Self-Storage Építés: mi a költség?
február 23, 2021 • Steve Hajewski, Marketing menedzser
ha úgy döntött, hogy saját öntároló projektjébe kíván befektetni, akkor az építési költségvetés létrehozása lesz az egyik első feladata. Ez is mindig fogyaszt.
sok új fejlesztőnek klasszikus csirke-tojás problémája van. Szeretné tudni, hogy érdemes-e egy projekt, mielőtt befektetne a tervezési munkába. De be kell fektetnie a tervezési munkába, mielőtt a szállítók/vállalkozók szilárd árat adhatnak munkájukért.
a megoldás itt az, hogy meg kell értenie, hogy kinek hoz létre költségvetést. A tervezés korai szakaszában költségvetést készít a saját döntéshozatalához. Ennek a költségvetésnek a létrehozásához durva látással kell rendelkeznie arról, hogy mit hoz létre. A durva költségvetés létrehozásának célja annak eldöntése, hogy hajlandó-e befektetni a pénzt a vállalkozás elindításához szükséges tervezési munkába.
durva költségvetés – kérdések, amelyeket feltesz magának, mielőtt elkezdené
- hogyan szeretném kezelni az ingatlanomat? Ha pilóta nélküli ingatlant szeretne futtatni, akkor valószínűleg meg kell terveznie egy helyet, ahol egy önkiszolgáló kioszk és kapu telepíthető (és költségvetése). Ha arra számít, hogy most vagy a jövőben menedzsere lesz, akkor költségvetést kell készítenie egy irodára, vagy legalább azt tervezi, hogy helyet hagy a későbbi hozzáadáshoz. A vezetési stílus hatással lesz a létesítmény tervezésére és az irányítási költségekre.
- milyen tárolót szeretnék építeni? Tipikus felhajtóegységek lesznek, vagy olyan piacot céloz meg, ahol éghajlat-szabályozású vagy többszintes várható? Vagy talán a hajó-és lakóautó-tulajdonosok nagy egységeire szeretne összpontosítani. Az ügyfél megértése segít megérteni, hogy milyen épületeket fog építeni, ami befolyásolja a költségeket és a földhasználatot.
- mik a prioritások a cash flow? Ha jól megalapozott, dönthet úgy, hogy egy nagyobb kezdeti fázist épít. Hosszabb ideig tart a nullszaldó; de a nagyobb épület csökkentheti a négyzetméterenkénti költségeket, és csökkentheti azt a számot, hogy hány alkalommal kell foglalkoznia a tervezőbizottság jóváhagyásával, építési engedélyekkel, további kölcsönökkel és az építési folyamattal. Vagy talán új fejlesztő vagy, és a lehető leggyorsabban el kell érned a pozitív cash flow-t.
ezeket az elemeket szem előtt tartva készen áll az ásás megkezdésére. A cél az lesz, hogy dolgozzon ki néhány” ballpark ” árak. Ballpark által, hozzávetőleges költségekről beszélek négyzetméterenként. Sok új fejlesztő nem értékeli teljes mértékben azt az időt, amelyet a vállalkozó hivatalos árajánlat elkészítésével tölt. Ha felhívsz egy elfoglalt vállalkozót, és megkéred őt, hogy adjon meg egy konkrét javaslatot az Ön számára, de nem mutat be részletes projekttervet, akkor csalódást okoz. Durva költségvetési módban egyszerű költségvetési számokat keres.
a projekt költségvetési sorának tartalmaznia kell (a legköltségesebb tételekkel kezdve): Föld, osztályozás, épületek, betonalapok, autóbeállók, beléptető rendszer, elektromos/világítás, mélyépítés, tereprendezés, jelzések, engedélyek és oszlopok. További elemek, amelyeket figyelembe kell vennie, a tűzcsapok vagy sprinklerek, az irodai befejezések, a kiterjedt osztályozás és az építészeti jellemzők. Saját tapasztalatom az, hogy egy történet felhajtása körülbelül 40-45 dollárba kerül négyzetméterenként (plusz földterület) a fejlesztéshez, és egy klímaberendezéssel ellátott ingatlan 60-70 dollár körül lesz négyzetméterenként plusz földterületenként. Ne feledje, hogy ezek a számok a tulajdonos fővállalkozóként szolgálnak. Adjon hozzá 15% – ot, ha GC-t kell bérelnie. A költségvetés, akkor is szeretné tervezni a banki díjak, a készenléti mintegy 10% – os, és startup készpénz fizetni a jelzálog, míg bérbe.
a pénzügyi előrejelzés következő eleme a bevétel-előrejelzés. Ha nincs földje, ne töltsön időt azzal, hogy leragad a részletekben. A durva költségvetés-tervezésben gondoljon a költség és a bevétel négyzetméterenként. A közeli meglévő ingatlanok bérleti díjának felhasználásával, meghatározza a négyzetméterenkénti bérleti díjat. Azt tapasztaltam, hogy átlagolva a költségek egy 10 60 és 10 15 65 ad egy jó jövedelem per sq ft számot használni a számítások. Konzervatívabb lenni, használjon nagyobb egységeket a becsléseihez, mivel alacsonyabb lesz a jövedelmük négyzetméterenként. A következő feladata annak meghatározása,hogy a megtekintett tétel hány százaléka építhető. Megállapítottuk, hogy a hagyományos épületek felhajtása esetén a telek körülbelül 30-35% – a bérelhető területté válik. A szélesebb klímaszabályozott épületekkel 45-50% – os lefedettséget érhet el. A többi zöld terület és felhajtók lesznek. Szorozza meg a négyzetméterenkénti havi bevételt a bérelhető négyzetméterrel, hogy előálljon a potenciális bevétel.
