常に具体的である必要はありませんが、彼らはスタッフが今後数日間で大きな揺れを保持することがで スタッフは、再ゾーニング要求について見直し、勧告を行います。 だから、請願者は彼らの最高の足を前方に置くべきです。
あなたの隣人に話してください
何かがあなたを止めるつもりなら、それは彼らです。 それらに計画についてのupfront話をし、懸念をハッシュすることをお勧めします。 彼らは最も可能性の高いとにかく通知を受けるので、申立人は、彼らがレーダーの下で物事を保つことができると思うべきではありません。 請願者は、最終的に要求に投票する計画スタッフと選出された役人のためにできるだけスムーズに物事を作りたいと思うでしょう。 しかし、あなたは皆を喜ばせることはできないことを覚えておいてください。 いくつかは、すべての時間、すべての時間をNIMBY（”私の裏庭ではない”）の態度を持つことになります。 しかし、あなたは試してみる必要があります。
物件の再ゾーニングを申請する
計画スタッフは必要なフォームを持ち、請願者を助け、案内することができます。 請願者は、計画部門が要求するすべてのものを提供することを確認する必要があります。 それは調査、地図、交通調査、および郵送のラベルのような事を含むかもしれない。 そして、要求を処理するための手数料があることを忘れないでください。 いくら? それはロケールに依存します。 数千ではないにしても、少なくとも数百ドルに賭けます。
アプリケーションレビューとスタッフ分析
計画スタッフは、要求をレビューし、地元の計画委員会と立法機関のための分析と勧告を開発します。 申立人は、彼らができる限りこの分析の一部である必要があります。 彼らは助けるために利用可能でなければなりません。 彼らは、企画スタッフが笑顔で求めるすべてのものと何かを提供する必要があります。 請願者は、サイト訪問中にプロパティでそれらを満たし、計画が何であるかを正確に表示する必要があります。 彼らはすでに隣人と会って、それに応じて彼らの計画を調整した方法を計画スタッフに伝える必要があります。 可能であれば、申立人は計画スタッフの議論や懸念に耳を傾け、それらの懸念を満たすために計画を修正する必要があります。
計画委員会会議
計画スタッフが分析を完了すると、要求は計画委員会（または同様の機関）に行き、地元の統治機関に勧告を行います。 これは宣伝される公開会議です。 申立人は、彼らのケースを作るために、任意の質問や懸念に答えるためにそこにいる必要があります。 うまくいけば、計画委員会は肯定的な勧告を与えるでしょうが、申立人は必ずしも前進する必要はありません。
立法府会議
最後に、この事件は地元の立法府の前で公聴会と投票が行われる。 申立人は、話す機会を持ち、訴訟を起こす機会を得るでしょう。 投票が彼らの道を行くならば、彼らは行ってもいいです。 そうでない場合は、申立人は、再びしようとする前に、少なくとも年を待つ必要があるかもしれません。
プロセスにはどのくらいの時間がかかりますか？ それは管轄、規則、および要求がどれほど複雑であるかによって異なります。 単純な何かのために、それは数ヶ月の少なくともカップルがかかります—しかし、年に半年は前代未聞ではありません。
その他の考慮事項
上記の7つのステップは一般化され、非常に単純化されています。 土地所有者が自分の財産のゾーニングを変更することを考えるときに考慮したいことがありますいくつかの他のものがあります。
制限的な聖約に気をつけろ
ゾーニングが何を許しても、制限的な聖約が勝ちます。 土地所有者がオフィスの使用のためにrezoned特性を得るのに時間およびお金を使うが、契約がそれを許可しなければ、失う。 私はそれが起こるのを見てきました。 しかし、すべての財産が制限的な契約の対象となるわけではありません。 土地所有者は、彼らが制限的な契約の対象となっているかどうかを知っている必要があり、彼らが今後行く前に許可するものを知っています。
ゾーニングは政治的
政治は奇妙なことをすることができます。 政治家が財産所有者にとって何が正しいか最良かに基づいて決定を下すとは限らないことを理解してください。 彼らは政治的決定を下す。 要求が政治的な戦いを作成する場合、それは待って、後で再試行するのが最善かもしれません—選挙が終わった後、言う。
コンサルタントが再ゾーニングプロセスを案内することができます
ゾーニングは複雑で政治的なプロセスになる可能性があるため、請願者は政治的な縄張りを理解している人を雇うことから利益を得ることができます。 費用がかかるが、コンサルタントは費用の価値がある必要、井戸であるかもしれない。
なぜこのプロセスを経るのですか？
プロパティの再ゾーニングは非常に収益性の高いことができます。 ゾーニングプロセスを理解することは、投資家の不動産震えの別の矢印です。 それはそれらが他が逃す機会を見、作成するのを助けるかもしれない。