az építési költségekkel és a potenciális bevételekkel felfegyverkezve létre kell hoznia a havi kiadások becslését. A jelzálog általában a legnagyobb költség – így nézd meg az építési költség mínusz az előleget, és akkor egy hitel kalkulátor megbecsülni a havi banki fizetés. A bankárok habozni fognak, hogy kamatlábat idézzenek Önnek anélkül, hogy többet tudnának rólad és a projekt részleteiről. Növeli a bankár kényelmi szintjét azzal, hogy telefonhíváskor költségvetési tartományt kér, ahelyett, hogy azt követelné tőle, hogy írjon le egy számot egy e-mailben. A fennmaradó költségek, amelyeket figyelembe kell venni (kezdve a legnagyobb) ingatlanadók, alkalmazottak (ha van ilyen), hitelkártya-feldolgozási díjak, közművek, biztosítás, hóeltakarítás/fűnyírás és marketing. Adott esetben figyelembe kell venni a kioszk szolgáltatási díjait és a szoftver-előfizetéseket is.
ha ez még nem ijesztett el téged, készen állsz arra, hogy mindent összerakj, és meglátod, hol vagy nullszaldós. A kitöltött webhely havi költségei nem haladhatják meg a jövedelem 70% – át. Ha igen, a költségek túl magasak, a bérleti díjak túl alacsonyak, vagy több egységet kell elhelyeznie az ingatlanon. A projekt kezdeti szakaszában a megtérülés magasabb lehet, és ez normális, ha a hosszú távú befejezett helyszíni előrejelzés vonzó eredményeket nyújt.
a pénzügyi vetítés létrehozásának ezen megközelítésének online változatához látogasson el a /resources/cost-calculators/basic-investment-calculator/oldalra. Ez az online eszköz lehetővé teszi, hogy ütni a változók, hogy már tárgyalt, és használja a számok, hogy készítsen egy nullszaldós vetítés és 2 éves cash flow. A cash flow-előrejelzés fontos része a tervezésnek, különösen, ha SBA hitelezési programot használ. SBA programok megkövetelik, hogy a projekt nullszaldós 2 év vagy annál kevesebb.
ez a korai durva költségvetés rendkívül fontos része az önraktározás fejlesztésének-ha ez az elemzés azt mutatja, hogy egy projekt hamis, akkor átadhatja a lehetőséget anélkül, hogy befektetne a tervezési munkába. Ez az előzetes költségvetési módszer segíthet abban is, hogy meghatározza azt a maximumot, amelyet egy csomagért fizethet, és még mindig pénzt kereshet. Remélhetőleg az eredmények vonzó projektet mutatnak. Ha ez a helyzet, a következő lépés az, hogy az ingatlan szerződés alapján, majd elkezd dolgozni a helyi építőmérnök részletes helyszíni tervezés.
ez is az a pont, ahol meg kell fontolni a megvalósíthatósági tanácsadó. Miután egy harmadik fél tanácsadó mérlegelni a projekt segít elkerülni a költséges hibákat, és szükség lehet A hitelező.
a szerződés szerinti Ingatlan és a helyszín tervezése folyamatban van, most már készen áll arra, hogy együttműködjön a szakmákkal a tervezési munkában és a részletes javaslatokban. Ahogy dolgozik ezen a folyamaton, a cél az, hogy a költségvetés minden ballparked sorát kicserélje a gyártók részletes javaslatára. Ha készen áll a hitel lezárására, bankja megköveteli ezt a dokumentációt.
ezt a cikket egy hatalmas óvatossággal fogom lezárni a végső költségvetés és a projektfinanszírozás tekintetében. Az építőiparban használt nyersanyagok költsége ingadozhat, néha gyorsan. Az a helyzet, amelyet fejlesztőként el akar kerülni, az, hogy idézeteket szerezzen, finanszírozást kapjon ezen idézetek alapján, majd öt hónappal később, amikor megpróbál megrendelni anyagokat, megállapítja, hogy az idézetek már nem érvényesek.
a válasz erre a helyzetre az, hogy meg kell győződnie arról, hogy minden idézet azonnal érvényes (és frissítse a költségvetést) a finanszírozás lezárása előtt. Győződjön meg arról, hogy a szerződések lehetővé teszik a szállítást reális időkereten belül – beszélje meg ezt alaposan a szállítókkal, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a szerződéses árképzés lehetővé teszi-e azt az időkeretet, amelyre szüksége van a munkahelyen. Végül próbáljon meg egy egészséges kontingenciát építeni. Miután a finanszírozás megtörtént, hajtsa végre az összes anyagot és munkaszerződést.
annak ellenére, hogy minden őrület a mai világban, ez egy nagyszerű alkalom, hogy építeni. A kamatlábak alacsonyak, és az önraktározás iránti kereslet továbbra is magas. Sok szerencsét a következő projekthez.